（記者??趙興武）久久公司重金承租南京一棟大樓開酒店，但因土地性質(zhì)與規(guī)劃許可證不符遲延2個(gè)月開業(yè)，遂起訴要求出租人賠償400萬元損失。近日，江蘇省南京市中級(jí)人民法院作出終審判決，認(rèn)定承租人明知合同履行過程中存在重大障礙，?仍締約或接受租賃物導(dǎo)致的損失，出租人有權(quán)少賠或不賠，維持了一審駁回索賠訴請(qǐng)的判決。
經(jīng)查明，久久公司看好南京中央商務(wù)區(qū)的商機(jī)，經(jīng)考察后承租某大樓用于經(jīng)營酒店，租期20年。租賃合同中載明：“土地性質(zhì)”為科研，出租人負(fù)責(zé)消防報(bào)審報(bào)驗(yàn)，承租人承擔(dān)50萬元費(fèi)用，承租方如無法取得《消防驗(yàn)收合格證》則另付100萬元，由出租人辦理。雙方或委托第三方皆不能取得《消防驗(yàn)收合格證》的，承租人可轉(zhuǎn)租或退租。久久公司豪華裝修大樓后，出租人代為消防報(bào)驗(yàn)，被以“土地性質(zhì)與規(guī)劃許可證不符”退件。完善材料后繼續(xù)報(bào)驗(yàn)，在“土地性質(zhì)”未變的情況下雖被受理，但有38處要求整改，歷時(shí)2個(gè)月，終于獲得《消防驗(yàn)收合格證》。
酒店開業(yè)后不久，久久公司便訴至法院向出租人提出索賠，理由是出租的大樓因“土地性質(zhì)”不符合租賃要求，酒店遲延開業(yè)2個(gè)月，由此造成的租金、停車費(fèi)、人工成本、伙食費(fèi)等損失400萬元。
出租人辯稱，久久公司明知消防報(bào)驗(yàn)難，才委托我方協(xié)助、協(xié)調(diào)，合同約定由第三方有償為承租人辦理消防報(bào)驗(yàn)，?但未對(duì)辦理期限作出約定。第一次報(bào)驗(yàn)失敗，被告方曾征詢久久公司是否繼續(xù)報(bào)驗(yàn)，如不繼續(xù)報(bào)驗(yàn)則愿退回已收費(fèi)用。后在“土地性質(zhì)”未變之際，第二次報(bào)驗(yàn)合格，說明出租人并未因“土地性質(zhì)”而違約。
一審法院采信了未因“土地性質(zhì)”而違約的理由，判決駁回久久公司的訴請(qǐng)。久久公司不服一審判決，上訴堅(jiān)稱出租人因“土地性質(zhì)”而違約。
南京中院審理后認(rèn)為，承租人締約時(shí)明知涉案樓宇的土地為“科研用地”，租賃合同中之所以約定承租人不能辦妥消防驗(yàn)收則另付100萬元，由出租人辦理，是由于雙方均預(yù)知到了消防報(bào)驗(yàn)的困難與復(fù)雜。之所以假設(shè)?“雙方或委托第三方皆不能”，是各方對(duì)報(bào)驗(yàn)結(jié)果均無必成之信心；之所以明確“承租人可轉(zhuǎn)租或退租”，是承租人對(duì)消防報(bào)驗(yàn)不利后果的預(yù)先知曉。消防報(bào)驗(yàn)后，雖未因“土地性質(zhì)”受阻，但不能以后續(xù)結(jié)果否定前次退件的理由和結(jié)論。
最終，南京中院維持了一審判決。
■法官說法■
法院認(rèn)為，承租人締約時(shí)預(yù)知重大履行障礙的，既可不締約，也可締約后拒受存在履行障礙的租賃物，還可在締約時(shí)就該履行障礙在合同條款中作出相應(yīng)安排，或明確約定，或隱于合同（比如優(yōu)惠的租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式、免除期限、水電物業(yè)價(jià)格等），或不予理會(huì)。
本案承租人充分預(yù)見該合同的履行障礙，但未針對(duì)障礙可能導(dǎo)致的損失分擔(dān)作出約定，說明他“自甘冒險(xiǎn)”。對(duì)“自甘冒險(xiǎn)”宜作限縮解釋。“險(xiǎn)”，僅指預(yù)知的或然之險(xiǎn)，或可避免之險(xiǎn)，而非必然發(fā)生之險(xiǎn)；“冒”，僅指不希望發(fā)生且有意賭其不發(fā)生；“甘”，是指萬一違愿生險(xiǎn)，則甘愿承受；“自”，僅指對(duì)自己可能有險(xiǎn)而無涉他人之險(xiǎn)。自甘冒險(xiǎn)的動(dòng)機(jī)，是為獲償、重賞或特殊期待等非常規(guī)利益，而非為了履行法律或者道德義務(wù)。
本案承租人預(yù)知履行障礙仍愿締約或接受租賃物，并且不就履行障礙作出相應(yīng)安排，無外乎以下心態(tài)：自信可得利益甚于障礙所致?lián)p失；雖知障礙重大但僥幸賭其不發(fā)生或能夠克服；萬一發(fā)生，愿賭服輸。本案情形，即屬于此。出租人可參照自甘冒險(xiǎn)規(guī)則抗辯，要求減免違約賠償責(zé)任。
來源：人民法院報(bào)
]]>案件情況：
2017年12月22日，大唐租賃公司作為出租人，蛟河能源公司、凱迪生態(tài)公司作為共同承租人簽訂了《融資租賃合同》，約定大唐公司購買蛟龍公司的生物質(zhì)發(fā)電設(shè)備租給凱迪公司，租金3.65億，期限6年，承租人每3個(gè)月向出租人支付一次租金，如承租人未按期支付租金，則按照日利率萬分之五計(jì)算違約金。
2018年5月7日，凱迪生態(tài)公司發(fā)出關(guān)于公司債務(wù)到期未能清償?shù)墓?。該公告直接觸發(fā)《融資租賃合同》的違約條款。2018年5月11日，大唐租賃公司向蛟河能源公司和凱迪生態(tài)公司發(fā)出了《關(guān)于通知合同提前到期并加速付清租金的函》。要求支付剩余租金及承擔(dān)違約責(zé)任。
大唐租賃公司遂向法院起訴要求蛟龍公司和凱迪公司支付全部租金及違約金。一審法院判決兩被告支付全部未付租金本金加利息4.09億元，及相應(yīng)違約金。
后凱迪公司、蛟龍公司不服判決提起上訴。
法院觀點(diǎn)：
關(guān)于租金加速到期，《中華人民共和國合同法?》第二百四十八條（《民法典》第七百五十二條）規(guī)定，“承租人應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金。承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。”凱迪生態(tài)公司于2018年5月7日發(fā)出關(guān)于公司債務(wù)到期未能清償?shù)墓?，即該公司發(fā)生公開市場債券重大違約事件，屬于經(jīng)營發(fā)生重大變故；且截至大唐租賃公司在一審訴訟期間提出變更訴訟請(qǐng)求申請(qǐng)的2018年8月20日，蛟河能源公司、凱迪生態(tài)公司亦未能給付已于2018年6月2日到期的租金。故大唐租賃公司依照《融資租賃合同》第十八條、第十九條的約定主張權(quán)利，有事實(shí)和法律依據(jù)。在出租人大唐租賃公司依照《融資租賃合同》第18.3.1款的約定主張承租人債務(wù)加速到期時(shí)，承租人應(yīng)立即付清“全部剩余租賃成本及其他應(yīng)付費(fèi)用并賠償損失”，對(duì)此各方并無爭議。
關(guān)于違約金，在《融資租賃合同》第十八條“違約事項(xiàng)和補(bǔ)救措施”中第18.1款約定，“承租人未能按照本合同約定向出租人支付到期租金、手續(xù)費(fèi)的，承租人應(yīng)就延遲支付款項(xiàng)按日萬分之五（0.05%）向出租人支付遲延期間的違約金。一審法院認(rèn)定蛟河能源公司、凱迪生態(tài)公司應(yīng)給付大唐租賃公司違約金732699元數(shù)額正確，有合同依據(jù)，并無不當(dāng)。
融資租賃合同是出租人根據(jù)承租人對(duì)出賣人、租賃物的選擇，而向出賣人購買租賃物，提供給承租人適用，而承租人向其支付租金的合同。根據(jù)《民法典》七百五十二條規(guī)定，租金到期后，承租人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍不支付租金的，出租人可以通過主張租金加速到期和提前解除合同兩種方式進(jìn)行權(quán)利救濟(jì)。但二者只能擇一主張。
出租人主張租金加速到期，承租人仍保留占有及使用租賃物的權(quán)利，基于融資租賃中出租人對(duì)租賃物享有的所有權(quán)具有擔(dān)保功能，當(dāng)其主張剩余租金時(shí)，在合同無特殊約定的情況下，可以對(duì)租賃物拍賣、變賣所得款優(yōu)先受償。此外，倘若出租人主張支付剩余租金后，承租人無法償還的，出租人可以再次起訴解除合同取回租賃物。
]]>案件情況：
2015年2月12日，徐某、趙某與上海新明公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定徐某、趙某向上海新明公司購買房屋，總房價(jià)暫定為人民幣811,475元。
2016年6月27日，趙某作為借款人，徐某、趙某作為抵押人、上海新明公司作為保證人，與貸款人及抵押權(quán)人農(nóng)商行嘉定支行簽訂《個(gè)人房屋抵押借款合同》一份，約定：趙某為購置經(jīng)營用房需要向農(nóng)商行嘉定支行申請(qǐng)貸款，貸款金額為40萬元。
2016年7月28日，農(nóng)商行嘉定支行按約發(fā)放貸款。徐某、趙某自2016年8月28日始，按約按期還本付息至今。截至2022年7月28日，據(jù)農(nóng)商行嘉定支行對(duì)賬顯示，徐某、趙某尚欠貸款本金160,000.24元。經(jīng)查，徐某、趙某曾于2019年11月6日以上海新明公司未履行交房義務(wù)為由訴至上海市嘉定區(qū)人民法院，要求解除案涉《上海市商品房預(yù)售合同》，2020年3月23日，上海市嘉定區(qū)人民法院依法作出（2019）滬0114民初22814號(hào)民事判決，判決解除徐某、趙某與上海新明公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》。
后二人起訴要求解除與農(nóng)商行嘉定支行簽訂的《個(gè)人房屋抵押借款合同》。
法院觀點(diǎn)：
本案爭議焦點(diǎn)為案涉《個(gè)人房屋抵押借款合同》應(yīng)否解除。農(nóng)商行嘉定支行主張徐某、趙某購買案涉房屋系投資行為，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)違約的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。然而，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條的規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。該規(guī)定并未區(qū)分商品房買賣行為系投資行為還是自住行為，故在案涉《上海市商品房預(yù)售合同》已被生效判決解除的情況下，《個(gè)人房屋抵押借款合同》也應(yīng)解除。
商品房買賣合同與商品房貸款合同之間系相互聯(lián)系又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。因?yàn)閷?duì)于我國大多數(shù)買房人來說，其付款能力較弱，簽訂貸款合同的目的在于解決購房資金不足的困難，他們借的銀行貸款的目的就是為了促成房屋買賣。同樣銀行為確保貸款順利收回往往會(huì)要求購房者將所購商品房作為貸款合同的擔(dān)保物。那么當(dāng)商品房買賣合同被解除后，購房者對(duì)原來欲購的房屋將喪失期待。由此貸款合同的存在對(duì)購房者而言已無異議。
在此種情況下，貸款合同繼續(xù)履行將失去實(shí)際意義。所以，為平衡各方當(dāng)事人的利益，最高院出臺(tái)司法解釋，在房屋買賣合同解除的情況下，賦予購房者要求解除貸款合同的權(quán)利。
]]>縱觀改革開放三十多年，由于經(jīng)濟(jì)體制和社會(huì)形態(tài)的轉(zhuǎn)變，中國大陸存在著一部分因房地產(chǎn)市場爆發(fā)性增長而積累了大量不動(dòng)產(chǎn)的高凈值群體。而在中國傳統(tǒng)安居樂業(yè)的文化影響下，這些高凈值群體名下的私人豪宅往往不止一處，這種房產(chǎn)在高凈值群體的資產(chǎn)列表中均帶來了價(jià)值不菲的收入，其在滿足高凈值群體居住需求的同時(shí)，也產(chǎn)生了一定的金融屬性。因此，越來越多的高凈值群體期望通過信托的方式對(duì)自持的房產(chǎn)進(jìn)行財(cái)富管理。
本次文章將為您一一解析房產(chǎn)信托的概念，分配方式及主要功能，并基于對(duì)現(xiàn)階段房產(chǎn)信托發(fā)展壁壘的探討，結(jié)合現(xiàn)有制度環(huán)境和市場成功經(jīng)驗(yàn)，介紹房產(chǎn)信托目前較為普遍的業(yè)務(wù)模式。
1. 受托人根據(jù)信托協(xié)議約定將房產(chǎn)變現(xiàn)
該分配方式要求委托人在設(shè)立家族信托時(shí)，在信托協(xié)議里提前約定好一個(gè)特定的房產(chǎn)出售觸發(fā)條件。例如，當(dāng)房產(chǎn)價(jià)值達(dá)到某個(gè)特定金額后、或在委托人去世多少年后，受托人將房產(chǎn)在市場上賣出以換取現(xiàn)金，該部分現(xiàn)金按照信托協(xié)議規(guī)定，繼續(xù)在信托內(nèi)進(jìn)行投資管理或向受益人定向分配。
2. 受托人根據(jù)信托協(xié)議約定將房產(chǎn)指定過戶
該分配方式要求委托人在設(shè)立家族信托時(shí)，在信托協(xié)議里提前約定好一個(gè)特定的受益人觸發(fā)條件，例如，當(dāng)受益人多少歲或達(dá)成某些特殊成就時(shí)，受托人將房產(chǎn)以相對(duì)平價(jià)的方式轉(zhuǎn)讓給受益人。實(shí)操中，受托人通常會(huì)建議委托人在信托協(xié)議中約定給符合上述觸發(fā)條件的受托人分配一筆信托利益來作為房產(chǎn)過戶的過橋資金，以對(duì)沖房產(chǎn)過戶時(shí)的一系列金融風(fēng)險(xiǎn)。
3. 受托人通過家族信托長期持有房產(chǎn)
該分配方式要求委托人選擇房產(chǎn)長期由受托人在家族信托內(nèi)管理，只對(duì)其產(chǎn)生的租金等收益根據(jù)信托協(xié)議向受益人進(jìn)行分配，以此確保相關(guān)房產(chǎn)世代留在家族中，而租金等相關(guān)收益則用來世代造福家族成員。實(shí)務(wù)中，如該房產(chǎn)具有特殊紀(jì)念意義或具有一定的文物價(jià)值，則委托人通常會(huì)考慮這種分配方式。
1. 資產(chǎn)隔離
眾所周知，房產(chǎn)自身的發(fā)展歷程中本就伴隨著大量泡沫。但作為一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，房產(chǎn)信托利用信托架構(gòu)設(shè)計(jì)，可有效形成強(qiáng)大的風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制，通過信托的獨(dú)立性建立起資產(chǎn)防火墻，將房產(chǎn)的交易風(fēng)險(xiǎn)以及債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效隔離。由此，委托人、受托人以及受益人的其他債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)等會(huì)和該房產(chǎn)信托資產(chǎn)涇渭分明，這也將大大提高房產(chǎn)運(yùn)營的效率，保證了房產(chǎn)本身的安全性。
2. 婚姻風(fēng)險(xiǎn)隔離
一旦婚姻關(guān)系發(fā)生破滅，離婚大戰(zhàn)往往都圍繞財(cái)產(chǎn)而展開。若未提前對(duì)婚姻資產(chǎn)做規(guī)劃，經(jīng)歷一次失敗的婚姻，將直接意味著至少50%的財(cái)富減少。而設(shè)立房產(chǎn)信托后，房產(chǎn)由信托公司持有，不屬于委托人、配偶或子女中的任何一方，因此避免因委托人或其子女后代離婚而導(dǎo)致相關(guān)房產(chǎn)被分割的風(fēng)險(xiǎn)。
3. 避免繼承糾紛
人們常說，意外和明天，我們永遠(yuǎn)不知道哪個(gè)先來。對(duì)于“創(chuàng)一代”而言，一旦發(fā)生意外，房產(chǎn)可能因未根據(jù)自己意愿做適當(dāng)安排，導(dǎo)致家族成員為爭奪該房產(chǎn)再開戰(zhàn)、決裂、對(duì)簿公堂，不僅家人心力交瘁費(fèi)時(shí)費(fèi)力，房產(chǎn)也可能發(fā)生損耗或被轉(zhuǎn)移的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房產(chǎn)不便分割或多子女家庭，客戶可以將房產(chǎn)放入家族信托，房產(chǎn)信托可以讓受益人按時(shí)得到信托分配或全部信托財(cái)產(chǎn)，而避免因事后遺產(chǎn)繼承糾紛帶來的財(cái)富縮水、資產(chǎn)信息曝光以及親人反目等不良后果。
4. 避免后代揮霍
高凈值群體都想給子女及其后代富裕且無憂的未來，但若不對(duì)財(cái)富提前進(jìn)行安排，子女及其后代將可能違背其意志而對(duì)其財(cái)富進(jìn)行揮霍和處置，這不僅會(huì)導(dǎo)致自己多年積累的財(cái)富縮水，還無法保證子女及其后代繼續(xù)享受更高品質(zhì)的優(yōu)渥生活。而設(shè)立房產(chǎn)信托后，根據(jù)信托合同約定，受益人僅可享受信托利益，在非特定情況下，他們不能處置房產(chǎn)，從而可以降低子女及其后代將房產(chǎn)肆意變賣、揮霍財(cái)富的可能性。
事實(shí)上，即使房產(chǎn)信托業(yè)務(wù)已成為新一代“藍(lán)?！保?dāng)前信托業(yè)內(nèi)絕大部分家族信托的信托財(cái)產(chǎn)仍是以金融資產(chǎn)為主。這是因?yàn)榉慨a(chǎn)信托的發(fā)展暫受制于我國大陸信托登記制度的不健全、信托稅制的缺失等因素，因此業(yè)務(wù)落地難度較大。
1. 登記制度的缺失
根據(jù)《信托法》第十條的明確規(guī)定，“設(shè)立信托，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)，有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理信托登記。未依照前款規(guī)定辦理信托登記的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦登記手續(xù)；不補(bǔ)辦的，該信托不產(chǎn)生效力。”因此，如果房產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)，我國相應(yīng)地對(duì)于房產(chǎn)信托亦將采取嚴(yán)格意義上的“登記生效主義”，即房產(chǎn)信托必須進(jìn)行信托登記才可生效。
然而，《信托法》頒布后的漫長時(shí)間里，信托更多是作為直接融資的金融工具，現(xiàn)行信托市場著力發(fā)展的主要也是營業(yè)信托，就家族信托部分，信托主管部門至今也沒有制定《信托法》規(guī)定的具有可操作性的信托登記配套制度。
由于沒有信托登記配套制度的支撐，需要物權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房產(chǎn)類信托的發(fā)展自然就受到了極大制約，這也是我國目前家族信托設(shè)立鮮見以房產(chǎn)為信托財(cái)產(chǎn)，而幾乎都以資金形式設(shè)立的根本原因。
2. 受托人的多種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)
房產(chǎn)信托實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)權(quán)與管理權(quán)的分離是通過將房產(chǎn)直接轉(zhuǎn)入信托公司名下的方式來進(jìn)行的，而作為受托人的信托公司在管理房產(chǎn)過程中不可避免需要面臨房產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營、管理過程中出現(xiàn)的政治風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等，這就要求受托人在房產(chǎn)信托的運(yùn)行過程中就要提前預(yù)設(shè)一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施來規(guī)避或轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，或通過風(fēng)險(xiǎn)控制措施來限縮風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)信托公司的資產(chǎn)管理能力來說也是巨大挑戰(zhàn)。
a. 信托財(cái)產(chǎn)的清點(diǎn)與維護(hù)
對(duì)于以房地產(chǎn)事業(yè)起家的高凈值人士來說，不動(dòng)產(chǎn)信托中可能出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)種類繁多、數(shù)量龐大的情況。因此，需要對(duì)該類信托財(cái)產(chǎn)按照不同的資產(chǎn)種類、資產(chǎn)狀況、處置方案等信息進(jìn)行分門別類地清點(diǎn)與統(tǒng)計(jì)，以方便后續(xù)的日常管理和決策工作的進(jìn)行，為信托資產(chǎn)管理打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
倘若不動(dòng)產(chǎn)具有一定的歷史價(jià)值或人文價(jià)值，委托人設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)家族信托可能并非想要通過傳統(tǒng)的出租、出賣該不動(dòng)產(chǎn)的方式來獲得收益，而是基于不動(dòng)產(chǎn)的特殊意義，希望交由受托人維護(hù)、打理來實(shí)現(xiàn)保全與傳承的信托目的。此時(shí)，受托人需要根據(jù)信托文件的約定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)或修護(hù)工作，例如：不動(dòng)產(chǎn)合法持有、房屋外觀維護(hù)、建筑修繕、房屋內(nèi)部修整、清潔打理等。上述特殊的事務(wù)類管理工作，可由受托人自行完成，也可以由受托人聘請(qǐng)的專業(yè)人士協(xié)助完成。
b. 信托財(cái)產(chǎn)的開發(fā)
當(dāng)委托人將其持有的土地或相應(yīng)權(quán)利設(shè)立信托時(shí)，可在信托文件中約定受托人有權(quán)對(duì)該片土地進(jìn)行開發(fā)。
但根據(jù)我國土地相關(guān)的法律法規(guī)，土地歸國家所有或集體所有，土地流轉(zhuǎn)存在一定限制。因此，現(xiàn)階段土地相關(guān)信托的推進(jìn)還是會(huì)受到一定阻礙的。
城市市區(qū)的土地屬于國家所有。
農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。
《土地管理法》第十條
國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)
《土地管理法》第六十三條 第三款
通過出讓等方式取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與或者抵押，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定或者土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人簽訂的書面合同另有約定的除外。
然而，一般的信托公司作為受托人，并不具有土地開發(fā)的資質(zhì)與能力，此時(shí)，便可由受托人根據(jù)信托文件的約定聘請(qǐng)專業(yè)的土地開發(fā)商進(jìn)行特定地塊的開發(fā)，土地開發(fā)所得的收益則歸屬于信托收益，受托人再根據(jù)信托文件指示進(jìn)行一一分配。
c. 信托財(cái)產(chǎn)的出租、自營與處分
委托人將可以投入使用的建筑物、土地等不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)而設(shè)立家族信托，可以約定由受托人依次進(jìn)行出租，并獲得持續(xù)的信托收益。不動(dòng)產(chǎn)租賃是不動(dòng)產(chǎn)家族信托財(cái)產(chǎn)管理的常見方式，也是能夠獲得穩(wěn)定信托收益的方式之一。在此過程中，受托人可以直接將不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外租賃，也可以聘請(qǐng)專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)協(xié)助租賃管理，以提高租賃效率和收益。
此外，受托人還可以自行將信托財(cái)產(chǎn)投入經(jīng)營活動(dòng)，以獲取相應(yīng)的經(jīng)營回報(bào)。
除對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)、租賃、自營以外，受托人還可以根據(jù)信托文件的約定，將信托財(cái)產(chǎn)在適當(dāng)時(shí)機(jī)進(jìn)行處分，從而發(fā)揮出該不動(dòng)產(chǎn)的最大價(jià)值，并將該筆資金用于信托投資、收益分配或信托文件規(guī)定的其他事項(xiàng)。
3. 高額的稅費(fèi)成本
目前，與房產(chǎn)信托相關(guān)的稅務(wù)規(guī)范還處于空白狀態(tài)。在稅務(wù)實(shí)踐中，對(duì)于信托財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，稅務(wù)機(jī)關(guān)采取的是“視同交易”的態(tài)度。也就是說，在房產(chǎn)裝入房產(chǎn)信托時(shí)，即使是委托人將房產(chǎn)無償贈(zèng)與受托人，仍要被視為交易。
具體例如，房產(chǎn)裝入房產(chǎn)信托過程中，委托人和受托人需要按照房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易繳納各種稅費(fèi)，一般會(huì)涉及的稅種有：契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅；而房產(chǎn)由家族信托持有期間，還會(huì)涉及房產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅（僅部分地區(qū)開征）；一旦日后房產(chǎn)出售，又將涉及新一輪契稅、企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅、印花稅；即使是在房產(chǎn)信托終止時(shí)，如果將信托房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或贈(zèng)與給受益人，依舊會(huì)被視同交易，受托人和受益人亦需要就房產(chǎn)增值部分繳納增值稅和個(gè)人所得稅等。
目前，市場上主要有以下兩種業(yè)務(wù)模式：
模式一：房產(chǎn)直接交易過戶
這種模式的運(yùn)作方法，是委托人先以自有資金設(shè)立現(xiàn)金信托，再由受托人用該信托資金購買委托人的自有房產(chǎn)，以此完成房產(chǎn)信托的設(shè)立。從表面上看，這屬于房產(chǎn)買賣的交易行為。
以該方式成立房產(chǎn)信托，具有以下優(yōu)勢(shì)：
1. 規(guī)避現(xiàn)階段因房產(chǎn)信托登記制度不成熟的問題，間接設(shè)立房產(chǎn)信托。
2. 以公司名義購買房產(chǎn)，可以規(guī)避委托人限購的問題。比如在北京、上海等地對(duì)個(gè)人買房有較為嚴(yán)格的限購政策，但是對(duì)公司買房的限制相對(duì)較少。
3. 通過房產(chǎn)交易中心的房產(chǎn)登記，房產(chǎn)被放到了房產(chǎn)信托名下，意味著該房產(chǎn)信托對(duì)這些房產(chǎn)擁有所有權(quán)和處置權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)了真正的信托關(guān)系下的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，而不再是簡單的委托管理。
目前，境內(nèi)大多房產(chǎn)信托都采用了此模式。
這種模式在法律上雖無明顯瑕疵，但提高了交易成本和稅費(fèi)成本，與家族信托的目的和初衷相背離。委托人不但要有合適的房產(chǎn)，還要有大額的現(xiàn)金，不但給委托人制造繁瑣的程序，還增添家族信托的設(shè)立成本。
盡管如此，實(shí)務(wù)中仍有不少委托人認(rèn)為，與婚姻分產(chǎn)、債務(wù)隔離、子女?dāng)〖业葌鞒酗L(fēng)險(xiǎn)相比，這些設(shè)立成本仍是愿意承受的。
模式二：房產(chǎn)間接交易過戶
這種模式的運(yùn)作方法，是委托人先以自有資金設(shè)立現(xiàn)金信托，在現(xiàn)金信托下面設(shè)立特殊目的公司（Special Purpose Vehicle，以下簡稱“SPV”），再通過SPV購買委托人的房產(chǎn)。此時(shí)該房產(chǎn)需辦理物權(quán)登記并登記于該SPV名下，SPV成為了物權(quán)所有人，擁有對(duì)物權(quán)的管理、處分等權(quán)利，最后，再將SPV的絕大部分權(quán)益通過交易的方式注入房產(chǎn)信托。
通過“家族信托+SPV架構(gòu)”持有房產(chǎn)，具有以下優(yōu)勢(shì)：
2. 房產(chǎn)通過多種交易形式裝入家族信托項(xiàng)下SPV控制的實(shí)體，也可以規(guī)避現(xiàn)階段因房產(chǎn)信托登記制度不成熟的問題。
3. 通過SPV間接持有的房產(chǎn)，可以規(guī)避針對(duì)個(gè)人的限購政策，也可以通過交易架構(gòu)和稅務(wù)籌劃設(shè)計(jì)，繞開直接交易，無論是交易稅費(fèi)還是持有稅費(fèi)都大大降低。
目前，境外大多房產(chǎn)信托是采用此模式。
不同于自然人直接購買房產(chǎn)的方式，將SPV模式引入到房產(chǎn)家族信托中可以有效規(guī)避房產(chǎn)信托在實(shí)踐中的操作障礙。通過家族信托多層次SPV架構(gòu)專業(yè)設(shè)計(jì)，委托人的房產(chǎn)信托資產(chǎn)并不直接由受托人持有，而是通過SPV間接持有，旨在滿足家族信托資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)與管理經(jīng)營權(quán)相分離、信托利益與信托財(cái)產(chǎn)負(fù)債相隔離、受托人作為信托財(cái)產(chǎn)名義所有權(quán)人與信托資產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)相隔離、財(cái)產(chǎn)控制人風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)受益權(quán)享用相分離等需求，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)集中管理、后代全面受益。
條款法律性質(zhì)探討
來源：家事訴訟與財(cái)富傳承
福州房產(chǎn)律師蔡思斌提醒廣大二手房買賣雙方，一定要充分注意交易各個(gè)環(huán)節(jié)，如有特殊需求的，一定要根據(jù)特定需求來設(shè)計(jì)交易環(huán)節(jié)。比如境外身份賣家需要將賣房所得款項(xiàng)匯出境外的，其備案交易金額也要與真實(shí)交易金額一致，否則在購匯并申請(qǐng)匯出環(huán)節(jié)會(huì)有障礙。
人民法院刊載案例主要經(jīng)過：
2020年初，小王通過某房屋中介公司購得一套位于米東區(qū)的二手房，約定成交價(jià)為73萬元，契稅的1.5%由小王繳納。因購買房屋時(shí)小王尚不具備申請(qǐng)公積金貸款的條件，于是雙方約定小王支付首付款后的剩余款項(xiàng)53萬元通過商業(yè)貸款付清，但同時(shí)小王也口頭告知房屋中介公司，自己后期要轉(zhuǎn)為公積金貸款，契稅一定要足額繳納。
溝通好相關(guān)事宜后，小王便與房屋中介公司、房東簽訂了房屋買賣居間合同，并向房屋中介公司支付了中介費(fèi)及代辦費(fèi)，由房屋中介公司協(xié)助辦理貸款、過戶手續(xù)，并代繳房屋契稅。后房屋中介公司按約協(xié)助小王辦理了商業(yè)貸款手續(xù)及過戶手續(xù)。小王足額向房屋中介公司辦事員冬冬轉(zhuǎn)賬10950元稅款，但冬冬實(shí)際僅繳納了5000余元，且繳稅基數(shù)為34萬元。
直到2022年，小王具備轉(zhuǎn)公積金貸款的條件，在辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)才得知房屋中介公司未按照其要求足額繳納房屋契稅，房屋的備案價(jià)格被做低，導(dǎo)致其公積金貸款額度只能貸款27萬余元。商業(yè)貸款與公積金貸款還款存在利息差額損失。小王認(rèn)為該部分損失是房屋中介公司未足額繳稅造成，因此便將房屋中介公司、辦事員冬冬起訴至米東區(qū)法院，要求二被告賠償利息差、返還預(yù)付的契稅款、代辦費(fèi)、中介費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)11萬余元。
米東區(qū)法院審理后認(rèn)為，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原告與房屋中介公司、房東簽訂的合同明確約定房屋成交價(jià)為73萬元，契稅為房屋價(jià)款的1.5%即10950元，余款通過商業(yè)貸款方式支付。
合同簽訂后，原告順利辦理了按揭貸款，房屋亦辦理了過戶手續(xù)。但原告向被告冬冬轉(zhuǎn)賬10950元契稅款后，冬冬僅繳納契稅5000余元。雖然被告冬冬辯解余款是原告另外委托其辦理裝修貸款的代辦費(fèi)，但被告冬冬并未提交證據(jù)證實(shí)。
訴訟過程中，法院相關(guān)人員曾前往公積金中心了解相關(guān)貸款政策，工作人員告知原告小王的貸款額度僅為備案購房款34萬元的80%。至此，案件事實(shí)已基本明晰，被告冬冬未按照原告小王的要求足額繳納契稅，導(dǎo)致原告無法及時(shí)辦理公積金貸款從而產(chǎn)生利息差，存在嚴(yán)重違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，同時(shí)原告亦未盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，法院確定被告承擔(dān)70%的賠償責(zé)任即賠償7萬余元。被告冬冬系房屋中介的工作人員，其行為系履行職務(wù)的行為，后果應(yīng)由房屋中介公司承擔(dān)，冬冬個(gè)人不承擔(dān)責(zé)任。
法院遂依法判決被告房屋中介公司賠償小王利息差額損失7萬余元，并退還未替原告繳納的契稅款5000余元。該判決目前已生效。
]]>聯(lián)系人：饒美蓮
聯(lián)系電話：0591-87911203
2023年12月27日
案件情況：
1、2014年9月18日，甲方大連某建筑構(gòu)件安裝有限公司與乙方段某簽訂《購買抵債房協(xié)議》，乙方購買鉆石灣二期抵債房屋。乙方由段某、郝某1簽字。
2、2014年9月19日、2014年12月12日，原告梁某（系第三人郝某1母親）通過轉(zhuǎn)賬方式向劉某匯款共計(jì)975201元，用于支付購買前述鉆石灣抵債房的首付款。
3、2015年4月27日在大連市不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行了登記備案，涉案房屋商品房合同備案信息權(quán)利人為段某。
4、段某與郝某1于2015年6月12日登記結(jié)婚。2021年4月19日經(jīng)大連市中級(jí)人民法院判決離婚。
5、2022年1月，郝某、梁某（系郝某1的父母）向法院提起訴訟，要求段某繁華房屋出資款。
法院觀點(diǎn)：
本案當(dāng)事人段某、郝某1原系夫妻關(guān)系，于2015年6月結(jié)婚?；榍埃履?母親梁某出資975201元用于支付段某在大連鉆石灣買房的首付款。段、郝1現(xiàn)已離婚，梁某起訴段某要求返還該款項(xiàng)，雙方對(duì)該款項(xiàng)的性質(zhì)發(fā)生爭議。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋(二)?》第二十二條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外?！?/b>最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事法典》婚姻家庭編的解釋（一）第二十九條：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對(duì)自己子女個(gè)人的贈(zèng)與，但父母明確表示贈(zèng)與雙方的除外?！北景负履?父母對(duì)案涉房屋婚前出資，但該房屋登記在段某名下，認(rèn)定系贈(zèng)與郝某1依據(jù)不足。況且郝某1、段某結(jié)婚六年，有一子，離婚時(shí)判決有女方撫養(yǎng)，結(jié)合民法公平原則，兼從保護(hù)婦女、兒童合法權(quán)益考慮，本院認(rèn)定本案訟爭款項(xiàng)系贈(zèng)與郝某1、段某所有，段某當(dāng)返還其半。
我國民法典婚姻家庭編司法解釋（一）第二十九條的規(guī)定認(rèn)可了一方父母的出資是對(duì)自己子女的個(gè)人贈(zèng)與，但是并沒有明確區(qū)分房產(chǎn)登記在己方子女名下和另一方名下的具體處理方式。實(shí)踐中，大部分法院會(huì)根據(jù)房屋的實(shí)際出資及居住使用情況，來推定該房屋系雙方以結(jié)婚、長期共同生活使用為目的而購買，來認(rèn)定該房屋為為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，除非有明確表示贈(zèng)與登記方等約定。
此外值得注意的是，在涉及買房買車等重大財(cái)產(chǎn)上，雙方應(yīng)特別注意相關(guān)證據(jù)的保留，在父母出資的情況下，最好能夠進(jìn)行書面約定房屋權(quán)屬。
]]>莊午學(xué)員引用《人民日?qǐng)?bào)》的八個(gè)字“和光同塵，與時(shí)舒卷”概括了青訓(xùn)營以來所有的感悟、感恩、成長、反思。