現(xiàn)行法律并沒有直接對農(nóng)村房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓進行限制，但基于“房隨地走”的基本原則，限制宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓實際即是限制地上房屋的轉(zhuǎn)讓，主要規(guī)定《土地管理法》《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等法律、行政法規(guī)中。

一、農(nóng)村房屋不得買賣、贈與非本村集體居民

與非本村集體居民簽訂的農(nóng)村買賣合同無效，實踐中已有廣泛案例，基本已是司法界的共識。但對于贈與的效力，實踐中相對案例較小。但無論是買賣還是贈與，法院最終是依據(jù)是否違反法律強制性規(guī)定判斷合同效力。而無論贈與還是轉(zhuǎn)讓都違反“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)。”這一強制性法律規(guī)定，因此贈與行為同樣無效，相關(guān)案例：北京市第三中級人民法院(2022)京03民終15431號民事判決，法院認為：許某1將集體土地上建造的房屋贈予給安某1的行為違反了法律強制性規(guī)定，應(yīng)屬無效，故無論許某1贈予的是老房還是新房，贈予行為均無效。另，安某1沒有集體經(jīng)濟組織成員的身份，其不享有集體土地使用權(quán)，無權(quán)以出資建房為依據(jù)獲得兩塊宅基地上房屋所有權(quán)。

但需要說明的是，如果后續(xù)受讓方又轉(zhuǎn)入該集體經(jīng)濟組織，則法院亦有可能認定合同效力。

二、農(nóng)村房屋、贈與買賣必須符合相應(yīng)條件：受讓方系本村集體村民且滿足“一宅一戶”政策

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》（試行）明確規(guī)定“受讓方為本集體經(jīng)濟組織的成員且符合宅基地申請條件，但因繼承房屋以及人民法院、仲裁委員會的生效法律文書等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外；”

《土地管理法》第六十二條“第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”因此，受讓方要想取得農(nóng)村房屋，必須滿足“一宅一戶”政策，其名下不能擁有農(nóng)村房屋。

一般來說，具體的過戶流程包括：1、原宅基地和現(xiàn)宅基地使用者共同向村民委員會申請；2、村委會向國土資源所申請；3、國土資源所地籍調(diào)查，或國土局地籍調(diào)查，公示十五日。4、公示期滿后，由所報國土資源局進行辦理。

三、宅基地上建有房產(chǎn)，農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民均可基于“地隨房走”繼承宅基地使用權(quán)，且不受一宅一戶政策限制，若是未建有房產(chǎn)，則不能單獨繼承宅基地使用權(quán)

如前所述，宅基地原則上只能由同一集體經(jīng)濟組織下的村民享有，但若宅基地上已經(jīng)建有房屋，則該房屋屬于個人所有，法律只限制宅基地轉(zhuǎn)讓，并未限制地上房屋的繼承，因此宅基地上房屋當然可由城鎮(zhèn)居民繼承，而基于“地隨房走”的基本原則，相應(yīng)的宅基地使用權(quán)亦應(yīng)由相應(yīng)繼承人繼承。2020年，自然資源部等多部門聯(lián)合對“十三屆全國人大三次會議第3226號建議”作出明確答復(fù)：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》第10.3.5條亦明確規(guī)定“已擁有一處宅基地的本集體經(jīng)濟組織成員、非集體經(jīng)濟組織成員的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的，在不動產(chǎn)權(quán)屬證書附記欄記載該權(quán)利人為本農(nóng)民集體原成員住宅的合法繼承人。”基于對私有財產(chǎn)的保護，根據(jù)繼承關(guān)系取得房屋所有權(quán)，法律并不限制主體資格，即便違反一宅一戶政策，亦可取得相應(yīng)房屋所有權(quán)。

但若是宅基地上未建有房產(chǎn)，在宅基地使用權(quán)人過世后，宅基地使用權(quán)需重新收歸村集體進行管理，相應(yīng)繼承人即無法繼承宅基地使用權(quán)。當然，若是繼承人符合相應(yīng)宅基地的申請條件，則原則上可以申請繼續(xù)使用該塊宅基地。

四、通過執(zhí)行拍賣取得宅基地上房屋，亦需滿足相應(yīng)政策

除了正常贈與、買賣、繼承的方式取得宅基地上房屋，實踐中還有一種特殊方式取得，即通過執(zhí)行拍賣程序取得。但在法院在掛網(wǎng)拍賣時亦會明確“涉案土地性質(zhì)屬農(nóng)村宅基地，競買意向人的宅基地受讓資格需向本人戶口所在地鎮(zhèn)（街）不動產(chǎn)登記部門提出宅基地受讓資格的書面查詢申請，且需符合‘一戶一宅’條件和維持集體所有權(quán)不變。資格審查手續(xù)應(yīng)于拍（變）賣前3個工作日向本院提交由村委會及相關(guān)部門出具的合法有效的證明（證明要注明競買人為本村村民、名下沒有任何宅基地、符合‘一戶一宅’條件這三個情況），資格經(jīng)法院確認后方能進行委托或參拍，競買人沒有按期或不向本院提交符合條件的資格證明又參加競拍的，本院不予辦理過戶交接手續(xù)，由競買人自行承擔相應(yīng)的法律責任。”要想通過購買拍賣物的方式取得宅基地上房屋和相應(yīng)宅基地使用權(quán)，亦必須滿足相應(yīng)政策。