本報(bào)訊??（記者??安海濤??通訊員?劉??寧??朱燕萍）買方購買尚未取得產(chǎn)權(quán)的商品房后，房產(chǎn)因賣方的債務(wù)被申請強(qiáng)制執(zhí)行。買方得知后及時(shí)向法院提出執(zhí)行異議卻被駁回，為此提起訴訟。近日，福建省廈門市中級人民法院一審審理了這起案外人執(zhí)行異議之訴，法院支持了買方，判決不得執(zhí)行訟爭房產(chǎn)。

小王有一套房產(chǎn)，2016年3月，小王與阿芳簽訂房屋買賣合同，約定房產(chǎn)總價(jià)款500萬元，因該房產(chǎn)抵押給銀行，貸款200萬元由阿芳承擔(dān)；在可辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)，小王還應(yīng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)并過戶給阿芳。阿芳按約支付了300萬元的購房款并按月足額償還相應(yīng)的銀行貸款。

2016年11月，法院在審理小林與小王、小麗民間借貸案件中查封了訟爭房產(chǎn)。判決生效后，該房產(chǎn)于今年3月被申請強(qiáng)制執(zhí)行，阿芳作為案外人提出執(zhí)行異議。法院認(rèn)為，阿芳雖然在查封之前已購買訟爭房產(chǎn)并實(shí)際交付入住，但購房時(shí)該房產(chǎn)屬于期房，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”；且房產(chǎn)買賣未取得抵押權(quán)人即銀行的同意，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”。因此，法院認(rèn)定房屋買賣合同的效力待定，不得對抗法院的查封執(zhí)行，駁回阿芳的異議。阿芳遂向廈門中院提起本案訴訟。

阿芳認(rèn)為，法院引用的規(guī)定針對的是物權(quán)變動行為，其效力不應(yīng)及于原因行為即債權(quán)行為，不能影響合同效力；合同簽訂時(shí)間和實(shí)際入住時(shí)間均在訟爭房產(chǎn)被法院采取查封之前，阿芳也依約支付了相應(yīng)購房款并逐月償還銀行貸款；未能辦理產(chǎn)權(quán)均不是因其原因造成的，阿芳對訟爭房產(chǎn)享有的權(quán)利符合法律規(guī)定的情形能夠排除執(zhí)行。

小林認(rèn)為，阿芳明知訟爭房產(chǎn)是期房，可能出現(xiàn)無法辦理一手產(chǎn)權(quán)以及在辦理一手產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)移過戶期間可能出現(xiàn)訟爭房產(chǎn)被查封，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行等情況，且訟爭房產(chǎn)存在抵押，不具備買賣條件，阿芳卻仍然購買，主觀上存在明顯過錯(cuò)。

廈門中院經(jīng)審理認(rèn)為，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定來認(rèn)定買方是否享有排除執(zhí)行的權(quán)利。本案中，房屋買賣合同簽約時(shí)間和阿芳占有房產(chǎn)的事實(shí)均發(fā)生在查封前，阿芳也依約支付了相應(yīng)購房款，剩余銀行貸款亦由阿芳依約逐月償還。執(zhí)行法院引用的法律規(guī)定，系對物權(quán)變動的限制而非針對房屋買賣合同的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合同應(yīng)認(rèn)定有效。簽約當(dāng)時(shí)訟爭房產(chǎn)并不具備辦證條件，后訟爭房產(chǎn)又被查封，阿芳無法辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記確非其自身原因所致。

綜上，阿芳的訴求應(yīng)予支持，廈門中院判決不得執(zhí)行訟爭房產(chǎn)。

■法官說法■

購房者是否可以購買期房或被抵押的房產(chǎn)？購買后是否享有排除執(zhí)行的權(quán)利呢？該案承辦法官劉寧做了分析。本案焦點(diǎn)在于訟爭房產(chǎn)是否系因買方自身原因未辦理過戶登記。買方購買期房或被抵押的房產(chǎn)，執(zhí)行部門一般會認(rèn)定買方對此存在過錯(cuò)，即屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的“因買方自身原因未能辦理過戶登記”的情形，從而認(rèn)定買方不享有排除執(zhí)行的權(quán)利并駁回其執(zhí)行異議。

本案中，買方所購為尚未取得權(quán)屬證書的房屋即期房，所有權(quán)應(yīng)先首次登記至賣方名下，方可轉(zhuǎn)移登記至買方名下。因簽約當(dāng)時(shí)訟爭房產(chǎn)并不具備辦證條件，至買方與賣方辦理房屋交接手續(xù)可辦理權(quán)屬登記時(shí)，后訟爭房產(chǎn)被查封，導(dǎo)致所有權(quán)首次登記無法辦理，故買方無法辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記確非其自身原因所致。而房產(chǎn)設(shè)定抵押并不必然導(dǎo)致所有權(quán)無法辦理轉(zhuǎn)移登記，只要消除抵押即可完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。本案依房屋買賣合同的約定，買方承擔(dān)注銷抵押登記的一切費(fèi)用，并無實(shí)際履行障礙。本案的買方符合法律規(guī)定的相應(yīng)情形，享有排除執(zhí)行的權(quán)利。