本案核心焦點在于離婚協(xié)議中將房屋贈與子女的條款能否撤銷。本案男女雙方于06年離婚，協(xié)議約定男方名下房屋歸婚生女所有，然而直至20年房屋被拆遷時仍未過戶至婚生女名下，男方以房屋所有權人身份將房屋拆遷補償款照單全收。

這操作實在是有些厚臉皮了，男方可能也是有點法律知識，知道一般贈與下財產(chǎn)權利未轉移的，贈與方可享有任意撤銷權。他這么久拖著不過戶顯然就是想等拿到拆遷款后再反悔贈與。好在本案不同于一般贈與的情況，讓我們來看看法院怎么判。

女方訴至法院后，男方果然以贈與財產(chǎn)權利尚未轉移為由主張行使任意撤銷權，請求撤銷贈與。法院依據(jù)《婚姻家庭編解釋（一）》第七十條，判決離婚協(xié)議中的贈與條款具有法律約束力，不得任意撤銷。因離婚協(xié)議通常涵蓋雙方離婚、子女撫養(yǎng)、財產(chǎn)分割等多重法律關系，屬于具有整體性的一攬子協(xié)議，不能將協(xié)議中的贈與部分單獨割裂看待。且簽訂協(xié)議時婚生女為未成年，故該協(xié)議又涉及未成年人權益保護，包含父母對子女未來生活的經(jīng)濟保障意圖，具有道德義務性質，不能參照一般贈與處理。據(jù)此，即使案涉房屋長期未過戶且發(fā)生拆遷，但房屋已經(jīng)基于離婚協(xié)議實質轉化為婚生女的財產(chǎn)，相應的拆遷權益作為房屋價值的形態(tài)延續(xù)，也應歸婚生女所有。

值得注意的是，今年施行的《婚姻家庭編解釋（二）》第二十條對此類情形進行了進一步明細規(guī)定：除非另一方同意，否則一方不得在財產(chǎn)權利轉移前請求撤銷贈與子女財產(chǎn)的約定，進一步強化了此類條款的不可撤銷性，更有利于保護各方當事人合法權益。

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案情簡介：

李麗與吳強于2006年12月31日離婚，雙方簽訂離婚協(xié)議約定，案涉房屋歸婚生女吳小花所有；吳小花現(xiàn)年6周歲，歸吳強撫養(yǎng)，直至吳小花工作時止；李麗不貼補任何費用。

案涉房屋在吳強名下，未辦理產(chǎn)權變更登記，2020年9月案涉房屋被政府征收，吳強領取了征收補償款893423.30元。吳小花為在校研究生。2017年至2023年期間，吳強向吳小花轉賬合計259208元。

原告李麗訴稱：吳強未按照離婚協(xié)議約定履行相關義務。案涉房屋于2020年9月被拆遷，吳強領取了全部征收補償款，吳小花多次向吳強追索房屋征收補償款未果。遂訴至法院，

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法院觀點：

本案中，李麗與吳強于2006年12月31日簽訂離婚協(xié)議，約定案涉房屋歸婚生女吳小花所有，該約定是雙方的真實意思表示，合法有效。吳強雖認為該房屋為其婚前個人財產(chǎn)，但其已作出贈與吳小花的意思表示，根據(jù)《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》第七十條規(guī)定，離婚后贈與人以贈與財產(chǎn)權利尚未轉移為由申請撤銷離婚協(xié)議中涉及對第三人贈與條款的，依法不予支持。

案涉房屋因征收而滅失，轉化為相應的征收補償利益，該征收補償利益應歸吳小花所有。吳強向吳小花支付生活費、教育費等，是其作為父親關愛子女、履行撫養(yǎng)義務的體現(xiàn)，吳強提出在其給付吳小花的房屋征收補償款中予以扣減，不予支持。

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案例索引：人民法院案例庫案例，編號：2024-07-2-102-002

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案涉房屋雖登記在一方名下，但系雙方婚內取得，屬于夫妻共同財產(chǎn)，一方擅自抵押該房產(chǎn)顯然構成無權處分。抵押權人要想取得抵押權必須滿足善意取得，即滿足《民法典》第三百一十一條的三項條件：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

通常來說，第二、三項條件基本能夠滿足，因此核心就在于判斷是否“善意”。就本案而言，法院認為銀行作為專業(yè)金融機構，應當對貸款人婚姻情況進行核實，其未盡到審查義務存在過錯，因此并非“善意”，不能認定其為善意取得抵押權。現(xiàn)行法律對如何判斷“善意”并沒有明確規(guī)定，如果本案抵押權人是自然人的話，或許會是不同結果。因為法院很有可能會認為“一般民事主體只需核實不動產(chǎn)權屬證書即可認定其已盡到合理注意義務。”

案情簡介：

2022年11月，陳某作為借款人，與某銀行簽訂《抵押合同》，雙方約定，從銀行貸款70萬元。陳某以名下房產(chǎn)，為上述借款辦理了抵押登記。后因陳某未能按時償還借款，2023年9月，某銀行將陳某起訴至法院，請求判令被告償還借款本金、利息及違約金合計約75萬元，判令原告對被告抵押物某房產(chǎn)折價或拍賣、變賣所得的價款享有優(yōu)先受償。

陳某及第三人陳某妻子辯稱，對欠款金額無異議，但案涉房屋是陳某婚后購買取得，案涉房產(chǎn)產(chǎn)權證書中載明所有權人為陳某一人，但該房產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)。陳某抵押案涉房屋是背著妻子做的，銀行在辦理抵押時未核實陳某的婚姻情況，存在過錯，銀行不能取得對房屋的抵押權。

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法院觀點：

本案原被告、第三人對欠款數(shù)額均無異議，本案的爭議焦點為，某銀行是否能夠取得對案涉房產(chǎn)的抵押權。

涉房產(chǎn)系陳某在與妻子婚姻關系存續(xù)期間購得，故案涉房產(chǎn)應當屬于陳某與妻子的共同財產(chǎn)。陳某未經(jīng)妻子同意，將案涉房產(chǎn)抵押給某銀行，構成無權處分。

某銀行辯稱，其構成善意取得。法院認為，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》第三十七條第一款規(guī)定：當事人以所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)抵押，經(jīng)審查構成無權處分的，人民法院應當依照民法典第三百一十一條的規(guī)定處理。

本案中，案涉房產(chǎn)已經(jīng)辦理抵押登記，某銀行已履行放款義務，本案關鍵在于認定某銀行是否盡到對夫妻共同財產(chǎn)的審慎審查義務。某銀行系專業(yè)從事貸款業(yè)務的金融機構，申請人的婚姻狀況、抵押房屋的權屬情況直接影響其債權風險以及實現(xiàn)，銀行對前述事項負有審慎審查義務。銀行稱陳某簽署了《單身聲明》，法院認為，單身聲明僅是個人承諾，在現(xiàn)實情況中，不乏借款人為達目的進行虛假承諾的情形。雖然銀行內部文件中列明，單身聲明系婚姻狀況證明材料之一，但并不意味著銀行僅需審查借款人的單身聲明。銀行還應當對家庭戶口信息、征信資料等文件進行審查。銀行工作人員陳述，在放貸時可能審查了陳某的個人戶口頁。只要查閱陳某的家庭戶口的常住人口登記卡索引表即能獲悉陳某已婚的事實，該審查難度并不高。但某銀行輕信陳某的承諾，未就陳某婚姻狀況這一重大事項進行核實，應當認定其并未盡到審慎審查義務，并非善意。故對于某銀行提出的其依照善意取得制度取得抵押權的抗辯意見，法院不予采納。對于某銀行請求判令對陳某名下的房產(chǎn)折價或拍賣、變賣所得的價款享有優(yōu)先受償?shù)脑V訟請求，法院不予支持。

綜上，法院依法判決陳某償還原告借款本金、利息及違約金，駁回原告的其他訴訟請求。

索引案例：山東高法公眾號《夫妻一方擅自抵押共同房產(chǎn)，債權人能否取得房產(chǎn)的抵押權？》

蔡思斌

2025年7月28日

此類案件法院對于打賞人線下私自打賞女主播基本都會支持全額返還。因為雙方存在線下轉賬意味著雙方已經(jīng)越過平臺私下交流，已經(jīng)存在一定不正當關系。因此女主播收取款項違背公序良俗，贈與行為無效，自然需要全額返還財產(chǎn)。

對于直播平臺責任，此前有觀點認為在平臺上充值打賞主播，屬于消費行為而非贈與，直播平臺作為網(wǎng)絡服務提供者在接受服務購買人支付的充值款時并無義務審查購買者的婚姻狀況及是否已取得配偶同意，且直播平臺也無從推斷充值者是否侵害他人的財產(chǎn)處分權，直播平臺在此過程并不存在過錯，因此無需承擔返還責任。

但本案法院進行了穿透性審查，綜合考慮了直播平臺與主播之間的分成關系，雖然認定直播平臺無須承擔返還責任，但女主播基于不正當關系通過平臺分成收取的打賞金額也應當返還，此種做法顯然更好地平衡了各方利益。

案情簡介：

2007年，徐男與小馬結為夫妻。2022年10月，徐男在某短視頻平臺上認識了主播小朱，經(jīng)由多次打賞、互相聊天，兩人往來日漸頻繁。2023年3月，徐男與小朱線下見面并確認所謂的“戀愛關系”。

2022年10月至2023年2月期間，徐男通過其名下的兩個短視頻賬號先后在平臺給小朱豪刷打賞。2023年3月至2023年8月期間，徐某繼續(xù)打賞小朱16萬元。根據(jù)平臺分成規(guī)則，其中50%的打賞款由平臺公司取得。在此期間，徐男通過微信、支付寶等共計向小朱轉賬5萬余元，小朱也向徐男轉賬共計1萬余元。然而，紙包不住火，徐男妻子小馬最終還是發(fā)現(xiàn)了兩人的不正當關系。2024年1月，小馬向該短視頻平臺反映投訴。平臺公司接到投訴后，當即對小朱的賬號作禁播處罰。小馬認為徐男系基于與小朱維系不正當男女關系的目的進行打賞、轉賬，明顯違背公序良俗，且款項均屬于夫妻共同財產(chǎn)，其作為配偶有權要求全部返還，短視頻平臺在此事件中未盡到監(jiān)管職責，遂訴至法院，要求小朱返還獲得的打賞款和轉賬款，短視頻平臺返還基于分成規(guī)則取得的款項。

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法院觀點：

2022年10月至2023年3月期間，徐男與小朱尚未建立不正當男女關系，在此時間段內，徐男對小朱的打賞屬于正常網(wǎng)絡消費，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，依法成立、有效。但是，自2023年3月兩人線下見面并確認戀愛關系后，徐男對小朱的打賞及通過微信、支付寶等轉賬款項均屬于違背公序良俗之贈與，侵害了夫妻共同財產(chǎn)權，當屬無效。小馬作為配偶一方主張返還，于法有據(jù)。

其次，關于短視頻平臺的責任，徐男與短視頻平臺之間就其觀看直播、充值、打賞等行為成立網(wǎng)絡服務合同關系，上述行為本身系正常網(wǎng)絡消費，受法律保護。本案并無證據(jù)證明徐男與小朱的不正當男女關系在直播中有所體現(xiàn)，客觀上短視頻平臺難以對徐男是否基于不正當男女關系打賞小朱及是否侵害其他共有人權益作出實質性審查和判斷。在接到小馬的投訴反饋后，短視頻平臺已及時對小朱賬號作禁播處罰，在現(xiàn)有技術監(jiān)管范圍內亦盡到了監(jiān)管職責，故短視頻平臺對基于分成規(guī)則取得的款項無需承擔返還責任。

綜上，法院判決小朱向小馬返還建立不正當男女關系后給付的11余萬元。判決作出后，小馬、小朱均不服，提出上訴。二審法院經(jīng)審理，駁回上訴，維持原判。

索引案例：江蘇高院《為主播狂刷禮物花費數(shù)十萬，配偶起訴主播與平臺共同退還！》

福州律師蔡思斌

2025年7月25日

本案一審法院認為房屋買受人基于買賣合同而對房屋享有的物權期待權本質屬于債權請求權，而房屋抵押權人則對房屋享有優(yōu)先受償權，屬于法定擔保物權，故機械適用了“物權優(yōu)于債權”原則，認定買受人享有的債權雖優(yōu)先于普通債權，但仍劣后于擔保物權等優(yōu)先受償權。

二審法院改判的關鍵點在于對買受人和抵押權人所享有的民事權益進行了比較和分析。案涉房屋售出先于抵押權設立，買受人已足額支付購房款且實際占有房屋七年。雖然一直未辦理過戶手續(xù)，但原因在于房屋轉讓人而非買受人。抵押權人作為專業(yè)出借人，未對房屋實際占有情況盡到審慎注意義務，應承擔風險。故本案買受人就涉案房屋享有足以排除抵押權人強制執(zhí)行的民事權益，最終改判不得執(zhí)行案涉房屋。

就本案例來說，買受人實在是被轉讓人坑慘了。交了購房款一直未能辦理過戶不說，期間轉讓人還玩失蹤，不管是報警還是訴訟都找不到人。住了七年的房屋險被執(zhí)行，執(zhí)行異議和一審通通無果，好在二審得到改判，算是有驚無險，但也徒增了訟累。蔡律師在此給各位購買二手房的提個醒，一定要及時辦理過戶登記，當下無法過戶的也必須時刻緊盯相關進展，如果轉讓人和本案一樣聯(lián)系不上的，應及時聯(lián)系法院凍結，避免之后太過被動。

案情簡介：

2016年12月31日，李立與林強簽訂了《房屋買賣合同》，約定林強將其名下位于北京市某902號房屋以275萬元的價格出售給李立。雙方約定265萬房款于簽訂合同后交付，剩余10萬元于房產(chǎn)辦理轉移登記手續(xù)時交付。李立支付265萬房款后入住，但由于房屋是回遷房，房產(chǎn)證尚未辦理，所以房產(chǎn)過戶手續(xù)一時無法辦理。

2020年4月，李立從周圍鄰居處得知涉案房屋的不動產(chǎn)權證書已經(jīng)辦理，便聯(lián)系林強辦理過戶，但不論是報警和起訴都無法聯(lián)系到林強，因此房子也就一直沒能過戶。

2021年，法院對案涉房屋采取輪候查封措施。經(jīng)了解，林強在房產(chǎn)證下來之后將案涉房屋房屋做抵押向別人借款，因其沒有還款，債權人王磊向法院起訴，法院判決后林強沒有履行判決，債權人申請了強制執(zhí)行。

李立向執(zhí)行局提出了異議，但異議被駁回。隨之向法院起訴林強和抵押權人王磊，請求法院對涉案的902號房屋停止執(zhí)行、解除查封。

一審法院觀點：

本案中，李立主張依據(jù)上述第二十八條規(guī)定排除一審法院對902房屋的強制執(zhí)行。根據(jù)查明事實，王磊依據(jù)一審法院作出的（2021）京0112民初16427號民事判決書向一審法院申請強制執(zhí)行，在該案以及本案審理過程中，均查明王磊系因林強向其借款160萬元而在林強名下的902房屋上設立抵押權。一審法院在強制執(zhí)行過程中查封902房屋，王磊屬于對執(zhí)行標的享有優(yōu)先受償權的申請執(zhí)行人。而根據(jù)李立提交的證據(jù)，李立確在法院查封前已簽訂房屋買賣合同并實際居住，其已支付265萬元房款，尚未支付的10萬元房款系因支付條件未成就，未辦理過戶手續(xù)亦非因李立個人原因所致，且李立主張林強逾期辦理過戶手續(xù)產(chǎn)生的違約金數(shù)額已遠遠超過其尚未支付的房款數(shù)額。根據(jù)上述第二十七條、第二十八條規(guī)定的內在邏輯，案外人作為一般買受人對執(zhí)行標的物享有第二十八條規(guī)定的物權期待權，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的物享有第二十七條規(guī)定的優(yōu)先受償權，案外人提出的排除強制執(zhí)行異議，不應予以支持。因為第二十八條規(guī)定的不動產(chǎn)買受人的物權期待權本質上仍屬于債權請求權，該債權雖優(yōu)先于普通債權，但劣后于擔保物權等優(yōu)先受償權。也就是說，第二十七條規(guī)定的“除外”內容不包括第二十八條規(guī)定的一般買受人的物權期待權。因此，即使李立的主張符合第二十八條規(guī)定的情形，其對902房屋享有的物權期待權，也不能對抗王磊因對902房屋享有抵押權而取得的優(yōu)先受償權，故李立提出的要求排除對902房屋強制執(zhí)行的主張不能成立，一審法院不予支持。

二審法院觀點：

首先，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，李立與林強于2016年12月31日經(jīng)中介居間簽訂了房屋買賣合同，簽訂時間在人民法院查封之前，且現(xiàn)有證據(jù)亦不足以證明案涉房屋買賣合同存在無效事由，故可依法認定李立與被執(zhí)行人在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

其次，根據(jù)李立提交的轉賬憑證，其在查封和抵押前已支付購房款265萬元。關于剩余10萬元購房款，已有大興區(qū)人民法院生效判決認為該部分購房款與林強的債相互抵銷，林強亦認可收到涉案房屋的全部價款，故應認定李立已支付涉案房屋的全部275萬元價款。另根據(jù)李立提交的水電等繳費憑證等證據(jù)，足以認定李立已實際占有案涉房屋。

第三，關于過戶登記的情況。李立關于過戶登記的陳述與林強的當庭陳述可以相互印證，又因林強借款導致案涉房屋后續(xù)被抵押和查封，林強亦認可未辦理過戶登記的原因在其自身，故可以認定非因買受人李立自身原因未辦理過戶登記。

第四，案涉抵押權是否具有優(yōu)先性。1.案涉房屋出售在先，抵押權設立在后。在此前提之下，王磊在明知涉案房屋有承租人等可能影響抵押權實現(xiàn)的情況下，仍選擇不進行現(xiàn)場勘察。由此可見，王磊在辦理抵押登記前并不關注涉案房屋是否存在出租或出售的情況，即涉案房屋是否出租或出售不影響其與林強簽訂民間借貸合同和辦理抵押登記。王磊的的上述行為與林強表示在借款時已告知借款中介房屋已出售的說法存在一致性，故王磊在辦理抵押登記前明知涉案房屋存在其他權利人這一事實具有高度可能性。2.根據(jù)李立提交的王磊其他訴訟情況來看，2016-2022年間，王磊共涉及七件民間借貸相關案件，約定月息在1.3%-3%之間。從上述訴訟情況來看，王磊存在以自然人身份長期、多次從事有償民間借貸的行為，其不同于普通的出借人，應具有更強的風險識別能力和更高的審慎注意義務。王磊辦理抵押前未對案涉房屋進行現(xiàn)場勘察，未盡到審慎的注意義務，應承擔由此產(chǎn)生的風險和后果。3.雖然涉案房屋系二手房，但基于北京市房屋交易的特點，大量購房人在首次購房時亦會選擇購買二手房用于居住。而從現(xiàn)有證據(jù)來看，案涉房屋也確系李立名下唯一住房，涉案房屋與李立的生存利益密切相關。綜上，案涉抵押權因上述原因在本案中不具有優(yōu)先性，李立在本案中對涉案執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

綜上所述，李立的上訴請求成立，本院予以支持。

案例索引：(2023)京03民終14574號，以上均為化名。

2021年某日，原配路大哥將前妻與情夫老劉捉奸在床，收了老劉2.5萬補償金本想就此息事寧人，沒想到老劉手段更是了不得，直接用敲詐勒索罪把路大哥告上法院，法院以錢款系路大哥用暴力方式強行索要為由，判了他六個月有期徒刑。出獄后路大哥堅稱涉案錢款系老劉主動提出的補償，并以此為由持續(xù)申訴三年，直至24年10月才被改判為無罪。

本以為事情到此就大結局了，結果路大哥的老爹又把老劉告上了法庭！?在路大哥被拘留期間，路父為盡快給兒子辦理取保候審，曾主動把2.5萬退給老劉，想換諒解。但隨著案件改判，路父又想把這筆錢要回來了，認為老劉占有這筆錢屬于不當?shù)美瑧敺颠€。路父這法律維權意識，真是讓蔡律師忍不住要道一聲了不得！一般人肯定是想著能無罪就萬事大吉了，哪還會為了一筆本就不屬于自己的錢徒增訟累？

案件開庭后，老劉在答辯狀中表示：“我認為路父應將路大哥敲詐我的2.5萬元歸還于我，是他的非法所得。我也寫了諒解書，所以2.5萬元本身是我借來的錢，這不是我的非法所得，我沒有毆打他人，也沒有強行索要。”看看，要論臉皮厚還是人外有人，法院白紙黑字改判的無罪，到老劉嘴里又變回敲詐的贓款了。

蔡律師覺得，一開始若是老劉直接以不當?shù)美麑⒙反蟾缭V至法院，是很有可能將這筆錢要回的，畢竟法律沒有強制性規(guī)定情夫偷情還要給原配補償。結果非要告人家敲詐勒索，若路大哥真被認定為有罪，那根據(jù)《刑法》第六十四條“犯罪分子違法所得的一切財物，應當予以追繳或者責令退賠；對被害人的合法財產(chǎn)，應當及時返還”老劉取得路父的退款是有法律基礎的。關鍵是現(xiàn)在路大哥現(xiàn)在已經(jīng)被改判無罪了，原刑事判決所依據(jù)的違法所得認定已經(jīng)被否定，老劉還拿著這筆錢也就不存在合法根據(jù)了。這種情況下路父主張不當?shù)美蠓颠€是完全合理的，雖然是否能退還還需要法院綜合判斷，但一般人確實很難想到還有這一招。

這筆錢折騰了這么久，本是出軌受害者的路大哥因索要補償背負罪名浪費了四年，即使被改判無罪，社會評價也難以消除。本來老劉偷人家老婆被發(fā)現(xiàn)，破財認栽也就算了，非要為了這筆錢鬧大。退一步也可以以不當?shù)美鹪V，現(xiàn)在卻成了被以不當?shù)美鹪V的對象，被主張返還的還是本就屬于自己的錢。路父為了保住自己兒子也是煞費苦心，可能是咽不下這口氣還是想把這筆錢要回來，不能讓老劉又偷了情又拿回了錢，還浪費了自己兒子這么多年精力。

蔡律師認為，路父能把這筆錢要回來是最佳結果，畢竟法院已經(jīng)認定這筆錢是老劉主動提出的經(jīng)濟補償，而非路大哥單方勒索。路大哥取得這筆錢是有事實依據(jù)的，即使方式存在瑕疵，也不構成非法占有。反而是老劉偷情有違公序良俗，借助判決取得2.5萬元后，面對改判仍拒絕返還，這個厚臉皮的程度實在是難得一見。

福州律師蔡思斌

2025年7月18日

隨著時代發(fā)展，打印遺囑愈發(fā)普遍。《民法典》第一千一百三十六條“打印遺囑應當有兩個以上見證人在場見證。遺囑人和見證人應當在遺囑每一頁簽名，注明年、月、日。”肯定了打印遺囑的形式合法性，并對打印遺囑形式要件作了明確要求。雖然民法典對打印遺囑的形式進行了明確規(guī)定，但實踐中仍常常存在瑕疵。最常見就是遺漏每頁簽訂日期和簽名。例如本案打印遺囑就只寫了一個日期，第一頁還遺漏了見證人簽名。

本案打印遺囑存在較大形式瑕疵，如果沒有其他證據(jù)，該遺囑極有可能會被法院以形式不合法為由認定無效。法院最終認定遺囑效力，主要是因為繼承人還提供了訂立遺囑時的錄像以及證人證言等證據(jù)，綜合判斷可以認定遺囑不存在偽造可能。

《民法典》之所以對遺囑形式有著如此嚴苛要求，其目的就是避免偽造遺囑的風險。與自書遺囑相比，打印遺囑由于使用電腦字體形式統(tǒng)一而缺乏個體特征，極易被偽造。實踐中亦有部分法院認為只要遺囑不符合形式就一律認定為無效。總的來說，要想完全避免遺囑無效風險，最好在專業(yè)法律人士指導下訂立遺囑。

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案情簡介：

徐某與王某夫婦育有兩子。2023年7月，徐某去世后，其妻子王某、次子徐二與長子徐大對遺產(chǎn)分配爭執(zhí)不下，故起訴至法院。庭審中，雙方各自拿出了徐某生前訂立的遺囑。

長子徐大提交了一份由徐某于2022年1月12日手寫的遺囑及訂立過程的視頻，該遺囑記載其財產(chǎn)全部由其長子徐大繼承，與王某、徐二無關。

妻子王某及次子徐二則提供了兩份遺囑，一份為2022年5月15日由徐某訂立的手寫遺囑，內容為徐某的財產(chǎn)全部由次子徐二繼承，該份遺囑尾部立遺囑人處顯示徐某簽字，代筆人處顯示劉某簽字；另一份是由徐某在2022年5月15日所立的打印遺囑，內容與同日的手寫遺囑一致，該遺囑尾部立遺囑人處顯示徐某簽字，代筆人處顯示劉某簽字，見證人處顯示李某、楊某簽字。王某、徐二還提交了訂立打印遺囑的過程視頻作為證據(jù)，視頻顯示代筆人向徐某宣讀遺囑內容，之后徐某簽名并按捺手印，最后由代筆人、見證人簽名。

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法院觀點：

關于王某及徐二提交的徐某于2022年5月15日訂立的手寫遺囑。該份遺囑屬于代書遺囑，根據(jù)《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第1135條，代書遺囑應當有兩個以上見證人在場見證，由其中一人代書，并由遺囑人、代書人和其他見證人簽名，注明年、月、日。王某及徐二提交的手寫遺囑，缺乏見證人見證，不符合法律規(guī)定的形式要件，故該代書遺囑不發(fā)生法律效力，應屬無效。

關于王某與徐二提交的徐某于2022年5月15日訂立的打印遺囑。經(jīng)查，雖然該遺囑只寫了一個訂立日期，第一頁沒有代筆人及見證人的簽名，存在形式上的瑕疵，但第一頁有立遺囑人徐某按捺手印確認，第二頁有立遺囑人徐某、代筆人、見證人簽名確認，其中代筆人劉某、見證人楊某均出庭證明了上述打印遺囑的訂立過程，且遺囑內容、證人證言亦能夠與錄像視頻中的內容相互印證，完全排除了偽造和篡改的可能，足以證明上述打印遺囑是徐某的真實意思表示，應屬有效。

關于徐大提交的手寫遺囑。《民法典》第1142條第3款規(guī)定，立有數(shù)份遺囑，內容相抵觸的，以最后的遺囑為準。如前所述，王某、徐二提交的2022年5月15日徐某所立打印遺囑應屬有效遺囑，徐大提交的遺囑形成時間在前且內容與2022年5月15日徐某所立打印遺囑相抵觸，故無論該遺囑效力為何，均應以王某、徐二提交的打印遺囑為準。最終，通州法院判決支持王某、徐二的訴訟請求。徐大不服提起上訴，二審法院經(jīng)審理后維持原判，該案現(xiàn)已生效。

索引案例：北京市通州區(qū)人民法院《打印遺囑有效嗎？一家人因打印遺囑對簿公堂，法院這樣判！》

福州律師蔡思斌

2025年7月16日

面對一片狼藉，明確責任歸屬是后續(xù)維權的關鍵。而要確定責任主體，核心就在于查明堵塞的具體位置和原因。

情況一：堵塞發(fā)生在小區(qū)公共主下水管道，那么責任主體通常是物業(yè)公司。常見堵塞情形有堵塞點位于地下室、一樓底部或室外，或者多個樓層同時出現(xiàn)返水現(xiàn)象。這部分管道屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司負有定期檢查、疏通和維護公共管道的法定義務。

參考案例：物業(yè)服務人對于共用排水管道負有管理維護責任，因管理維護不力給業(yè)主造成損失的，應當承擔賠償責任。本案中，被上訴人房屋外部管道發(fā)生堵塞導致廚房管道返水，造成財產(chǎn)損失。因發(fā)生堵塞管道為室外排水管道，屬于業(yè)主共用管道，應屬建筑物共有部分，應當由上訴人進行管理、疏通、維護，現(xiàn)因上訴人未盡到上述義務，應對被上訴人的損失承擔賠償責任。——(2023)陜06民終1805號

情況二：堵塞僅發(fā)生在業(yè)主家的分支管道內，并且返水只影響該業(yè)主自家，那么責任應由業(yè)主自行承擔。這段管道是業(yè)主的專有部分，業(yè)主有責任合理使用并保持其暢通，避免將易堵塞物品倒入下水管道。

參考案例：本次事故漏水部位屬于業(yè)主的專有部分，由業(yè)主享有占有、使用、收益和處分的權利，亦應由業(yè)主自行承擔相應的管理義務和管理責任。在本案中，原告未盡到相應的管理義務，應由其自行承擔因戶內漏水所導致的損失。——(2016)湘0121民初4834號

情況三：樓上住戶不當使用下水管道，使得主管道堆積導致堵塞返水，堵塞位置之上的業(yè)主應承擔疏通責任。若無法確定究竟是哪一戶使用不當?shù)模敲垂灿迷摱味氯艿赖臉巧献艨赡苄枰餐袚B帶賠償責任，除非個別住戶能證明自己在事發(fā)時段未使用或并未不當使用管道。同時，即使堵塞物是樓上住戶造成，如果物業(yè)公司無法證明其已經(jīng)履行了定期維護職責，也可能因其管理疏忽而需要承擔部分責任。

參考案例：對于小區(qū)業(yè)主來說，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。由于使用該管道的任一業(yè)主都有造成該管道堵塞的可能，無法確定堵塞排水主管道異物的直接來源，亦無法查明造成排水主管道堵塞的具體責任人，無法確定責任比例，故對于原告的損失，應當由樓上各業(yè)主共同平均分擔責任。——(2022)新2302民初754號

情況四：若由于施工質量存在缺陷導致管道本身存在問題而發(fā)生堵塞的，若仍在保修期內則應由開發(fā)商或施工單位擔責。但需要專業(yè)鑒定報告證明，因此舉證難度及成本較大。

參考案例：在保修期內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。《建設工程質量管理條例》第四十條規(guī)定，給排水管道的最低保修期限為2年。案涉房屋在發(fā)生給水管漏水時雖然已超過2年的保修期，但漏水的給水管預埋在原告與第三人房屋中間的樓板中，且漏水方向為斜上方，可以排除原告與第三人人為原因造成。給水管道的施工未有按設計和施工圖紙的要求預留孔洞或預埋套管，且原、被告雙方均未對水管本身的質量問題提出異議，因此，管道破裂系由于施工原因導致具有高度的可能性。依據(jù)高度蓋然性原則，本院對該事實予以確認。案涉給水管道漏水的結果雖然發(fā)生在房屋保修期屆滿后，但該質量缺陷在保修期屆滿前既已存在，只是由于1701室房屋未有實際使用而未有顯現(xiàn)，因此，應當認定給水管道漏水屬于保修期內發(fā)生的質量問題，被告應當履行保修責任，并對由此造成的損失亦承擔賠償責任。——(2021)蘇0707民初7229號

福州律師蔡思斌

2025年7月14日

北京市第一中級人民法院（2023）京01民終2319號判決書體現(xiàn)了當下司法實踐中的主流觀點。案件中，夫妻雙方簽訂的《離婚協(xié)議》明確約定“女兒上大學的費用由男方承擔”。二審法院認為：男方作為完全民事行為能力人，在明確知曉夫妻財產(chǎn)分割安排的基礎上，仍自愿承擔女兒在國外上大學的費用，男方應當依約承擔給付義務，這不僅符合相應法律規(guī)定，也符合誠信的社會主義核心價值觀。這一判決結果體現(xiàn)了當前法院對該問題的裁判邏輯，即只要離婚協(xié)議是雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規(guī)定，就應當遵循“有約定從約定”的原則，認定協(xié)議合法有效。

法院為何普遍持此觀點？一方面，離婚協(xié)議是夫妻雙方在平等自愿的基礎上簽訂的，充分體現(xiàn)了雙方的意思自治。只要協(xié)議內容不違反法律的強制性規(guī)定，就理應得到尊重和切實履行；另一方面，雖然法律明確規(guī)定父母對未成年子女或“不能獨立生活的成年子女”負有法定撫養(yǎng)義務，但并沒有禁止父母通過協(xié)議約定超出法定范圍的撫養(yǎng)義務。這種約定實際上是雙方對自身權利義務的自主處分，理應具備法律效力。再者，從保護子女權益的角度出發(fā)，支持此類約定的履行，有助于保障子女在成年后接受高等教育的權利，最大程度減少離婚對子女成長造成的不利影響。此外，離婚協(xié)議往往是一攬子協(xié)議，各項約定之間存在著緊密的牽連性，既涉及財產(chǎn)問題，也關乎身份問題，不能孤立地看待某一項約定，而應當從整體上考量協(xié)議的效力。

不過，在司法實踐中也存在少數(shù)支持不履行或不完全履行離婚協(xié)議中關于成年子女撫養(yǎng)費約定的特殊情形。例如廣東省廣州市黃埔區(qū)人民法院（2023）粵0112民初1775號判決書中，法院認為離婚協(xié)議中“胡某2國際高中以及海外留學費用和生活費由男方負擔”中的“海外留學”應理解為胡某2讀大學本科期間，原告要求被告支付其墊付的女兒研究生學費及生活費的請求，因胡某2已成年且具備獨立生活能力，協(xié)議約定不明，未與被告協(xié)商等原因，法院不予支持。吉林省松原市寧江區(qū)人民法院（2022）吉0702民初551號判決書中，法院考慮到被告高某2身患疾病且收入有限，基礎情況發(fā)生變化，對原告成年之后的就讀費用不予支持。除上述情況外，若支付方經(jīng)濟狀況顯著惡化，如身患重病、再婚生育多個子女、負債累累等，繼續(xù)履約會導致其生活困難的，法院可能會減免或免除部分費用。若子女選擇的教育方式未與支付方協(xié)商，且費用顯著超出合理水平，法院可能認為不符合協(xié)議預期，不支持全額支付。若協(xié)議對費用范圍、支付方式等約定模糊，法院可能作限制性解釋，不支持超出通常理解范圍的費用主張。

綜上所述，離婚協(xié)議中關于子女成年后大學學費等費用的約定，在多數(shù)情況下是具有法律效力的，可申請強制執(zhí)行，但也存在一些例外情形。蔡律師在此提醒大家，在訂立離婚協(xié)議時，務必明確費用的范圍、支付方式、期限等內容，確保協(xié)議條款清晰、具體。同時，也要充分考慮自身的經(jīng)濟能力以及未來可能發(fā)生的變化，避免后續(xù)產(chǎn)生不必要的糾紛，保障子女的合法權益和雙方的正當利益。

福州律師蔡思斌

2025年7月11日

王先生婚內出軌，妻子張女士起訴離婚未獲支持。為挽回婚姻，雙方簽訂《婚后財產(chǎn)協(xié)議》，約定：王先生將二人婚后購買但未交房的某處房產(chǎn)歸張女士個人所有；若王先生日后無重大過錯，張女士不得再提離婚。誰想?yún)f(xié)議簽訂不久后，雙方徹底分居。張女士二訴離婚，王先生以案涉協(xié)議約定不準離婚為由，認為該協(xié)議違背社會公德應屬無效，拒絕履約。

我國實行婚姻自由的婚姻制度，限制他人離婚自由權利的條款應屬無效，這已經(jīng)是約定俗成的裁判規(guī)則了。但部分條款的無效并不導致整個協(xié)議的無效，且該房屬于夫妻共同財產(chǎn)，故該協(xié)議屬于夫妻之間對于共有財產(chǎn)的分配約定，而不屬于一方對于另一方的贈與，不因房產(chǎn)未過戶而失效，據(jù)此法院認為王先生應該繼續(xù)履約。

這個案子判決單看還是很常規(guī)的，但我們可以結合《婚姻家庭編司法解釋（二）》第五條來分析。司法解釋二第五條的核心在于處理夫妻給與房產(chǎn)的處理，適用案例我們先前的文章已經(jīng)都有討論。由于本案發(fā)生在新規(guī)施行之前，因此法院從房產(chǎn)性質屬于共同財產(chǎn)出發(fā)，認定案涉協(xié)議為夫妻對共同財產(chǎn)的分割約定，故王先生必須履約。那么假若本案發(fā)生在新規(guī)施行之后，判決是否會有所變化呢？

司法解釋二第五條將征求意見稿的“贈與”改為“給與”，模糊了行為性質，約束范圍也因此擴大。在夫妻財產(chǎn)協(xié)議中約定“某房產(chǎn)歸一方個人所有”，到底算不算新規(guī)限制的“給與”行為？還是僅僅屬于夫妻內部的財產(chǎn)分割約定？如果未來法院傾向于對“給與”做擴大解釋，那么很多夫妻財產(chǎn)協(xié)議中關于房產(chǎn)歸屬的約定都將納入第五條的約束范圍。即使協(xié)議有效，不論房產(chǎn)是否過戶，在離婚時，給與方就可能依據(jù)第五條反悔，法院需要根據(jù)婚后綜合因素來判定房產(chǎn)歸屬。按現(xiàn)有判決來說，若給與方無重大過錯，且為主要出資人，通常房產(chǎn)都會歸還于給與方所有，只是需要給另一方一定補償。

假設這個案子發(fā)生在司法解釋二生效后，王先生可能會援引第五條抗辯，法院就需要判斷，這個協(xié)議性質是“給與”還是“共同財產(chǎn)分割”。如果是后者，可能不受第五條約束，王先生仍需過戶；如果被認定為“給與”，則法院需要權衡婚姻持續(xù)時間、王先生過錯、二人出資情況以及協(xié)議目的是為了維持婚姻但最終失敗等綜合因素，來決定房產(chǎn)歸屬，結果存在不確定性。

當然，新規(guī)并不是對夫妻財產(chǎn)約定效力的否定，而是由于新規(guī)解釋空間及法官自由裁量權的擴大，給該類案例的判決帶來了新的變數(shù)。由于當前暫未有較為明晰統(tǒng)一的裁判規(guī)則與裁量尺度，因此蔡律師建議夫妻簽訂財產(chǎn)約定時，需要用詞更準確、更謹慎，確認是共同財產(chǎn)分割還是單方財產(chǎn)贈與，是婚前購買還是婚后購買，是共同共有還是按份共有。當然，涉及重大財產(chǎn)的夫妻協(xié)議最好還是先找專業(yè)家事律師咨詢后決定。

二審法院觀點：

夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。本案中，上訴人與被上訴人于2016年8月1日簽訂的《婚后財產(chǎn)協(xié)議書》第三條因違反我國婚姻法律基本原則而應認定為無效，但該條款并不影響其它條款的法律效力，雙方約定的其它條款仍應認定為有效。上訴人主張該協(xié)議應以雙方產(chǎn)生過錯或離婚為生效要件，無事實和法律依據(jù)，本院不予采信。上訴人與被上訴人雙方簽訂的《婚后財產(chǎn)協(xié)議書》第二條關于夫妻婚后財產(chǎn)約定合法有效，雙方均應按約定履行各自的義務。上訴人主張該協(xié)議第二條第二款屬于可撤銷內容，未提交證據(jù)證實，本院不予支持。本案訴爭房屋系雙方當事人婚后購買，本屬于夫妻共同財產(chǎn)，該共同財產(chǎn)依法應為一審判決認定的共同共有，而非按份共有，上訴人主張協(xié)議約定系其將屬于自己的一半贈予被上訴人，因該房屋未進行產(chǎn)權登記而無法履行協(xié)議約定內容，于法無據(jù)，本院不予支持。綜上所述，高*的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

案例索引：(2018)冀01民終8814號，以上均為化名。

本案裁判要旨為：1.商品房出賣人逾期交付房屋，且案涉商品房建設已停工、短期內無交付可能性，買受人購買商品房以及為購買房屋而貸款的合同目的均無法實現(xiàn)。為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，買受人主張在同一案件中一并解除商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同的，人民法院應予支持。

2.合同解除后應當充分考慮貸款購買商品房商業(yè)模式下商品房買賣合同和擔保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當事人權利義務的平衡等因素，由商品房出賣人承擔已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責任。

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案例全文：【人民法院案例庫】最高人民法院 2025年7月7日發(fā)布

陸某、張某千訴鹽城融某置業(yè)有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買賣合同糾紛案——開發(fā)商不能交房致使商品房買賣合同及擔保貸款合同被解除時的責任承擔

入庫編號：2025-07-2-091-001

基本案情

原告陸某、張某千訴稱：2021年12月22日，陸某與被告鹽城融某置業(yè)有限公司（以下簡稱融某置業(yè)公司）簽訂房屋認購合同。12月31日,雙方簽訂《商品房買賣合同》(預售版)，合同約定商品房總購房款為人民幣1183680元（幣種下同），首付款433680元，剩余房款75萬元，由融某置業(yè)公司指定陸某、張某千向某銀行股份有限公司鹽城分行（以下簡稱某銀行鹽城分行）貸款，以按揭方式支付房款。合同簽訂后，陸某、張某千向融某置業(yè)公司支付首付款433680元。2022年2月21日，陸某、張某千、融某置業(yè)公司與某銀行鹽城分行簽署《個人購房借款/擔保合同 》，約定陸某、張某千作為借款人向某銀行鹽城分行借款75萬元用于支付房款，融某置業(yè)公司作為保證人承擔擔保責任。3月23日，該筆借款由某銀行鹽城分行轉入融某置業(yè)公司賬戶。陸某、張某千按月償還按揭貸款，截至2024年3月26日已支付貸款本金及利息190430.39元，但融某置業(yè)公司仍未按合同約定履行交房義務，逾期交房已超過4個月，融某置業(yè)公司稱已無法向陸某、張某千交付房屋。故原告陸某、張某千訴至法院,請求判令：1.解除原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認購合同》《商品房買賣合同》(預售版)以及原告陸某、張某千與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》；2.被告融某置業(yè)公司返還某銀行鹽城分行剩余銀行貸款本金及利息，原告陸某、張某千不承擔返還剩余貸款本息的責任；3.被告融某置業(yè)公司返還原告陸某、張某千首付款433680元及利息；4.被告融某置業(yè)公司向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；5.被告融某置業(yè)公司向原告陸某、張某千支付已還銀行貸款及利息190430.39元。

被告融某置業(yè)公司辯稱：案涉住宅項目停工，在短期內無法向陸某、張某千交付。2023年融某置業(yè)公司已主動向陸某、張某千提出解除合同，并退還購房款，但陸某、張某千拒絕，故由此產(chǎn)生的貸款利息應當由陸某、張某千自行承擔，同時融某置業(yè)公司不應當承擔合同約定的逾期交付違約金。

被告某銀行鹽城分行辯稱：銀行是無過錯方，不應承擔超過合同約定的風險責任，有權要求借款人和合同擔保人償還剩余貸款本息。

法院經(jīng)審理查明：2021年12月22日，陸某與融某置業(yè)公司簽訂《房屋認購合同》，約定由陸某預定融某置業(yè)公司開發(fā)銷售的某小區(qū)8幢***號房商品房一套，優(yōu)惠后實際總房款1183680元。陸某向融某置業(yè)公司支付定金2萬元作為立約擔保，雙方簽訂《商品房買賣合同》后自動轉為房款。12月31日，融某置業(yè)公司與陸某、張某千簽訂《商品房買賣合同》（預售版），合同約定：“某小區(qū)8幢***室，總價款為人民幣1183680元，按照建筑面積計算，該商品房單價為12000元/㎡……第十一條：交付時間和手續(xù)。出賣人應當在2023年12月30日前向買受人交付該商品房。出賣人應當在交付日期屆滿前10日（不少于10日）將查驗房屋的時間、辦理交付手續(xù)的時間地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人。第十二條：逾期交付責任。1.逾期在30日之內，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之0.5的違約金。2.逾期超過30日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內返還買受人已付全部房款（含已付貸款部分)。出賣人按照全部房價款1%向買受人支付違約金?…… ”

2022年2月8日，融某置業(yè)公司向陸某、張某千開具433680元增值稅普通發(fā)票，發(fā)票載明系某小區(qū)預收購房款。2月21日，陸某（借款人）與某銀行鹽城分行簽訂《個人購房借款/擔保合同》，合同載明：“貸款人根據(jù)借款人的申請，同意向其發(fā)放個人一手住房購置貸款，金額為75萬元。合同項下貸款用于購買某小區(qū)8幢***室，貸款期限為120個月，實際放款日與到期日以借款憑證為準……”張某千作為共同借款人簽字，融某置業(yè)公司作為保證人簽字蓋章。

2022年4月20日至2024年3月26日，陸某已向某銀行鹽城分行支付個人一手住房購置貸款本金及利息合計190430.39元。陸某、張某千起訴時,案涉商品房建設工程已停工數(shù)月，短期內無復工可能性。

江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院于2024年6月24日作出（2024）蘇0902民初3226號民事判決：一、原告陸某與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認購合同》于2024年5月30日解除；原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》（預售版）于2024年5月30日解除；二 、原告陸某與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》于 2024年5月30日解除；三、被告融某置業(yè)公司于判決生效之日起十日內返還某銀行鹽城分行剩余貸款本金及利息；四、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內向原告陸某、張某千支付購房首付款433680元及利息（以433680元為基數(shù)，自2022年2月8日起至實際給付之日止，按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算）；五、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內向原告陸某、張某千支付已還2022年4月20日至2024年3月26日某銀行鹽城分行貸款本金及利息190427.08元；六、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；七、駁回原告陸某、張某千的其他訴訟請求。

宣判后,某銀行鹽城分行不服，提起上訴。

江蘇省鹽城市中級人民法院于2024年10月30日作出（2024）蘇09民終4784號民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

本案的爭議焦點有三：一是案涉商品房買賣合同應否解除；二是案涉商品房擔保貸款合同應否一并解除；三是案涉合同解除的法律后果應如何確定。

一、關于案涉商品房買賣合同應否解除

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的……”在商品房建設工程長時間停工，商品房出賣人逾期交付房屋且短期內無交付房屋可能性的情況下,商品房買賣合同目的已無法實現(xiàn)，買受人有權主張解除合同。本案中,根據(jù)商品房買賣雙方的合同約定，融某置業(yè)公司應于2023年12月30日前向陸某、張某千交付房屋，但該房屋于2024年4月15日訴訟發(fā)生時尚未建成交付，且案涉商品房建設工程已經(jīng)長時間停工，在短期內無交付可能性，陸某、張某千作為守約方有權解除《房屋認購合同》及《商品房買賣合同》。

二、關于案涉商品房擔保貸款合同應否一并解除

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”據(jù)此，商品房買賣合同與擔保貸款合同系相互獨立但又緊密聯(lián)系，兩份合同構成一個完整的商品房買賣交易整體。商品房買賣合同解除后，購房人訂立商品房擔保貸款合同的合同目的不復存在，此時繼續(xù)要求購房人履行商品房擔保貸款合同，對購房人不公平。商品房買賣合同被解除后，商品房擔保貸款合同糾紛往往相伴而生，為一攬子解決爭議，保證裁判的統(tǒng)一性，根據(jù)當事人訴請，人民法院應將商品房買賣合同糾紛與擔保貸款合同糾紛納入同一案件中予以解決本案中，在商品房買賣合同解除的情況下，商品房擔保貸款合同的目的已無法實現(xiàn)，應當一并解除，故對陸某、張某千主張解除與某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》的訴訟請求依法予以支持。

三、關于案涉合同解除的法律后果應如何確定

《解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”據(jù)此，合同解除后，商品房出賣人應按約將購房首付款和已支付的貸款本息返還給買受人并賠償買受人支付首付款所產(chǎn)生的利息損失，同時承擔剩余貸款本金及利息的返還責任。本案中，《商品房買賣合同》《個人購房借款/擔保合同》解除系因融某置業(yè)公司不能按期交付房屋所致，故融某置業(yè)公司應當向購房人返還已收受的購房款、已支付的貸款本息,并承擔賠償購房人支付購房款的利息損失及逾期交房的違約責任。關于剩余貸款的返還責任，在購房人對合同解除并無過錯且未能實際取得房屋，而出賣人既未交付房屋，又長期占有貸款本金的情況下，仍要求購房人對剩余貸款承擔返還責任，權利義務明顯失衡，故應當由商品房出賣人融某置業(yè)公司向某銀行鹽城分行承擔剩余貸款的返還責任。

綜上，法院依法判決解除案涉商品房買賣合同和擔保貸款合同，并判令融某置業(yè)公司承擔已收受購房款本金、貸款及相關利息的返還責任。

關聯(lián)索引

《中華人民共和國民法典》第565條、第566條、第577條、第585條

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號，2020年修正）第20條、第21條

一審：江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院（2024）蘇0902民初3226號民事判決（2024年6月24日）

二審：江蘇省鹽城市中級人民法院（2024）蘇09民終4784號民事判決（2024年10月30日）