【案情】

胡某與王某系東西緊鄰，田某系胡某的入贅女婿。胡某擁有磚木平房三間，并取得房屋所有權(quán)證。2007年，田某新建樓房，鄰居王某予以阻擋。同年6月16日，田某與鄰居王某簽訂協(xié)議一份，約定王某不再阻撓田某建房，田某在當(dāng)年秋收前拆除胡某三間磚木平房的東首一間房屋，拆除后的空地歸王某使用。協(xié)議簽訂后，田某一直未按照協(xié)議拆除房屋。

2016年，胡某對(duì)三間平房進(jìn)行維修，鄰居王某進(jìn)行阻撓并拿出2007年6月16日的協(xié)議，要求胡某履行協(xié)議，拆除東首一間房屋。胡某遂向法院起訴，請(qǐng)求確認(rèn)女婿田某與鄰居王某簽訂的協(xié)議無效。

審理中，經(jīng)調(diào)查，胡某與田某翁婿關(guān)系一直不睦并分家分戶，四鄰皆知。

【審判】

法院審理認(rèn)為，無權(quán)處分行為，是指無處分權(quán)人以自己的名義就他人的權(quán)利標(biāo)的所為的處分行為。《中華人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定，無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。故原則上，無權(quán)處分行為屬于效力待定，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或行為人之后取得了處分權(quán)，合同有效；權(quán)利人拒絕追認(rèn)，合同無效。本案中，涉案房屋的所有權(quán)人是原告胡某，其女婿田某也予以認(rèn)可，作為鄰居，王某也是知曉的。同時(shí)，胡某與田某翁婿關(guān)系多年不睦并分家分戶，作為鄰居，王某也不可能不清楚。田某與王某訂立協(xié)議，處分胡某的房屋，應(yīng)屬無權(quán)處分，現(xiàn)胡某訴至法院，要求確認(rèn)案涉協(xié)議無效，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。福州房屋律師推薦

【評(píng)析】

福州律師提示。本案的難點(diǎn)及亮點(diǎn)在于，當(dāng)事人胡某、王某、田某之間有著特殊的身份關(guān)系，因此對(duì)田某與王某訂立協(xié)議的行為，要結(jié)合實(shí)際情況，進(jìn)行綜合評(píng)判，必要時(shí)，可突破坐堂問案，深入民間了解情況。審理過程中，初步形成兩種不同的觀點(diǎn)：

第一，無權(quán)處分，協(xié)議無效

審理查明，協(xié)議中約定拆除的房屋系胡某所有，胡某擁有合法產(chǎn)權(quán)。田某并不是房屋的所有權(quán)人，其以自己的名義訂立協(xié)議，處分其丈人胡某所有的房屋，應(yīng)認(rèn)定為無權(quán)處分行為。其后，田某一直沒有取得該房屋的處分權(quán)，且胡某也拒絕追認(rèn)并提起訴訟，故田某與王某訂立協(xié)議，處分胡某財(cái)產(chǎn)的行為，應(yīng)屬無效。

第二，表見代理，協(xié)議有效

《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百七十二條規(guī)定，行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。本案中，田某系胡某的入贅女婿，胡某年邁，田某作為女婿與他人訂立協(xié)議，處分丈人財(cái)產(chǎn)，王某有理由相信系得到了胡某的授權(quán)，故協(xié)議有效。福州凡物律師分享

走訪調(diào)查，正確裁判

承辦法官注意到，本案中，除了胡某與田某之間存在著特殊的身份關(guān)系，王某作為前兩者的鄰居，也有其特殊性。在認(rèn)定是否構(gòu)成表見代理時(shí)，就應(yīng)當(dāng)將其特殊性考慮進(jìn)去。基于以上考慮，承辦法官對(duì)當(dāng)事人所在的村委會(huì)、左鄰右舍進(jìn)行了走訪調(diào)查，調(diào)查顯示胡某與田某翁婿關(guān)系一直不睦，四鄰皆知。也就是說，作為鄰居，王某知道或者應(yīng)當(dāng)知道田某無權(quán)代理處分胡某的財(cái)產(chǎn)，故王某并不是“善意相對(duì)人”，田某的行為系無權(quán)處分而非表見代理，應(yīng)認(rèn)定案涉協(xié)議無效。法院據(jù)此支持了胡某的訴訟請(qǐng)求，判決田某與王某于2007年6月16日訂立的協(xié)議無效。

福州律師分享，來源：中國(guó)法院網(wǎng)?|??作者：劉玉蓉（作者單位：江蘇省如皋市人民法院）