來(lái)源：人民法院報(bào)；作者：葉璐璐；福州律師網(wǎng)資深福州律師提示

【案情】

原告葉某、黃某與被告周某、鄧某簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，約定被告將自己的一套商品房出售給原告。合同簽訂后，原告依約付清全部房款。原告葉某向房屋管理所繳交了相關(guān)交易契稅，并辦理了房屋所有權(quán)過(guò)戶手續(xù)，原告到房產(chǎn)部門(mén)辦理房產(chǎn)證換證，將房屋所有權(quán)登記在葉某、黃某名下。當(dāng)時(shí)，因政策原因該房屋尚未辦理土地使用權(quán)證，故雙方在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)未辦理土地證過(guò)戶手續(xù)。現(xiàn)土地證辦理過(guò)戶手續(xù)條件已具備，但被告不予協(xié)助辦理過(guò)戶，雙方遂產(chǎn)生糾紛。原告主張依法確認(rèn)雙方簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同以及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，且要求被告協(xié)助原告辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

【評(píng)析】

本案被告對(duì)涉案房屋享有實(shí)質(zhì)上的處分權(quán)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同系合同雙方真實(shí)意思表示。原、被告在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，被告未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，屬于城市房地產(chǎn)管理法所規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓的情形。但房地產(chǎn)管理法的相關(guān)規(guī)定一般認(rèn)為屬于管理性強(qiáng)制性規(guī)定，而不屬于決定合同效力的效力性強(qiáng)制性規(guī)定。并且從物權(quán)和債權(quán)的法學(xué)理論角度進(jìn)行思考，未辦理土地使用權(quán)證過(guò)戶不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。因此本案雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同合法有效。房屋買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)包括了標(biāo)的物權(quán)利的轉(zhuǎn)移，辦證條件具備時(shí)，出賣(mài)方有義務(wù)協(xié)助買(mǎi)受方辦理土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)。

房屋產(chǎn)權(quán)證包括房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，房產(chǎn)所有權(quán)和房產(chǎn)土地使用權(quán)之間并無(wú)法律上當(dāng)然的附屬關(guān)系。如果忽視土地使用權(quán)，勢(shì)必會(huì)給住宅地產(chǎn)購(gòu)置及交易帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。一是難以知曉設(shè)定抵押權(quán)的情況，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于資金不足，便用建設(shè)用地土地使用權(quán)到銀行做貸款抵押，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還銀行貸款，銀行將依法拍賣(mài)該土地使用權(quán)，并從價(jià)款中優(yōu)先受償，此時(shí)購(gòu)買(mǎi)者的合法權(quán)益將很難得到維護(hù)；二是難以發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商違規(guī)用地的事實(shí)，沒(méi)有辦理土地使用權(quán)證就無(wú)法發(fā)現(xiàn)自己購(gòu)買(mǎi)的是無(wú)土地使用權(quán)的違規(guī)建筑；三是無(wú)法進(jìn)行二手房交易，許多業(yè)主在進(jìn)行二手房交易時(shí)，方才想到去找開(kāi)發(fā)商辦理土地使用權(quán)證，但此時(shí)開(kāi)發(fā)商已是人去樓空；四是在拆遷補(bǔ)償時(shí)遭受損失，因?yàn)椴疬w補(bǔ)償金不僅包含房屋所有權(quán)價(jià)值，還包括了土地使用權(quán)價(jià)值。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)在建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，施行“雙證合一”，可以有效地避免這方面的糾紛，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全。

（作者單位：福建省浦城縣人民法院）