這下只好來問律師，律師解答有標(biāo)準(zhǔn)流程的。
第一看朋友與房東簽署的租賃合同，表面上中規(guī)中矩，合同約定了年租金48000元、租期五年、違約責(zé)任等，稍微有一個(gè)特別之處，就是在免責(zé)條款約定了“因不可抗力或市政建設(shè)需要拆除或改造已租賃的房屋，包括出租方廠房轉(zhuǎn)讓使雙方造成損失的，互不承擔(dān)責(zé)任。”如此，意味著房東在廠房轉(zhuǎn)讓時(shí)有權(quán)解除合同，而且無需承擔(dān)責(zé)任。這種情況就很難追究房東違約責(zé)任。
第二再看朋友與上家簽署的超市轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓合同約定非常簡單，一是約定超市面積及移交時(shí)間及轉(zhuǎn)讓費(fèi)58萬，二是約定合同簽訂后超市的經(jīng)營權(quán)和店內(nèi)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸屬朋友所有。三是約定上家要協(xié)助辦理超市證照過戶手續(xù)，不能辦理過戶的，應(yīng)繼續(xù)允許我朋友使用，后續(xù)要配合年審等。確實(shí)出乎意料，好歹也達(dá)到近60萬的合同，合同竟然約定如此簡單，連基本違約條款都沒有。
這個(gè)轉(zhuǎn)讓合同第一個(gè)問題是轉(zhuǎn)讓費(fèi)實(shí)質(zhì)包含了超市貨值及設(shè)備價(jià)值，并非單純轉(zhuǎn)讓費(fèi)。且先不論如何訴訟，至少前面確定訴訟索賠金額就存在爭議。超市本身貨值肯定不能列入賠償范圍，只能單純就轉(zhuǎn)讓款要求賠償。如果沒有有效證據(jù)支持，訴訟第一步就存在難題，畢竟作為原告肯定要有相關(guān)證據(jù)支持將轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額予以分解，否則對方聲稱沒有收轉(zhuǎn)讓費(fèi)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就是超市本身貨值，這時(shí)原告辯解就非常吃力了。
第二個(gè)問題原告用何種理由起訴。本案訴訟思路基本就二種，一是以上家明知或應(yīng)知超市房東將出售廠房、后期超市無法存在，故意隱瞞該種情況將超市轉(zhuǎn)讓給我朋友，導(dǎo)致我朋友合同目的不能實(shí)現(xiàn)，上家行為構(gòu)成欺詐，要求撤銷超市轉(zhuǎn)讓合同、互相返還。如此思路對舉證要求非常高，即原告要有明確的證據(jù)證明上家在簽署合同之時(shí)已知超市所在廠房要整體出售的事實(shí)。如果不能證明該點(diǎn)，以欺詐為由撤銷合同敗訴風(fēng)險(xiǎn)極大。
第二種訴訟思路以公平為由要求上家返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)。畢竟沒有一個(gè)人會認(rèn)為在支付58萬后、超市僅能經(jīng)營五個(gè)月的交易行為是公平的。法院肯定不會支持全額返還，而是要對具體轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額作出合理認(rèn)定，再結(jié)合場所經(jīng)營時(shí)間作出具體金額的裁定。
這個(gè)案件實(shí)質(zhì)也只能這樣了。朋友異想天開，還想著是不是可以讓房東幫忙隱瞞，他也快速找下一家轉(zhuǎn)讓了事。對此我還能說什么，無話可說，只是提醒他后續(xù)官司是肯定輸?shù)模踔疗鋵ι霞宜髻r權(quán)可能都會就此喪失，或者后續(xù)再訴法官也會考慮到他此前不誠信記錄而對其賠償金額作出不利判決。
前事不忘，以作后事之師。蔡律師在此提醒，對于店鋪轉(zhuǎn)讓，凡是有支出高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)的，都要讓上家作保證陳述，確保上家可以與房東簽署具體金額、具體租期的租賃合同，確定承租場所在某一期限內(nèi)不會被轉(zhuǎn)讓、拆遷、拆除等保障經(jīng)營持續(xù)的條款，并要約定具體違約責(zé)任，否則有意外事件發(fā)生那就難忍了。
福州律師蔡思斌
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一、問：不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展以后，我手上的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》還有效嗎？
答：有效，不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展以后，原來頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》仍然有效，可以抵押、可以買賣，只有在你的房產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、變更等情況下重新申請登記時(shí)，我們才收回舊證，發(fā)給你統(tǒng)一記載土地、房屋信息的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。
二、問：商品房、拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房房屋總登記已辦理，但是土地竣工變更登記沒辦，也就是說現(xiàn)在只能辦房屋登記，不能辦土地登記，不動(dòng)產(chǎn)登記能辦理嗎？
答：可以辦理，上述房產(chǎn)已辦理了房屋總登記，尚未辦理土地分戶變更登記的，購房人（被安置人）在具結(jié)知曉“該房產(chǎn)存在土地內(nèi)容暫無法記載”的情況后，可以申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，我們只在不動(dòng)產(chǎn)登記薄及權(quán)證上記載房屋信息。
當(dāng)然，如果待土地分戶變更登記也辦妥后再來申請更好，我們將頒發(fā)統(tǒng)一記載土地、房屋信息的證書。
三、問：我手上只有《房屋所有權(quán)證》沒有土地證，可以辦理房屋轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)嗎？是不是要換成不動(dòng)產(chǎn)證才可以？
答：如果你的房產(chǎn)是商品房、拆遷安置房、已售公有住房（含集資房）、經(jīng)濟(jì)適用住房，或者買的二手房是上述房產(chǎn)的其中任何一種，只要有《房屋所有權(quán)證》，就可以辦理房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等手續(xù)，這個(gè)政策沒有變化，不需要換成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，在轉(zhuǎn)讓后我們會根據(jù)土地登記信息和房屋登記信息，發(fā)放有記載土地、房屋信息的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。
四、問：我的房產(chǎn)有《房屋所有權(quán)證》，但是整個(gè)小區(qū)的土地證現(xiàn)在都沒法辦，能辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)嗎？
答：政策一樣，如果你的房產(chǎn)是商品房、拆遷安置房、已售公有住房（含集資房）、經(jīng)濟(jì)適用住房，或者買的二手房是上述房產(chǎn)的其中任何一種，只要有《房屋所有權(quán)證》就可以轉(zhuǎn)讓、抵押；只是在我們受理時(shí)會告知申請人土地信息暫無法登記，申請人要具結(jié)知曉相關(guān)情況并承諾承擔(dān)將來有可能產(chǎn)生的土地登記費(fèi)用后，我們給予辦理，在發(fā)放的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上我們只記載房屋信息。但是土地如果屬于集體土地，就沒辦法辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。
五、問：我買的是商品房，有按揭抵押，剛辦的《房屋所有權(quán)證》，土地證沒辦，現(xiàn)在要辦土地證怎么辦？
答：9月26日之后，我們辦的是《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，原來的《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》不再辦理了。
你買的商品房原來已辦理了《房屋所有權(quán)證》，不論是抵押、轉(zhuǎn)讓還是落戶、孩子上學(xué)等，只要有房產(chǎn)證都可以辦理不受影響，因此建議你現(xiàn)在可以不必更換成《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，待今后房屋轉(zhuǎn)讓、更名等權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)再來申請，我們一并頒發(fā)記載有土地、房屋信息的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。目前不動(dòng)產(chǎn)登記剛剛開始，辦事群眾較多，也請你們多多理解，對于此類業(yè)務(wù)延后再來申請。
拆遷安置房有上述類似情況的，我們的建議也是一樣。
六、問：我買的是二手房，已辦了《房屋所有權(quán)證》，土地證沒辦，怎么辦？
答：購買二手房已辦理了《房屋所有權(quán)證》，現(xiàn)在要變更成《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，買方單方來申請就可以了，不需要賣方一同來。申請的資料按以下不同情況提供：二手房（含因繼承、受遺贈、贈與、互換等取得房產(chǎn)），提供申請表、身份證、房產(chǎn)證、原賣方的土地使用證；如果原來辦了土地登記預(yù)約的，把當(dāng)時(shí)預(yù)約簽定的材料也交進(jìn)來；如果房產(chǎn)已抵押了，銀行要出個(gè)同意換證的同意函。
如果賣方原來辦過土地證，由于丟失等其它原因無法提供原土地使用證的，經(jīng)買賣雙方確認(rèn)（繼承、受遺贈除外）后予以受理，在中心網(wǎng)站上公告15個(gè)工作日后辦理；如果賣方無法到場確認(rèn)的，由買方在《福州日報(bào)》或《福建日報(bào)》上登報(bào)公告30日后無異后受理、辦理。
總之，只要買方手上執(zhí)有賣方的土地證，隨時(shí)單方來辦都可以，不必急于一時(shí)。
七、問：如果是單位和個(gè)人的自建房，要雙證齊全才能交易、抵押嗎？
答：是的，屬于單位或個(gè)人的自建房的，辦理地上建筑物的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)同時(shí)記載土地、房屋信息，應(yīng)同時(shí)持有《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》，或執(zhí)有完整記載土地、房屋信息的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》方可辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等登記手續(xù)。
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