【案情】

戴某出資購買了由某置地公司開發建設的一處小高層住宅，雙方依約簽訂了《商品房買賣合同》，合同的補充協議中約定，高層層高為2.9米，小高層層高為3米，局部層高（包括但不限于衛生間、廚房、陽臺）會有降板，部分頂層單元會有挑高建筑形式。在通知交房后，戴某組織人員到現場測量，發現所購房屋的實際層高為2.9米后，即與某置地公司交涉，因雙方分歧較大，協調未果，訴至法院，庭審中某置地公司亦認可案涉房屋層高為2.9米。福州房產律師

【解析】

本案中，某置地公司與戴某簽訂的商品房買賣合同及補充協議是雙方真實意思表示，雙方均應當按照合同約定履行自己的義務。補充協議明確約定：高層層高為2.9米，小高層層高為3米。戴某購買的房屋明顯屬于小高層，故某置地公司向戴某交付的房屋層高為2.9米已構成違約。

對于買受人來講，其購買房屋的目的是為了取得房屋的使用空間，該空間并非平面，而是三維立體空間。高度的減少對于使用的影響并非產生直接的經濟利益損失，但會實際影響到買受人使用及居住感受，因此對于買受人的影響是較大的。因無法直接計算經濟損失，筆者認為，應參照最高人民法院相關司法解釋酌定某置地公司的違約責任。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條中有關房屋套內建筑面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符的處理規定，即在出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

福州房產律師分享；來源：人民法院報 ? ?（作者：顧啟東 徐冬冬；單位：江蘇省鹽城經濟技術開發區人民法院）