一、住宅轉讓，買賣雙方需繳納哪些稅？
1.賣方稅：包括個人所得稅、增值稅及附加：（1）個人所得稅為1%。住宅自用滿五年以上，且是福建省范圍內唯一家庭生活用房的，免征個人所得稅。（2）增值稅及附加持有年限小于兩年的為5.6%，持有年限滿2年（含2年）的住宅免征。
2.買方稅：（1）個人購買家庭（唯一）住房，面積為140平方米及以下的，契稅減為1%；面積為140平方米以上的契稅減為1.5%。（2）購買家庭第二套（改善性）住房，面積為140平方米及以下的契稅減為1%；面積為140平方米以上的契稅減為2%。（3）不享受契稅優惠，契稅為3%。
3.土地增值稅方面，各地區土地增值稅預征率下限統一降低0.5個百分點。位于東部地區的福州調整后為1.5％。取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續實施免征土地增值稅優惠政策。
4.買賣是以合同成交價與房屋評估價就高原則為計稅基數。評估價是在實際交易發生后，由稅務系統評估得出，無法提前計算。
| 類型 | 調整前 | 調整后 |
| 契稅 | 首套：90㎡及以下1%，以上1.5%
二套：90㎡及以下1%，以上2% |
首套：140㎡及以下1%，以上1.5%
二套：140㎡及以下1%，以上2% |
| 增值稅 | 區分普通住宅及非普通住宅，持有年限<2年的增值稅及附加5.6%，持有年限≥2年免征。 | 取消區分普通住宅及非普通住宅，持有年限<2年的增值稅及附加5.6%，持有年限≥2年免征。 |
| 土地增值稅 | 東部2% | 東部1.5%，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅免征。 |
| 個人所得稅 | 區分普通住宅及非普通住宅，轉讓普通住宅1%，轉讓非普通住宅1.5%。 | 取消區分普通住宅及非普通住宅，征收稅率統一調整為1%。 |
資料來源：官方數據整理，僅針對福州地區
二、非住宅（辦公、店面、車位等）轉讓，買賣雙方需繳納哪些稅？
1.賣方稅：個人所得稅1.5%、增值稅及附加5.6%、土地增值稅6%、印花稅0.05%。
2.買方稅：契稅3%、印花稅0.05%。
3.買賣是以合同成交價與房屋評估價就高原則為計稅基數。
三、住宅贈與，贈與及受贈雙方需要繳納哪些稅？
1.以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方不征收個人所得稅:（1）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;（2）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;（3）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。受贈方需繳納房屋評估價3%的契稅。
2.非直系親屬之間贈與的，受贈方需繳納20%個人所得稅、3%契稅，贈與方需繳納5%增值稅。
四、直系親屬間買賣和贈與的稅費有何不同？
1.贈與收取3%契稅；
2.買賣收取1%-3%契稅（根據買方家庭住房情況確定）、5.6%增值稅及附加（取得權證滿2年的住宅免征）、1%-1.5%個人所得稅（賣方滿五唯一的住宅免征）、6%土地增值稅（住宅免征）、0.05%印花稅（轉讓雙方繳納，住宅免征）。
3.贈與或買賣均收取80元/套（住宅、車位、附屬間）或550元/套（非住宅）的不動產登記費。
五、稅收減免政策中提到產權滿2年、滿5年，是如何計算？
以個人購買住房以取得的不動產權屬證書或契稅完稅證明上注明的時間為始點，以本次上市交易買賣合同時間為終點，來計算。
六、住房辦證不滿2年，增值稅能不能免？滿2年怎么認定？
根據《國家稅務總局財政部建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發[2005]89號），2005年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。已滿兩年的則免繳營業稅。如何判斷購房是否滿兩年則是根據《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》（國稅發[2005]172號）規定，個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明，若二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即將房屋產權證上注明的時間與契稅完稅證明上注明的時間的進行比較，以較早的時間作為購買房屋的時間。營業稅改為增值稅后繼續沿用上述政策。若所購房產的房屋產權證上注明的時間與契稅完稅證明上注明的時間均不滿兩年，則應繳納增值稅。
七、其他須知
1.納稅人申請享受稅收優惠的，應當向主管稅務機關提交家庭成員信息證明和購房所在地的房地產管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結果。具備部門信息共享條件的，納稅人可授權主管稅務機關通過信息共享方式取得相關信息；不具備信息共享條件，且納稅人不能提交相關證明材料的，納稅人可按規定適用告知承諾制辦理，報送相應的《稅務證明事項告知承諾書》，并對承諾的真實性承擔法律責任。
2.對于2024年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及2024年12月1日前購買住房但于2024年12月1日后申報繳納契稅的，符合新發布公告規定的均可按新發布公告執行。
3.2024年12月1日前，個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合新發布公告規定的可按新發布公告執行。
4.根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條，有關城市的具體執行標準由各省、自治區、直轄市人民政府規定。具體執行標準公布后，稅務機關新受理清算申報的項目，以及在具體執行標準公布前已受理清算申報但未出具清算審核結論的項目，按新公布的標準執行。具體執行標準公布前出具清算審核結論的項目，仍按原標準執行。
信息來源：財政部、稅務總局、住房城鄉建設部、福州市不動產登記及交易中心、福州稅務等。
以上內容均依據官方匯總，具體執行標準待地方落實。
]]>雙方的爭議焦點是老宋跳樓算不算非正常死亡以及小宋該不該主動告知。法院經審理后認為，結合本案具體案情，不應認定小宋存在欺詐行為，主要原因如下：第一，雙方已將未發生過非正常死亡事件作為小宋承諾的合同條款，但該條款明確約定為“房屋內”并非“房屋外”；第二，老張在簽訂合同后，也未告知“房屋外”發生非正常死亡事件為影響其是否購房的重要事實；第三，老宋系無法忍受病痛折磨選擇跳樓自殺，而非被他殺或因與他人存在怨恨糾葛而自殺，故涉案房屋并非傳統意義上所謂的“兇宅”。老宋跳樓墜亡事件距離合同簽訂時已超過八年，此種非嚴重性非正常死亡的消極性事件，應隨著時間的流逝而逐漸淡化，不應永久性的作為涉案房屋的負面標簽，苛求小宋無論何時均有主動披露的義務。
根據《民法典》第一百五十七條的規定，在涉案房屋買賣合同被撤銷的情況下，老張要求小宋返還其交付的定金3萬元的訴訟請求，有事實和法律依據，法院予以支持。因涉案合同系因重大誤解而撤銷，并非因合同當事人存在違約行為而解除，故老張要求小宋向其另外返還一倍定金 3萬元的訴訟請求，法院不予支持。
最終，法院依法判決撤銷涉案合同，小宋向老張返還定金3萬元，駁回老張的其他訴訟請求。判決作出后，雙方當事人均服判息訴，現該判決已生效。
通常情況下，交易房屋若存在非正常死亡情況，勢必會影響房屋價值及購房人的購買意愿。依據誠實信用原則及對傳統風俗的尊重，出賣人負有將非正常死亡事件向購房人如實披露的義務，如出賣人未告知房屋實際為“兇宅”的情形，買受人可以根據民法典的相關規定主張出賣人以欺詐手段使買受人違背真實意思表示購買房屋，可以主張撤銷合同并要求出賣人承擔相應的賠償責任。
購買房屋前，應盡可能了解房屋的歷史背景，包括房屋是否曾發生過類似本案的重大事件。如果房屋價格遠低于市場價，需要調查清楚價格低的原因，因為過低的價格可能意味著房屋有問題。選擇靠譜的中介，通過有信譽和資質的中介公司進行房屋交易，確保他們會對房屋背景進行適當的調查并如實披露。買家也可要求業主在合同中準確地約定信息披露條款，這樣的約定可以督促業主披露房屋信息，也可以讓買家在發生糾紛尋求法律救濟時有據可依。另外，如業主房屋曾發生此類情形的事實，應當秉承誠實信用原則，主動向買家說明情況。中介公司及經紀人員在向消費者提供中介服務時，對于非告知義務的內容，應當秉承誠實信用原則，根據消費者的要求如實調查、了解和反映情況，不應未做調查就隨意承諾，或提供虛假信息或作虛假承諾，誤導或誘騙消費者交易。
來源：槐蔭法院
以福州地區為例，根據福州市不動產登記和交易中心文件可知，福州市的法拍房也存在一定的限售期。那么所有權人若是在限售期內通過中介機構賣房，與不知情的買受人簽訂買賣合同而導致房屋無法過戶，該合同效力如何？若是合法有效買受人，又該如何維護權益呢？對此，福建明安律師事務所首席律師鄭淑瓊為我們帶來了一組關于法拍房糾紛案例判定結果，并圍繞案件做出了詳細的解答。
參考案例：（2018）閩01民終7218號
事件經過：
被告人邱兵因未向買受人薛某說明房屋限售情況，導致買受人薛某造成經濟上的損失。而后因私下商界無果，被告人邱兵被原告薛某一紙律書告上法院。
案件審判結果：
一審法院認為，被告邱兵作為房屋的所有權人及出售方，特別是被告邱兵作為外地戶口，非福州本地戶口，更應當負有全面審查房屋限售情況并向買受人予以說明的義務。故被告邱兵未能于簽訂房屋買賣合同前確定房屋是否可以上市交易的事由并非不能預見、不能避免、不能克服的情形，不構成不可抗力。因此，被告邱兵應當承擔相應的違約責任。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務”的規定，就本案合同的實際履行情況，因《存量房買賣合同》中約定的違約金標準過高，且原告薛雪梅作為房屋的買受方，在簽訂房屋買賣合同時亦應盡到合理的注意義務，其未能全面了解該房屋是否允許上市交易的相關信息，對合同的解除亦應承擔一定的責任。故一審法院依法對邱兵應支付給薛雪梅的違約金數額酌情予以減少，將違約金數額酌定為合同總價款4650000元的3%，即139500元。對于原告薛雪梅所主張違約金超過該數額的部分，一審法院不予支持。
二審法院認為，福州市人民政府在2017年3月28日發布《福州市人民政府關于進一步加強房地產市場調控的通知》，規定非本市五城區戶籍居民家庭購買第一套住房，取得不動產證未滿2年的，不得上市交易。訟爭房屋屬于上述通知規定的限售范圍，不能上市交易。邱兵作為訟爭房屋的產權人和房屋買賣交易的出賣人，其在交易前應確認訟爭房屋是否存在限制交易的情形。邱兵在未確認清楚的情況下將訟爭房屋出售給薛雪梅，并在合同中作出“不存在限制房產交易的情形”的保證，其應承擔違約責任。綜合考慮雙方的過錯程度以及薛雪梅的實際損失，一審判決將違約金標準調整為合同總價款的3%即139500元，較為合理，本院予以維持。
對此案件審判結果，福建明安律師事務所鄭淑瓊律師表示：根據《民法典》第九百六十二條“中介人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應當承擔賠償責任?！?/strong>房產中介作為專業從事居間服務的機構，具有專業的業務能力，對于當地的限購政策信息非常清楚，且具有了解義務，在買賣過程中應當嚴格審核相關信息、完整如實的向買賣雙方披露相關信息和交易風險，應充分盡到告知義務，不得隱瞞任何與交易相關的信息，否則對于所造成的損害應當承當賠償責任。
不僅如此，對于出賣方而言，其負有審慎義務，買房前應當了解當地政策，在賣房時建立合同關系之前如實告知出售房產的信息及自身基本情況的責任，因此在合同無法履行的情況下不能簡單的以“未與買受人交流”或是“不知房屋在限售期”為由而主張免責，而應承當違約責任。
所以，當房屋所有權人通過中介賣限售房，買受人不知情且發生無法過戶的情況下，可以向出賣人與中介機構追究違約責任，而未盡到告知義務的中介機構不僅不能收取中介費還要承當相應的賠償責任。因為買受人亦未盡到合理的注意義務，未對訟爭房屋是否允許上市交易進行必要的審查因此也存在過錯，所以法院會綜合考慮雙方的過錯程度與實際損失，一般將違約金標準定為合同總價款的3%左右，不大可能完全依據合同約定違約責任進行賠償。
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作為福建明安律師事務所創始人——鄭淑瓊律師，迄今為止已深耕家事法律領域10年之久，曾先后在福建省內大型律所、全國綜合排名前五律師事務所執業。從業期間，代理過一系列典型訴訟與非訴訟家事案件，尤其在婚姻家庭、離婚協商、爭取孩子撫養權、遺產繼承、房屋爭議、財富傳承、合同見證等領域擁有豐富的訴訟代理與非訴協調經驗和扎實高效的辦案技能與實務經驗。
針對本次法律案件分享，鄭淑瓊律師表示：希望通過“精準普法”方式，以身邊的真實案例讓廣大民眾對法律有更多的認識與了解，增強對法律意識和風險防范能力，最終能真正拿起法律這把“武器”來保護自身權益不受損害。
]]>從收案量來看，房屋買賣合同糾紛是僅次于房屋租賃合同糾紛的第二大類案由。因西城區是北京市老城區，轄區內的房屋交易多以二手房為主，二手房買賣合同糾紛占到房屋買賣合同糾紛的八成左右，該類糾紛具有受政策影響明顯、涉案標的額大、案件事實較為復雜等特點，涉及的法律問題除了一般買賣合同問題，還可能涉及到房屋產權情況、抵押貸款、委托代理、居間活動等其他法律問題，及以享受教育資源為購房目的的戶籍遷移、學區房等政策性問題。上述二手房交易的復雜性加之當事人相關法律知識的缺乏、防范意識的不足，導致房屋買賣糾紛經常發生。
因此，我院對近年來審結的二手房買賣合同糾紛案件進行了系統化調研和類型化梳理，總結出十大類常見“風險房”，通過對典型案例進行解讀，展示不同類型二手房中常見的法律風險，并介紹防范相關風險的法律知識，以期為社會公眾規避風險、維護合法權益提供借鑒，從而減少購房風險，保障交易順暢。
案例一：慎選抵押房
案情介紹
2015年3月1日，韓先生和張女士簽訂了房屋買賣合同，約定韓先生購買張女士位于西城區廣安門外大街一處房屋，面積43平米，總價174萬元。該房屋是2013年張女士通過按揭方式購得，房屋抵押給光大銀行借款115萬元。因為張女士未還清借款，抵押權未消滅。韓先生知曉相關情況，合同中也做了相關約定，約定張女士在簽訂合同后10個工作日內辦理提前還款手續。韓先生向張女士先行支付了120萬元購房款，但張女士遲遲不辦理解除抵押手續。在交易過程中，因張女士另有其他糾紛，該房屋被法院查封，導致無法繼續交易。韓先生訴至我院要求張女士依照合同支付違約金。
法官說法
設立抵押權的房屋在交易之前一般應先解除抵押。本案中雙方對解除抵押的約定沒有問題，但是張女士并未按照約定辦理銀行還款，導致合同沒有辦法繼續履行，張女士應當承擔違約責任。因此，最終我院判決張女士支付違約金。
在二手房買賣合同履行過程中，經常會有交易房屋存在抵押的情況，如果要進行交易首先要解除抵押，此時購房者要明白，如果在解除抵押的過程中賣房人因各種原因不解抵押，都將直接影響下一步合同的履行。因此，在購買房屋中要謹慎購買抵押房屋。如要購買抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押，防范意外情況發生。
案例二：防范抵債房
案情介紹
2013年7月29日，年近八旬的陳老太通過萬女士的介紹向劉女士借款,并以位于西城區平原里的一套自有房屋作為擔保。同日，陳老太與萬女士簽訂委托書，授權萬女士有權代其辦理涉案房屋的抵押及出售等相關事宜。隨后萬女士辦理了房屋抵押公證手續。2014年4月1日，因陳老太未能償還劉女士的借款，萬女士代表陳老太與常先生簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，將涉案房屋低價出售給常先生。陳老太被迫離家，后訴至我院，要求撤銷其與常先生簽訂的存量房屋買賣合同。
法官說法
法院經審理后，認為本案存在著房屋交易價格明顯過低、合同多數條款空白、買房人從未看過涉案房屋等眾多疑點，并結合相關案情，認為萬女士與常先生在房屋買賣合同訂立及履行中的行為不符合市場交易習慣，顯失公平，故判決撤銷了陳老太與常先生簽訂的房屋買賣合同。
實踐中，借房屋買賣幌子，隱瞞高利借貸之實，同時辦理委托售房和房屋抵押公證，是變相的以房抵債，當借款人無力償還借款后，房屋被低價轉賣的情況時有發生。這一行為既縱容了高利貸非法活動，侵害了借款人的合法權益，又擾亂了抵押登記秩序，應當引起我們的警惕。此外，從買房人角度來看，在遇到明顯低于市場價格的在售房屋時，一定不要急于交易，要審核出售人的所有權情況，弄清楚實際交易人和房屋產權人的關系，避免購買抵債房屋造成經濟損失。
案例三：巧簽共有房
案情介紹
2010年10月12日，出賣人景先生與買受人馬先生通過中介簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定景先生將坐落于北京市西城區紅線胡同一處房屋出售給馬先生，房屋建筑面積21.5平方米，價格67萬元。合同簽訂后，馬先生當即支付定金2萬元。2010年10月31日，景先生之妻王女士向馬先生發送了告知函，告知房屋系夫妻共同財產，因景先生未征得其同意擅自簽訂房屋買賣合同，所簽合同為無效合同，后景先生也以此為由不再履行合同。2012年7月13日，馬先生去世。2015年，馬先生子女訴至法院要求景先生繼續履行合同。
法官說法
《婚姻法》規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。一方未經另一方同意，擅自處理共同財產的屬于無權處分行為。
本案中，經過法庭調查，景先生的售房行為確實未經過其妻子的同意，因此法院最終判決駁回了馬先生子女要求繼續履行合同的訴訟請求。當然，本案中，合同未能履行是景先生的過錯，景先生應當依照合同約定承擔相應違約責任。事實上，馬先生只要在買房過程中做一項簡單的工作就能避免這種情況發生，就是在簽訂合同的同時，問一下售房人的家庭情況，看看賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶簽訂知情同意書，這樣才能有效避免本案情況發生。如果賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，就尤其需要警惕。
案例四：看清多戶房
案情介紹
2015年5月21日，賣家董女士與買家王女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定由王女士購買董女士位于西城區宣武門西大街一處房屋，總價值305萬元。合同約定，董女士方應當在該房屋所有權轉移之日起10日內，向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有全部戶口遷出手續。如因董女士自身原因未如期或無法遷出的，應當向王女士支付房屋總價款10%的違約金，并繼續履行全部戶口遷出義務。此后，王女士依照約定取得涉案房屋所有權，但是房屋內仍有董女士的繼子戶口未遷出。后王女士訴至法院請求判決被告董女士依照合同約定支付房屋總價款的10%作為違約金，并繼續履行遷出戶口的義務。
法官認為
依法成立的合同對當事人具有法律約束力。當事人應當對自己的行為產生預期，并承擔相應法律后果。本案中的戶籍問題是二手房交易中經常遇到的情況。戶口遷移不是平等民事主體之間的民事法律行為，本質上屬于公安機關行政行為，并不受司法調整。但是，戶口遷移的義務可以作為約定內容寫入合同條款，并明確相應違約責任。
本案中，雙方約定的逾期遷戶條款，系雙方自愿達成協議，合法有效，法律予以保護。我院依據合同約定及查明的事實，結合合同履行情況、被告過錯程度及有無實際損失，判決被告支付了部分違約金。因此，在交易實踐中，涉及戶口遷出問題可以通過約定違約后果來督促賣方積極履行戶口遷出義務。
案例五：驗明學區房
案情介紹
2009年12月，馬先生為了孩子上學，通過某中介公司購買了西城區真武廟一處房屋。購房時馬先生問該中介公司的業務員小王該房屋是否屬于某重點小學的學區房，小王從網上給馬先生找到了以往該重點小學的招生簡章，馬先生看后馬上同業主簽訂了房屋買賣合同，以高于同地區均價16%的價格購買了涉案房屋。待房屋買賣合同簽訂以后，馬先生經過詢問才得知自己購買的只是緊挨學區房東側的一處房屋，并不屬于招生簡章上的劃片房屋。為此，馬先生訴至法院，認為某中介公司存在誤導，要求某中介公司賠償高于該地段非學區房的房屋差價損失，并退還服務費。某中介公司則認為，馬先生購買該房屋是自愿行為，合同中也并未約定購買的就是某重點小學的學區房，故不同意馬先生的訴訟請求。
法官說法
法院經審理認為，雙方簽訂的房屋買賣合同真實有效，由于合同中并未約定任何關于涉案房屋為學區房的內容，因此馬先生所主張的差價損失無法支持。但是某中介公司作為居間方，沒有盡到謹慎審查的責任，也存在一定的過錯，故判決某中介公司退還了居間費用。實踐中，許多人為了孩子上學而購買學區房，但合同中卻沒有明確約定房屋帶有學位，或者雖有約定學位但無相應違約責任而引發糾紛。因此，以購買“學區房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況，其次要將購買學區房這一特殊目的寫入合同，并約定如因賣房人違約致使買房人購買“學區房”的合同目的不能實現，買房人有權要求解除合同，并且要求賠償房屋差價損失等。
案例六：慎選央產房
案情介紹
2015年4月5日，賣房人李先生與買房人小何就坐落于西城區白廣路的一處房屋簽訂了房屋買賣合同，約定購房款490萬，過戶時間為合同簽訂之日起120日內，即2015年8月3日。但是因為小何購房指標的限制，小何需要先賣掉名下一套房屋才可以再行購房。結果小何于6月30日賣了一套房屋取得購房資格，并于7月1日才開始實際履行合同。后在房源核驗中，因涉案房屋是未辦理上市手續的央產房而被退回。后李先生于7月17日完成了央產房上市手續，小何隨后又申請貸款，8月7日批貸，8月11日完成過戶，晚于約定期限8天，李先生認為逾期過戶的責任在小何，訴至我院要求小何支付逾期過戶違約金一萬元。小何則認為逾期過戶責任在李先生，隱瞞央產房的事實才導致貸款辦理的時間拖延。
法官說法
關于逾期過戶的違約責任問題，我院認為，小何在取得購房資格后實際用時一個多月即完成了涉案房屋過戶，合同約定的自合同簽訂之日起120日內完成過戶，已綜合考慮了小何購房時暫無在京購房資格、需貸款購房等客觀情況，小何出售自己名下房屋的時間較晚，應對逾期過戶承擔相應的違約責任。但是李先生應當知道涉案房屋為央產房，亦應當在房屋出售前完善上市手續，李先生于7月才辦理央產房上市交易手續，對涉案房屋過戶期限亦有影響，應承擔相應責任，方式為抵銷部分小何應支付的違約金。最終，我院判令小何償付李先生逾期辦理房屋產權轉移登記的違約金八千元。
從買方角度來看，在簽訂合同前要事先了解該房屋的來源、性質及是否滿足上市交易的條件；從賣方角度來看，亦應當在房屋出售前完善相關上市手續，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。
案例七：警惕代理房
案情介紹
2010年3月23日，旅居國外的周女士委托孫先生代為出售其位于西城區西便門東里的一處房屋，委托范圍為賣房手續的前期事宜，周女士本人4月9日到京，將持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續，過戶及房款事宜由本人親自辦理。3月27日，趙先生在某地產經紀公司的居間服務下，與孫先生就涉案房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋總價款為185萬元。合同簽訂當日，趙先生向孫先生支付了10萬元定金。4月9日，周女士回國后認為孫先生無權代理房屋的正式簽約及收取定金事宜，并且房屋成交價格明顯過低，因此未作出追認表示，拒絕履行合同。趙先生遂起訴至我院要求確認就涉案房屋簽訂的房屋買賣合同無效；孫先生雙倍返還其定金；某地產經紀公司退還中介費；周女士、孫先生及某地產經紀公司共同賠償其房屋差價損失。
法官說法
關于代理權限及過錯責任，我院認為周女士明確表明其于4月9日回國，并持所有原件材料親自辦理房屋買賣正式手續，由此可知，孫先生并未取得代理周女士簽訂正式房屋買賣合同的授權，且周女士回國后并未做出追認，因此孫先生與趙先生的簽約行為應屬于越權代理，周女士并無過錯，房屋買賣合同對周女士不發生效力；某地產經紀公司作為專業機構，在未充分審查委托書權限的情況下，即指導趙先生與孫先生簽訂房屋買賣合同，并最終導致合同因孫先生無權代理而被確認無效，負有重大過錯；而趙先生對授權委托書未充分審查，也負有一定的責任。最終判決趙先生與孫先生簽訂的房屋買賣合同無效，孫先生返還趙先生定金，某地產經紀公司退還趙先生中介費，孫先生和某地產經紀公司賠償趙先生部分房屋差價損失。
實踐中，由于房屋產權人行動不便、身處國外、工作繁忙等原因，經常出現委托代理人代簽房屋買賣合同的現象。但是行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。遇到此種情形，購房人一定要提高警惕，要求代理人提供委托書，并在合同中明確約定因無權代理導致合同無效時，代理人所要承擔的違約責任，同時盡量要求代理人出示房產證原件及業主身份證明等，防范代理人無權代理，或者業主因房價上漲而以不知情為由主張合同無效。
案例八：慎選在租房
案情介紹
2013年5月19日，李先生與梅先生簽訂房屋租賃合同，約定李先生將其所有的位于西城區椿樹園的一處房屋租給梅先生，租期自合同簽訂之日起至2014年5月19日，租賃到期后，雙方又將租賃合同續簽至2015年5月19日。2014年12月6日，李先生在北京某房地產經紀有限公司的居間服務下，將涉案房屋出售給楊先生，房屋總價款為300萬元。同日，李先生、楊先生、中介公司簽訂《補充協議》，約定關于租房事宜，李先生收到全部房款后退還楊先生1萬元租金，楊先生保證租戶住到2015年6月1日?，F梅先生以李先生出售訴爭房屋侵犯了其承租人優先購買權為由訴至本院，要求李先生賠償損失10萬元。庭審中，李先生稱梅先生知道賣房事宜，因為賣房期間都是梅先生帶著中介看房，梅先生起訴的真正原因僅僅是要求免費多住一段時間。
法官說法
梅先生作為房屋承租人，在李先生出售房屋時，確實享有以同等條件下優先購買的權利。我院經審理認為，結合北京某房地產經紀有限公司帶人看房的證人證言，以及李先生與梅先生在看房當日及涉案房屋買賣合同簽訂之日的通話記錄，認為梅先生對涉案房屋出售事宜應當是知情的，而且梅先生并未提供證據證明其提出過購買涉案房屋，在此情況下，李先生將涉案房屋出售給他人的行為并未侵害梅先生的優先購買權，最終判決駁回了梅先生的訴訟請求。
需要提醒的是，實踐中不少二手房在出售時是處于出租狀態的，雖然本案經審理認為涉案房屋的出售行為并未侵害承租人的優先購買權，但是為了避免以后交房發生糾紛，買房人在購房時還是要認真核查租賃合同期限、主體等信息，要求租戶出具放棄優先購買權的聲明書等材料。
案例九：了解拍賣房
案情介紹
2008年遼寧某證券公司被中國人民銀行行政關閉，資產抵償給銀行，其中包括沈陽市某地的一處房屋。后人民銀行委托A公司進行資產打包拍賣（A公司是北京市西城區的一家企業），B公司通過拍賣購得了這些房產。2014年，B公司將其中一處房產轉讓給岳先生，岳先生按照合同約定支付了全部購房款，但是在過戶時出現問題，由于原房屋產權人遼寧某證券公司已經注銷，B公司又不是房屋的產權人，當地房管部門無法為岳先生辦理過戶，無奈之下岳先生將A、B兩公司訴至我院請求配合完成過戶手續。
法官說法
本案中的焦點問題是岳先生購得了拍賣房屋，但是無法辦理過戶。涉案房屋的原產權人遼寧某證券公司已經被行政關閉，法人相應被注銷，不再具備民事主體資格，無法配合完成過戶手續。B公司拍賣購得該房產，但尚未過戶，因此對涉案房屋的處置權利仍屬于A公司。這樣一來，岳先生要求A、B兩公司配合過戶，就不得不通過訴訟途徑來解決。最終我院經審理后判決A公司協助將涉案房屋過戶到B公司名下，待上述義務履行完畢后七日內，B公司協助將涉案房屋過戶至岳先生名下。
拍賣房往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押，購買這類房屋有可能面臨債權人的追討。此外，還要關注房屋的產權問題，有無實際居住人及戶口有無遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費、物業費用等情況，這些都需要競買人負擔?？傊馁u房情況復雜，無論是競拍還是間接購買，都需要在了解清楚后謹慎對待。
案例十：應對漲價房
案情介紹
2015年5月9日，程女士與沈先生簽訂房屋買賣合同，約定程女士將其名下一套位于西城區菜市口大街的房屋賣給沈先生，房款總價為700萬，其中定金30萬，首付款312萬，貸款250萬，剩余108萬余款于7月14日過戶當天以資金監管方式支付。合同履行過程中，沈先生支付了定金和首付款，但貸款未能如期獲批，雙方也并未于7月14日辦理房屋過戶。7月24日，程女士向沈先生發出解除合同通知，沈先生認為程女士是因房價大漲不想賣了，故訴至我院要求程女士繼續履行合同、協助辦理涉案房屋過戶并支付違約金，同時明確表示愿意一次性支付剩余房款358萬。訴訟中，程女士提出反訴，認為沈先生未在7月14日支付資金監管款項構成違約，要求確認雙方已于7月24日解除合同，沈先生配合撤銷網簽，定金30萬元不予退還。
法官說法
法院經審理認為，沈先生未能如期獲得批貸系不可歸責于雙方當事人的客觀原因所致。因雙方一直未簽訂資金監管協議，也并未在7月14日實際辦理過戶手續，故沈先生未支付資金監管款項并非單方違約，涉案房屋的買賣合同應當繼續履行。但過戶義務為雙方義務，雙方未能如約辦理過戶，也并非程女士的單方違約，因此對沈先生要求程女士支付違約金的訴訟請求不予支持。最終我院判令沈先生向程女士支付剩余房款358萬，程女士配合沈先生辦理涉案房屋的過戶登記手續，駁回沈先生的其他訴訟請求和程女士的全部訴訟請求。
雖然本案中合同未履行并非買方單方違約所致，但實踐中因房價上漲而違約的情況時有發生，表現為以各種原因要求解除合同或者違約加價，此時買房人可以拿起法律的武器保護自己的合法權益，通常有兩個選擇，一是要求繼續履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無論何種訴求，首先要確定買賣雙方已簽訂購房合同，其次要自身嚴格履約并及時固定賣方違約的證據。
二手房買賣風險防范三點提示
二手房買賣中的法律問題很多，以上述十個案例為例，不同的房產類型、交易方式，都可能產生很多個案化的法律風險。但是通過觀察我們也不難發現，不同類型的“風險房”，也適用一些共同的風險防范措施。
準確掌握房產信息
在房屋購買前，除了查看房屋的基本信息，更要認真審查房屋的法律信息，一般而言基本的審查可以分三步：第一步，看房產證?？捶慨a證是不是原件，所載產權人與出售人身份證是不是一致，是否存在抵押登記，房屋產權性質，是否為售房人單獨所有。第二步，看戶口本。看售房人的戶口本，主要看婚姻狀況，戶籍所在地是否為房屋所在地，最好再問問賣方遷出戶口后是否有落戶地址。第三步，看房子?？捶孔永锏膶嶋H居住情況，是賣房人自住還是出租中，如果出租中還需要看租賃合同。去物業、供暖等部門詢問是否有欠費情況等等。除了以上三步，如果需要進一步審查的話，可以要求售房人配合到房管部門、派出所戶籍部門查詢房屋情況、戶籍情況等。
妥善簽訂購房合同
簽訂購房合同可以自行簽訂，也可以通過中介公司簽訂。通過中介公司簽訂的，中介公司一般在提供北京市存量房屋買賣合同格式范本的同時，還會提供一份補充協議，補充協議記載雙方除房屋買賣合同之外約定的事項。兩份協議都具有法律效力，但補充協議不能與房屋買賣合同相沖突。這兩份文件都要認真審查三個方面：一是交易流程。交易流程要簡明扼要，沒有歧義。尤其房屋情況復雜，涉及付款、貸款、過戶、騰房等情況，要約定明確，安排合理。二是時間節點。視實際情況對交易過程中的時間進行合理規劃，對時間節點要約定在合同上，避免推諉扯皮，分不清責任。比如每次的交款時間、辦理上市、辦理貸款、過戶、騰房時間等等。三是違約責任。沒有違約責任就沒有履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責任。比如逾期遷戶的違約責任、逾期付款、逾期騰房的違約責任等等。防止責任不清，發生糾紛無法維護自身合法權益。
注意證據固定留存
房屋買賣因涉及到諸多環節，耗時少則數月多則數年，在交易的各個環節，購房者都應當注意保留相關文件及證據，比如對房款的轉賬記錄短信記錄等。在賣方不履行合同或者口頭表示無法按照約定期限履行合同時，要保留溝通證據，必要時可以訴至法院。對雙方在實際履行過程中達成的新的約定，要及時作為補充協議附在買賣合同之后，將口頭合意落到紙面上，以防在產生糾紛后無法查實。
當今社會，房屋買賣是關系到每個家庭切身利益舉足輕重的大事，更是關系到社會經濟秩序的重大民生問題，希望通過我們這次的通報，各位媒體朋友能夠向廣大公眾傳遞相關法律知識，促進社會公眾相關風險防范意識的提升，共同推進房屋買賣行業良好秩序的形成！
福州房產律師推薦||用假離婚證逃稅 誰該負責？
2015年3月，張先生通過中介公司將自己名下一套“滿五不唯一”的住房出售，但在繳納稅款時，買房人孫女士僅繳納了契稅，并未繳納近20萬元的個人所得稅。心懷疑慮的張先生發現，交易稅費的檔案中竟然有自己的離婚證和唯一住房承諾表，這與自己已婚且不是唯一住房的情況不符，但孫女士對此表示不知情，并把張先生告上法庭，要求其繼續履行合同，張先生提出反訴，要求解除合同，并向孫女士和中介公司提出各26.9萬元和280萬元的賠償請求。
一審法院判決解除合同，張先生退還5萬元定金，二人均不服，上訴至市一中院。今天上午，此案二審開庭。
????案情
????滿五不唯一 ? ??竟免繳個人所得稅
一審法院查明，2015年3月，張先生通過中介公司北京怡然居客科技發展有限公司（以下簡稱怡然居客公司），將其名下一套位于昌平區東小口鎮約48平方米的房屋，以134.5萬元的總價售與買房人孫女士，之后孫女士支付定金5萬元。
買賣合同約定：交易房屋性質為“滿五不唯一”，孫女士承擔全部稅費。合同還約定，因房屋為“滿五不唯一”，個人所得稅應當按照差額的20%或全額的1%計征。
張先生稱，根據當時中介的計算，孫女士要支付的個人所得稅為18萬元。
2015年4月，孫女士只繳納了契稅1.22萬元，對于孫女士免征個人所得稅，張先生深感疑惑，向孫女士及中介公司追問原因，但未得到明確答復。后張先生查詢了交易檔案，竟發現其中有自己的離婚證復印件及家庭唯一住房承諾表，上有自己的簽字。
張先生認為怡然居客公司與孫女士中的一方或者兩方串通偽造了離婚證及承諾表，逃稅這不僅會影響自己的信用記錄，甚至會引來刑事責任，而孫女士對此表示不知情，并把張先生告上法庭，要求其繼續履行合同之外，提出違約金的賠償請求，張先生提出反訴，要求解除合同外，還要求孫女士賠償違約金26.9萬，第三人怡然居客公司先行賠償自己置換房屋交易成本等損失280萬元。
一審
????買家中介都稱 ? ?不存在違約情況
一審庭審中，昌平地方稅務局出具了一份說明，經其核算，此次交易少繳稅款共計19萬多元。因涉嫌偽造離婚證這一情況，該局已于2015年8月報案，但截至一審庭審時，并未有進展。
庭審中，張先生提交了一份中介公司為其出具的《情況說明》，中介公司承認張先生當時并未提交離婚證。關于簽字問題，張先生稱當時他人只將一沓材料的右下角逐頁翻起讓他簽字，其在未能仔細閱讀材料內容的情況下被騙所簽。
孫女士在一審答辯中稱，自己是嚴格按照稅務部門的手續繳納，不存在違約情況。第三人怡然居客公司稱，同意孫女士的訴求，不同意張先生的反訴請求。
值得注意的是，庭審中的另一份證據顯示，涉案交易的中介公司員工白某，曾為孫女士介紹了一位自稱有辦法避稅的朋友，但要收取避稅金額的一半作為報酬。“我清楚地知道自己的錯誤，不應該做出這樣的事情。”證據中白某稱。
一審法院審理認為，孫女士和張先生各有過錯：孫女士對稅費數額不知情的辯稱，不合常理；張先生在唯一住房承諾表上簽字，未盡到注意義務。最終，法院判決解除合同，張先生返還5萬元定金，駁回雙方其他訴求。
????二審
????買賣雙方訴苦 ??房價大漲損失大
今天上午的庭審，孫女士一方請求法庭撤銷一審法院判決，發回重審，或者改判，支持其一審全部訴求。張先生一方稱，請求法庭撤銷一審法院判決中的第二項和第四項，即退還5萬元定金和駁回其賠償請求，改判支持其一審全部訴訟請求。
張先生一方認為，一審法院判決雙方均有過錯，是不正確的，合同的解除是孫女士故意偷逃稅款導致，張先生在簽訂過戶手續時已經盡到合理的注意義務，“交易大廳人員眾多，加之對方設計欺騙，我很難察覺?！?/p>
另外，張先生提到，自己要置換的房屋價格已經從當時的500多萬漲到了現在的1000多萬。
孫女士一方稱，在整個房屋交易過程中，自己均按照合同的要求，辦理稅費手續，履約不存在過錯。針對一審中白某的證言，孫女士稱，上面既沒有白某的簽字，也沒有中介公司的蓋章，“另外，白某目前是公安機關通緝的嫌疑人，其證言的效力值得懷疑?！?/p>
孫女士也提到房屋漲價，“涉案房屋已經漲價一倍，我們最后卻只收到5萬元定金?！?/p>
第三人怡然居客公司稱，同意一審判決，不同意二上訴人的上訴請求。白某的行為不是職務行為，公司不應為其買單。
截至記者發稿，本案還在審理中。
來源：北京晚報；記者： 張宇
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關鍵詞：房屋買賣 居間服務 超越經營許可范圍 房地產經紀合同
裁判主旨：房產買賣居間服務并非法定的國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營的項目，超過經營許可范圍進行房地產經紀屬一般的違規行為，不屬違反行政法規的強制性規定，因此簽訂的《房地產經紀合同》應認定有效合同。
案情簡介：
2011年6月25日，朱春秀、任紅英作為賣方與買方李金地以及中介服務方鑫晟公司簽訂《房地產經紀合同》一份，合同約定，朱春秀、任紅英將座落于福州市晉安區福新中路岳峰林業樓304單元及林業樓9#附屬間賣給李金地，成交價格680000元，鑫晟公司受朱春秀、任紅英、第三人李金地的委托，就房屋買賣一事提供中介服務，服務范圍：為朱春秀、任紅英、第三人李金地提供交易機會，促成交易成功；協助雙方簽訂房產轉讓協議；代辦權屬過戶手續、為第三人李金地辦理商業銀行按揭貸款手續等。在買賣雙方未改變交易條件，交易程序正常執行的情況下，鑫晟公司保證朱春秀、任紅英如期收到全部房款、買方如期接收房產，因鑫晟公司工作不盡責致朱春秀、任紅英不能如期收到房款或買方不能如期收到房產過戶的，鑫晟公司承擔違約責任等。2011年9月9日，朱春秀、任紅英與買方李金地簽訂《補充協議》一份，協議約定，原合同約定以按揭貸款方式付款，現李金地于2011年9月16日提前付清房款余額，朱春秀、任紅英同意于2011年9月16日將上述房產完整的交付于李金地，朱春秀、任紅英無償配合李金地辦理該房產的一切按揭貸款、戶口遷移、買賣過戶、物業交接等相關手續。簽約后，第三人李金地按約直接向朱春秀、任紅英付清房款，該房屋產權也已過戶到買方李金地名下。
現朱春秀、任紅英以鑫晟公司及第三人李金地故意扣留房款，要求鑫晟公司及第三人李金地賠償損失訴至一審法院。
另查，鑫晟公司經營范圍為對商業、房地產業投資咨詢。
法院認為：
鼓樓法院：鑫晟公司雖不具有房產中介資質，其超越工商營業執照的經營許可范圍與朱春秀、任紅英、第三人李金地簽訂《房地產經紀合同》，但鑫晟公司超過經營許可范圍進行房地產經紀屬一般的違規行為，不屬違反“行政法規的強制性規定”，故本案訟爭《房地產經紀合同》應認定有效合同?！督浖o合同》簽約后，鑫晟公司促成朱春秀、任紅英與第三人李金地房屋買賣交易成功，原告已如期收到全部房款、第三人李金地已如期接收房產并辦理了房產過戶登記手續，鑫晟公司已按約全部完成了中介任務。
福州中院：上訴人與被上訴人及第三人簽訂《房地產經紀合同》，系當事人真實的意思表示，被上訴人鑫晟公司雖超越經營范圍提供房屋買賣居間服務，但房產買賣居間服務并非法定的國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營的項目，根據《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（一）》第十條關于“當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營規定的除外?！钡囊幎?，合同不因此無效。故一審對訟爭合同效力的認定是正確的。
福州房產律師蔡思斌評析：
《最高人民法院關于適用﹤中華人民共和國合同法﹥若干問題的解釋（一）》第十條關于“當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營規定的除外?！?因此法院認定房產買賣居間服務并非法定的國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營的項目，故《房地產經紀合同》仍然有效。但因為實務中大眾對房屋買賣的一些手續、流程都不熟悉，房屋中介機構是重要的存在。故雖然《房地產經紀合同》仍然有效，但因為該機構的不專業而導致的房屋買賣過程中發生糾紛，得不償失。建議購房人慎重選擇房屋中介機構。
案例索引：
?? ?福州市中級人民法院（2014）榕民終字第3836號“朱春秀、任紅英與福州市鼓樓區鑫晟投資咨詢有限公司居間合同糾紛”，見《朱春秀、任紅英與福州市鼓樓區鑫晟投資咨詢有限公司居間合同糾紛二審民事判決書》（審判長陳光卓，代理審判員田始鳳、陳學輝），載 《無訟案例》（20141215）。
]]>關鍵詞：二手房買賣 戶口遷移 戶口清空
裁判主旨：合同中對戶口遷移時間有明確約定的，一方未履行的，另一方就此事宜訴諸法院，法院會予以立案受理。?
案情簡介：
2010年9月9日，原告鄒志平與被告廖金玉簽訂《房產預約買賣協議書》一份，約定被告將案涉房產轉讓給原告，房產總價660000元。協議約定被告新產權證出來后一個月內將落戶在本房屋的原有戶口全部遷出，如被告未按時遷出戶口，每逾期一日按房款總額的萬分之五計算違約金。合同簽訂后，原告依約履行協議書約定的付款義務，該房產也于2011年12月15日轉移登記在原告名下。但被告至今未將登記在該房產內的戶口清空。原告訴至法院，請求判令被告將原落戶在廈門市海滄區興港路興港七里4號1502室房產的戶口清空。
法院認為：
海滄法院：本案系房屋買賣合同糾紛。原告鄒志平與被告廖金玉簽訂的《房產預約買賣協議書》系雙方的真實意思表示，不違反法律強制性規定，合法有效，雙方均應依約履行。被告承諾于新產權證做出后一個月內將原有戶口遷出案涉房產，但并未履行。原告請求被告將原有戶口遷出案涉房產，符合合同約定，應予以支持。判決被告廖金玉應于本判決生效之日起十日內將原登記在廈門市海滄區興港路興港七里4號1502室房產的戶口清空。
福州律師蔡思斌評析：
基于二手房買賣合同項下的戶口遷移糾紛是十分常見的。之前的司法實踐中有些法院認為，戶口遷移屬于公安機關戶籍管理的范疇，人民法院不會受理及審理公安機關也無權強制要求原房主將戶口遷出，故如原房主拒絕配合，并無有效措施迫使原房主遷出戶口。
但隨著糾紛的增加，買方在購買二手房時應加強自我保護，簽訂了有關戶口遷移的條款，不僅要明確約定賣方及其家屬戶口遷出的時間，還明確不及時遷移的法律后果，一旦出現售房者延期履行或不履行的情況，購房者便可以根據合同約定，要求賠償損失。就本案而言，如今對戶口遷移事宜訴諸法院的，法院也會予以受理了。但這是廈門海滄區法院，各地法院做法或仍有區別，各位購房者要注意其中風險。但無論如何，事先明確約定賣方遷出戶口的期限并約定相應的違約責任，這總是好的。對于違約金，各地法院都會支持的。
案例索引：
廈門市海滄區人民法院（2015）海民初字第3540號“鄒志平與廖金玉房屋買賣合同糾紛”，見《鄒志平與廖金玉房屋買賣合同糾紛一審民事判決書》（審判員黃建和），載《無訟案例》（20151203）。
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