?“獨家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售房屋。有的中介承諾下大力氣推房主的房子，房主為省事兒可能會同意不再找其他中介。

這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋，房主就會比較被動，即使自己尋找到合適的出售機會可能也要面臨中介索要賠償?shù)耐{。雖然說從法律角度分析，這種未付出卻索要費用的約定可能屬于不具備效力的“霸王條款”，但畢竟還是有麻煩和風險，而且真打官司的時候，中介也可能會舉出些證據(jù)證明他們的付出。

其實，多家中介競爭對房主來講，才是好事兒，別光圖省事兒。楊律師建議，如果委托中介賣房，不要采取“獨家代理”的方式。即使采用上述的方式，也應(yīng)在合同和授權(quán)委托書上做出一定限制，比如：

“獨家代理的底價是多少”

“中介代理權(quán)的有效期限到何時止”

“不能按約定時間和價格出售如何處理”

“不通過中介另行出售如何處理”

中介可能以方便辦理手續(xù)為由要代管產(chǎn)權(quán)證，沒簽訂買賣合同絕對不能把產(chǎn)權(quán)證交出去。即使簽訂了買賣合同，從對房主有利的角度看，也不能收點定金就把房產(chǎn)證交給中介。

產(chǎn)權(quán)證在中介手里，一旦發(fā)生什么糾紛，中介往往會扣下。即使能通過訴訟、補辦等方式解決，也要投入相當?shù)臅r間和精力，何必呢？

產(chǎn)權(quán)證在自己手里最好，可以把相關(guān)產(chǎn)權(quán)證、身份證的復(fù)印件交給中介，需要原件時可由產(chǎn)權(quán)人親自出面辦理。

當然，從平衡各方利益的角度講，律師覺得至少也應(yīng)該是在收到一定數(shù)量的首付款，賣方利益得到一定保障時才能交出原件，這是底線。

買賣雙方都應(yīng)該堅持在簽訂合同等交易的重要環(huán)節(jié)，由三方共同確認相關(guān)交易條件并書面確認。

早些年監(jiān)管不完善時有中介欺瞞買賣雙方“吃差價”，那肯定不愿讓交易雙方見面，現(xiàn)在的監(jiān)管措施已經(jīng)沒多少這種空間了。但有一些買賣雙方關(guān)心的交易條件，比如房屋存在什么缺陷等情況，貸款的可能時間等情況，還是應(yīng)該由買賣雙方親自確認，而不是通過中介轉(zhuǎn)達或詢問。

前面說過，畢竟各種立場不同。有時中介轉(zhuǎn)達的情況可能與另一方所述不同，且如貸款可能的進度之類的情況，有的中介給買賣雙方說的尺度并不一樣。而這些條件未必都會放到書面合同里。

但一旦簽了合同，履行過程中發(fā)生了合同明確約定條款以外的意外，買賣雙方就非常容易引發(fā)矛盾，甚至影響正常交易的進行。這時，中介肯定不會把責任攬到自己身上。所以重要的交易條件，一定要親自向?qū)Ψ酱_認，且最好都形成書面條款，而不是口頭承諾。

二手房交易涉及的文件比較多，居間合同、定金合同、買賣合同、保障服務(wù)合同等一堆文件擺到面前，很多人除了房價等幾個條款外，其他一律不看就開始簽字。但往往在發(fā)生爭議后，卻向律師說，某某條款我當時根本沒看見！

律師提醒大家，在簽署合同等文件時一定要仔細審核文件的內(nèi)容，不要拿過來就簽字。特別是如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應(yīng)空白。

以往曾經(jīng)發(fā)生過當事人主張有自己簽名的合同與自己見到的合同不同，簽名是真的，但合同中的一些空白內(nèi)容被中介或?qū)Ψ绞潞筇顚懥藢ψ约翰焕膬?nèi)容。但提出這種主張的人往往又沒有證據(jù)證明這個事實，所以這種主張往往很難成立。

雖然現(xiàn)在各地二手房交易都有資金監(jiān)管的要求，但由于陰陽合同等原因，在交易中還是可能涉及通過中介代收或監(jiān)管房款的情況，或者涉及中介代墊資等手續(xù)。可能會出現(xiàn)購房者先把相關(guān)款項打給中介的情況，如果事先有約定，對于購房者而言，把房款付給中介就等于是付給售房人，一旦中介拖延購房人是沒有責任的。

所以，律師建議盡量采取官方資金監(jiān)管等方式，即使是陰陽合同中不能見光的款項，也最好由雙方共同開戶監(jiān)管而不是由中介監(jiān)管。

如果涉及中介轉(zhuǎn)交定金或購房款問題，也應(yīng)該在書面文件中約定中介代為收取上述款項后多長時間把相關(guān)款項轉(zhuǎn)交給售房人、如果不按時轉(zhuǎn)交如何承擔違約責任等內(nèi)容，以作約束。

房屋交易中各項稅費的標準及承擔也是影響雙方交易的重要因素，如果存在不明確或誤會的地方，在合同簽訂后，雙方可能會因費用承擔問題產(chǎn)生爭議。這個問題也要引起重視。

中介在提供服務(wù)時，當然會向雙方介紹稅費的標準及承擔方式。目前流行的中介文本中，對于稅費的項目和承擔方會作約定，這確實是必要的。

但是對具體稅費的數(shù)額，往往不會形成正式有約束力的文件，就是口頭說說或隨便寫寫，很少由各方簽字蓋章確認。從減少爭議、免生意外的角度講，律師建議盡量同中介溝通，爭取對稅費數(shù)額進行書面確認，即使不做精確數(shù)字，也應(yīng)該有大致預(yù)估數(shù)字，并對發(fā)生變化后的處理方案進行約定，最大限度減少發(fā)生爭議的可能性。

以上是根據(jù)處理的各類房屋買賣糾紛情況所總結(jié)的幾個易發(fā)生爭議的點，現(xiàn)實中，發(fā)生的問題當然不止以幾種。希望大家提前關(guān)注相關(guān)法律知識，有問題及時找專業(yè)律師尋求幫助，更有效地保護自己的合法權(quán)益！