雙方各執一詞，各有各的證據，但雙方對于老宅拆遷前一直由程大勇一家占有沒有異議。

程女士提供了估計是查檔所得的以其父親名義申請的《鄉村建房用地申請書》《鄉村建房宅基地許可證》等證據，以此來證明老宅是其父親申請并建造的。

程大勇可提供了不少證據，第一是房屋相關的批建證書均在程家手上，而且上面還有手寫備注大勇代管字樣。第二是程女士父親手寫證明條，內容是“茲證明程文生本人生前因久病治不好了，生前長期靠我堂叔程力一家救濟，且已欠程力93萬元，因無力償還，愿死后將我所有的房產所有權與土地都歸我堂叔所有以抵我欠程力的所有債務。”第三是落款日期為1971年6月11日的收款收據，其中載明：繳款人為洪取（程力代交），摘要為“收回伙食借支”，金額為71.17元，經手人一欄加蓋了“許小宗”的印章。程大勇主張1971年6月11日時程文生及洪取已先后過世，但仍欠生產隊生活費沒有還清，生產隊將案涉房屋收回用以抵債，程力再次替程文生、洪取償還欠款并取回房屋。第四是提供證人證明上述收款收據事實。

大體案情就這樣，說復雜也復雜，說不復雜其實也挺簡單，換成你是法官你會怎么判？

一審法院是這樣判的：案涉房屋未取得不動產權證，《鄉村建房宅基地許可證》一直由程大勇所持有；程女士雖對戶主姓名一欄中手寫的“大勇代管”不予認可，但從2023年1月30日廈門市翔安區人民政府鳳翔街道辦事處對程女士信訪的回復內容亦可證實案涉房屋確系由程大勇代管及持有相關權利證明材料。結合程大勇提供的1971年6月11日的收款收據，對程大勇關于其父程力在程文生、洪取去世后代為償還所欠生產隊欠款、并將被生產隊收回的案涉房屋取回的意見予以采信。

同時，程女士未能舉證證明其在程大勇代管房屋的數十年期間曾有主張權利，亦有違常理。

綜合以上事實，一審法院認為程女士提供的證據不足以證明其對案涉房屋享有所有權，同時案涉房屋已被拆除，相應的物權已經歸于消滅。因此，程女士主張確認其對房屋的所有權，缺乏事實與法律依據，依法應予以駁回。相應地，程女士主張程大勇歸還房產的權屬證明、協助程女士簽訂補償安置協議并獲得補償款的訴訟請求，亦無依據，不予支持。

二審法院基本上全盤否決了一審判決，說理部分有理有據，其邏輯推理嚴密，讓人無話可說，且對物權及債權區別作了重點闡述，最終并引入無因管理這一概念，將拆遷安置權益作了合理分割。蔡律師對該判決只有深深贊嘆，自愧不如也！

二審廈門市中級人民法院觀點：

一、案涉房屋的物權歸屬情況

本案訟爭的不動產物權歸屬應依照現行有效的法律規范進行判斷。《民法典》第二百零八條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記”，第二百一十六條規定“不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據”，第二百一十七條規定“不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準”。《城市房地產管理法》第六十條、第六十一條規定，國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度，不動產物權的取得應以土地和房產管理部門的登記作為認定依據。案涉房屋《鄉村建房用地申請書》（許可證××）明確記載申請人為程文生，案涉房屋的《鄉村建房宅基地許可證》（許字第××號）明確記載戶主姓名程文生，足以認定案涉房屋宅基地所有權人為程文生。《鄉村建房宅基地許可證》中戶主姓名一欄手寫有“大勇代管”字樣，不構成物權變更的依據。被上訴人程大勇提供的“證明條”僅能證明程文生與程力之間存在欠款的債權債務關系，即使程文生生前存在“以物抵債”的意思表示，案涉房屋事實上也并未依法進行權屬變更登記，不足以證明程力或程大勇取得案涉房屋所有權。程大勇根據1958年12月23日“證明條”主張案涉房屋抵償所欠程力的債務，同時，其提供1971年6月11日“收款收據”又自認案涉房屋被集體組織生產隊“收回抵債”，如果案涉房屋抵債成立在先，怎么還有之后的被生產隊“收回抵債”呢？程大勇的主張前后邏輯矛盾，恰恰由此印證其主張的以案涉房屋抵債的法律關系不能成立。

根據《民法典》第二百三十條規定“因繼承取得物權的，自繼承開始時發生效力”，程女士作為程文生唯一子女，在程文生去世后即因繼承而當然取得案涉房屋的物權，被上訴人程大勇對案涉房屋的長期占有并不影響上訴人程女士對該物權的取得。上訴人程女士請求確認其享有案涉房屋所有權，于法有據。一審法院以程女士未能舉證證明其在程大勇代管房屋的數十年期間曾有主張權利，認定程女士提供的證據不足以證明其對案涉房屋享有所有權，有悖不動產之法律規定，應依法予以糾正。

二、案涉房屋拆遷補償利益歸屬問題

上訴人程女士雖因繼承而取得案涉房屋的不動產物權，但不可否認的是，程女士自從1964年隨母親搬離以后至今將近六十年，未再返回位于浦南村的案涉房屋實際居住或使用。而被上訴人程大勇主張代程文生一家向生產隊償還欠款，并將案涉房屋取回的事實可信，而且其后數十年間對案涉房屋進行使用、管理并多次修繕維護，屬于無因管理。

其還于1985年向同安縣城鄉建設管理局提交《鄉村建房用地申請書》，辦理了《鄉村建房宅基地許可證》，對案涉房屋的價值維護做出了一定的貢獻。《民法典》第九百七十九條規定“管理人沒有法定的或者約定的義務，為避免他人利益受損失而管理他人事務的，可以請求受益人償還因管理事務而支出的必要費用；管理人因管理事務受到損失的，可以請求受益人給予適當補償”，據此，被上訴人程大勇依法享有利益補償的請求權。基于糾紛一次性解決和實質性化解的考量，對于案涉房屋對應的征收補償利益，宜根據不動產物權歸屬以及不動產實際占有維護情況等因素進行酌情公平地分配，酌定案涉房屋對應的征收補償利益的55%歸上訴人程女士所有，45%歸被上訴人程大勇所有。

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蔡律師贊嘆之余，現畫蛇添足將法官裁判觀點再稍為總結一下：

1.房屋相關批建材料可以作為認定物權存在的依據。

2.即便存在以物抵債，但未辦理權屬變更登記的，債權人不能當然取得物權人身份。

3.物權不受訴訟時效限制，即便房屋被他人實際占用多年，亦不影響基于繼承關系取得物權。

4.房屋被他人實際居住管理修繕多年，且有協助辦證行為的，他人基于無因管理可要求受益人適當補償，并可適當分得拆遷安置權益。

5.即便房屋已經因征遷拆除滅失，相關利害人請求確認原物權存在的，法院亦可以受理并判決。

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案例索引：（2023）閩02民終5695號

福州律師蔡思斌

福州律師、福州房產律師、福州繼承律師熱點法律評析

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這二天沈陽孤寡老人將房產送給學生換養老，后面反悔獲法院支持的新聞引起熱議。

福州律師蔡思斌發表幾點專業律師意見：

第一、雙方當初用買賣的方式進行贈與，確實不夠慎重。如出于稅費考慮用買賣方式過戶，雙方最好作個書面協議，確認是贈與，并且是附養老義務的贈與。

第二、對于這種附義務的贈與，受贈人一定要盡責履行相關義務。同時要保留相關證據及支出憑證，否則事后很難說清。

第三、學生之前履行養老義務所產生費用有權與老師另行結算，但支出款項與房屋使用收益能夠相抵則無權要求。

新聞確有其事，但福州律師蔡思斌搜索法院判決發現，法院支持老師請求還有一個關鍵：

學生在2019年有給老師寫過確認書，確認房屋雖然登記在學生名下，但仍然是老師的。

至于各家新聞為啥都不提這一點，蔡思斌律師也不知道咋回事！

我是福州律師蔡思斌，關注我，多學法律少吃虧。

各大平臺搜索蔡思斌律師即可，福州律師蔡思斌執業二十余年，專注婚姻繼承房產刑辯公司法務領域。