這下只好來問律師，律師解答有標準流程的。
第一看朋友與房東簽署的租賃合同，表面上中規中矩，合同約定了年租金48000元、租期五年、違約責任等，稍微有一個特別之處，就是在免責條款約定了“因不可抗力或市政建設需要拆除或改造已租賃的房屋，包括出租方廠房轉讓使雙方造成損失的，互不承擔責任。”如此，意味著房東在廠房轉讓時有權解除合同，而且無需承擔責任。這種情況就很難追究房東違約責任。
第二再看朋友與上家簽署的超市轉讓合同。轉讓合同約定非常簡單，一是約定超市面積及移交時間及轉讓費58萬，二是約定合同簽訂后超市的經營權和店內動產所有權歸屬朋友所有。三是約定上家要協助辦理超市證照過戶手續，不能辦理過戶的，應繼續允許我朋友使用，后續要配合年審等。確實出乎意料，好歹也達到近60萬的合同，合同竟然約定如此簡單，連基本違約條款都沒有。
這個轉讓合同第一個問題是轉讓費實質包含了超市貨值及設備價值，并非單純轉讓費。且先不論如何訴訟，至少前面確定訴訟索賠金額就存在爭議。超市本身貨值肯定不能列入賠償范圍，只能單純就轉讓款要求賠償。如果沒有有效證據支持，訴訟第一步就存在難題，畢竟作為原告肯定要有相關證據支持將轉讓費總額予以分解，否則對方聲稱沒有收轉讓費，轉讓費就是超市本身貨值，這時原告辯解就非常吃力了。
第二個問題原告用何種理由起訴。本案訴訟思路基本就二種，一是以上家明知或應知超市房東將出售廠房、后期超市無法存在，故意隱瞞該種情況將超市轉讓給我朋友，導致我朋友合同目的不能實現，上家行為構成欺詐，要求撤銷超市轉讓合同、互相返還。如此思路對舉證要求非常高，即原告要有明確的證據證明上家在簽署合同之時已知超市所在廠房要整體出售的事實。如果不能證明該點，以欺詐為由撤銷合同敗訴風險極大。
第二種訴訟思路以公平為由要求上家返還轉讓費。畢竟沒有一個人會認為在支付58萬后、超市僅能經營五個月的交易行為是公平的。法院肯定不會支持全額返還，而是要對具體轉讓費數額作出合理認定，再結合場所經營時間作出具體金額的裁定。
這個案件實質也只能這樣了。朋友異想天開，還想著是不是可以讓房東幫忙隱瞞，他也快速找下一家轉讓了事。對此我還能說什么，無話可說，只是提醒他后續官司是肯定輸的，甚至其對上家索賠權可能都會就此喪失，或者后續再訴法官也會考慮到他此前不誠信記錄而對其賠償金額作出不利判決。
前事不忘，以作后事之師。蔡律師在此提醒，對于店鋪轉讓，凡是有支出高額轉讓費的，都要讓上家作保證陳述，確保上家可以與房東簽署具體金額、具體租期的租賃合同，確定承租場所在某一期限內不會被轉讓、拆遷、拆除等保障經營持續的條款，并要約定具體違約責任，否則有意外事件發生那就難忍了。
福州律師蔡思斌
]]>一、承租方明知出租面積包含無產權面積，應根據合同約定的標準支付租金
參考案例：廣東省深圳市龍華區人民法院(2021)粵0309民初328號民事判決：本院認為，首先，雙方在補充協議中約定“房屋產權建筑面積為14014.86平方米，雙方同意該出租面積含有部分無產權加建面積，該無產權加建面積不影響甲乙雙方對租金的約定。”可見在簽約時，華邦源公司已明知14014.86平方米含有部分無產權加建面積，且同意不影響雙方對租金的約定。其次，華邦源公司的承租人主體系從博來美公司變更而來，博來美公司出具《情況說明》，載明博來美公司與中科育成公司2017年1月1日簽訂《房屋租賃合同》，由于房產證尚未辦理，故經雙方一致同意以租賃房屋的建筑面積為基礎，外加公共配套用房面積計入總租賃面積。該《情況說明》與中科育成公司的主張相互印證。再次，博來美公司自2017年承租涉案房屋，華邦源公司自2019年1月接收涉案房屋，在明知租賃面積與產權面積不一致的情況下，長期以來從未對租賃面積提出過異議。因此，華邦源公司應根據合同約定的標準支付租金，并未多支付費用，華邦源公司的訴訟請求，無法律和事實依據，本院不予支持。
二、即便針對無產權部分的租賃合同無效，仍應參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費
相關案例：湖南省長沙市中級人民法院 (2019)湘01民終12072號民事判決，本案中，隆明公司與神州英才公司簽訂的《房屋租賃合同》項下房屋中有建筑面積約2300平方米未辦理產權登記，雖《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，但根據上述法律規定，該房屋租賃合同應認定部分有效。《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。涉案《房屋租賃合同》約定房屋租金為每年3,100,000元，租賃期限從2018年10月1日至2021年11月30日止，即便《房屋租賃合同》中對未辦理產權登記的房屋面積約定無效，但神州英才公司仍應參照合同約定的租金標準向隆明公司支付該部分無產權登記面積的房屋占有使用費。因此，《房屋租賃合同》除對未辦理產權登記面積房屋的約定部分無效外，其他關于絕大部分房屋面積的約定依法成立有效。
三、合同部分無效的責任在于出租方，并且由于合同無效造成承租方無法正常使用房屋，根據公平合理、等價有償原則，房屋占用費應當適當減免
廣州市中級人民法院(2020)粵01民終17086號民事判決：關于租金及占用費的計付。原則上，對于合同有效部分，即有產權房屋，因辦理營業執照及消防安全檢查的責任應由樂高公司承擔，故應按合同約定的標準計算租金。對于合同無效部分，即無產權部分，如樂高公司正常占有使用房屋的，亦應參照合同約定的租金標準計付占用費，但因本案中合同部分無效的責任在萬力物業公司，如因無效而無法正常使用該部分房屋的，則根據公平合理、等價有償原則，房屋占用費應當適當減免。
按樂高公司所述，涉案租賃場地中1號鋪作餐廳使用至2018年5月因消防問題被勒令停業；2、3號鋪、自編38號二樓分別由次承租人使用至2019年6月6日交還場地；7號倉由次承租人使用至交還場地之前，即使是無產權部分，樂高公司也實際占有使用了其中部分，應當支付相應占有使用費。因此，樂高公司答辯認為化工集團公司無權收取租金并反訴要求返還租金于法無據，一審法院不予支持。對于樂高公司應付租金及占用費的標準，從租賃合同履行過程中雙方之間的函件及電子郵件來看，涉案租賃場地確實存在因化工集團公司原因而部分無法正常使用的情形，萬力物業公司代表化工集團公司在2017年5月16日向樂高公司發送的電子郵件《XX號大院置換物業2016年11月至2017年3月租金、服務費統計表（按辦公算）》證明，化工集團公司為此愿意將2016年11月至2017年3月期間的租金（含占用費）減少至按照75513元/月計算。
綜合上述案例可以看出，法院在大部分情況下仍然會參照原合同的標準認定占有使用費，但如果合同無效的責任在于出租方，法院通常會根據公平合理、等價有償原則酌情調低占有使用費的標準。
蔡思斌
2022年6月8日
]]>2014年12月19日，大白公司作為甲方（出租方）、張奇作為乙方（承租方）簽訂《新源西里商鋪租賃合同》，該合同包括合同協議書、通用條款、補充條款。合同協議書約定：甲方作為出租方將北京市朝陽區新源里商鋪（以下簡稱訴爭商鋪）出租給乙方使用，甲乙雙方確定該商鋪的租賃面積為395平方米。通用條款約定：該商鋪的租賃面積以商鋪的建筑面積計算，建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積建筑面積之和。后雙方發生糾紛，經鑒定訴爭商鋪建筑面積為293.38平方米。張奇以此主張大白公司出租面積小于合同約定面積，主張退還相應租金。
一審北京朝陽法院觀點
雖然評估單位對訴爭商鋪面積作出鑒定，但是我國對不動產是以登記制為準，故應以房產證載明的面積為依據。雖然張奇表示未在訴爭商鋪經營，但根據工商登記和該院現場勘查，張奇實際使用訴爭商鋪，應向大白公司交納房屋租金至實際騰退之日止，故對張奇要求大白公司退還租金的訴訟請求，該院不予支持，對大白公司要求張奇交納房屋租金至騰退之日止的反訴請求，該院予以支持。
二審北京第三中院觀點
本案中，根據雙方合同約定，租金的計算標準為11元/日/平方米；商鋪的租賃面積以商鋪的建筑面積計算，建筑面積包括套內使用面積、套內墻體面積建筑面積之和。經鑒定機構測量，涉訴租賃房屋的建筑面積為293.38平方米，包含了套內使用面積及套內墻體面積。因此，大白公司向張奇交付的商鋪租賃面積與合同約定的395平方米不符。依據雙方租賃合同的約定，租金數額系以每日租金金額為基數乘以該商鋪租賃面積計算得出，租金標準與租賃面積直接相關，而非固定的數額，故應以實際交付的租賃面積計算張奇應交納的租金數額。張奇以此為由主張大白公司退還已經多交的租金，并主張以此標準計算裝修管理費、免租期租金以及合同解除后應交納的房屋占有使用費等，具有事實及法律依據，應予支持。大白公司主張應以合同約定的租賃面積395平方米為準計算租金數額，租賃面積應當包括公攤面積，缺乏合同約定，亦與事實不符，本院不予采信。一審按合同約定的租賃面積395平方米計算租金，處理有誤，本院予以糾正。
福州律師蔡思斌評析：
本案的爭議焦點在于租賃面積應以何種標準計算，案涉房屋的產權登記面積與合同約定的面積均為395平方米，但該面積實際包含公攤面積，并非承租方能夠全部使用的面積。雖然在產權登記上，建筑面積是由套內面積與公攤面積組成。但本案雙方已經在合同約定了建筑面積的計算方式，即括套內使用面積、套內墻體面積建筑面積之和，并未包含公攤面積。在合同條款已有明確約定的前提下，應以雙方約定為準，而不應直接以產權登記面積為準，否則就失去當事人特別約定以建筑面積為準的本意。可能是出租方理解出了偏差或是被承租人裝了空子，但市場主體就應為自己的經營行為負責，而不能由法院為當事人強行變更意思表示。為了避免再出現本案這樣的糾紛，各方在簽署租賃合同時，應當對租賃面積以及租賃面積的具體計算方式進行明確約定，避免出現歧義影響自身利益。
案例索引：(2018)京03民終2253號，當事人系化名并有刪節。
蔡思斌
2022年5月23日
]]>合同編號：
訂立合同當事人雙方：
出租方（以下簡稱“甲方”）：
承租方（以下簡稱“乙方”）：
根據國家有關法律、法規的規定，甲乙雙方在自愿、平等、互利的基礎上，經協商一致，就乙方向甲方租賃遠大荷蘭水街商業房屋事宜訂立本合同如下：
第一條 出租場地
1.1甲方將座落于??? 市??? 區???? 號????? 部分房屋出租予乙方使用。
1.2 本合同項下的房產為甲方經合法取得房產使用權，保證不影響乙方的權益。
1.3該場地的具體位置在本合同附件一（位置平面圖）中予以標注，該承租面積為___________平方米。
1.4乙方的物業管理由____（物業公司）_____承擔，乙方對相關物業管理規約。
1.5在租賃期限內，乙方有權根據其正常經營需要與所有其他租戶共同平等地使用公共部分，包括但不限于樓梯、通道、衛生間、電梯、電動扶梯等，但甲方有權根據實際情況對公共部分的使用予以合理的臨時限制，但該等限制不應影響乙方的正常經營。
1.6乙方承租本合同項下的期限：自??? 年?? 月?? 日起（起租日）至??? 年?? 月??? 日（期滿日）止。如因甲方原因而延遲交付租賃房屋的日期的，則本合同履行期限及免租裝修期等作相應順延，甲乙雙方需要對此進行書面確認。如因乙方原因而使交付租賃房屋的日期延遲的，則本合同履行期限及免租裝修期等不作相應變更。
第二條 房屋用途及經營限制
2.1.該場地只供乙方用于經營___________,甲方保證該出租場地可被用于符合本合同約定用途的經營，乙方經營業態、品類及品牌須符合甲方整體規劃方案。
2.2 本合同簽訂前，甲方應向乙方出示本合同項下房產的《房屋所有權證》及其他能夠證明權利合法來源的有效證明文件，以及《企業法人營業執照》、《法定代表人身份證明》、《組織機構代碼證》、《稅務登記證》的復印件。乙方須向甲方提供《企業法人營業執照》、《稅務登記證》、《組織機構代碼證》、《法定代表人身份證明》等復印件。
2.2在租賃期限內，乙方不得在租賃場地內從事與本合同2.1條所述營業之外的其他用途。乙方亦不得改變經營業態、品類及品牌，乙方在該房產內進行經營活動前，應向政府有關部門申請并獲得經營本合同2.1條所述營業執照、批準證書或許可證（如法律、法規要求），甲方可根據實際情況提供必要的協助，相關費用由乙方承擔。
第三條?? 租金、費用及支付方式
3.1 租金
3.1.1 在本合同期限內，乙方承租本合同項下房產的租金總額為￥__________元（大寫：人民幣? ?????????????????圓整）。
A．自????年????月????日起至? ???年? ??月? ???日，月租金￥??????元（大寫：人民幣? ?????????圓整）。其中，首期租金（從? ???年?????月?????日起至? ???年?????月? ???日）：￥? ???元（大寫：人民幣? ?????????圓整）乙方須在合同簽訂之日起60日內全部支付給甲方。
3.1.2 每階段租金支付方式按季度支付，乙方須在每季度開始前15個工作日向甲方支付該季度租金，甲方應在收到乙方租金后十個工作日內開具房屋租賃發票。
3.2 物業管理費
3.2.1 物業管理費的計算面積為：__________平方米（具體位置見附件一），物業管理費：??? 元/平方米/月，物業管理費包括本項目的公用區域的各項費用，包括中央空調運行費用、公共電梯等設備運行費用、日常垃圾清運費、公共區域保安費、清潔費、綠化費用、公共部位水電費、公共設備的維修和保養費用等。
3.2.2 物業管理費支付方式：按季度支付，乙方須于每季度第一個月5日前支付下一個季度的管理費（其中首季度管理費于租賃房屋交付之日支付），甲方應在收到乙方物業管理費后十個工作日內開具等額發票。
3.2 保證金
3.1.1 甲、乙雙方確定本房屋租賃保證金為￥??????元、物業履約保證金為￥??????元、水電保證金￥??????元、裝修保證金￥??????元，共計￥??????元（大寫：人民幣 ????????圓整）。乙方須在合同簽訂之日將上述保證金一次性支付給甲方。
3.3.2 甲、乙雙方商定在租賃期滿或本合同終止后三十日內，乙方需持甲方出具的原始憑證請求返還，若乙方無違約行為且對房屋及其附屬設施設備無損壞或未有須扣除費用等情形的，甲方將各項保證金全額無息退還給乙方，如乙方不能提供原始憑證，甲方不予退還保證金。
3.3.3 在本合同履行期限內，乙方有任何違反本合同約定之行為，甲方有權在各項保證金內扣除相應數額作為違約金，不足部分，乙方須在接到甲方書面通知后七個工作日予以補交。
3.3 水、電費的代收代繳：
水電用表可以獨立抄表，甲方須按水：?????元/噸、電?????元/度的標準向乙方收取費用并提供水、電費發票，如在租賃期間遇有國家政策和規定調整水電費的，甲方有權對水電費的標準進行調整，乙方應當按照甲方調整后的標準繳納水電費。
3.4 其他費用
乙方須自行負擔與該場地使用有關的電話費、燃氣費、供暖費、寬帶費、車位費及其他相關費用。
3.5 保險
3.5.1 乙方需在房屋交付完成之日前自行為該場地在裝修期間可能遇到的風險購買保險，包括但不限于裝修工程一切險和第三者責任險，保險責任期間為開始裝修之日起至開始營業之日止。
3.5.2 乙方應在開業前自行為該場地可能遇到的風險購買保險，該等保險的責任期間從乙方開業日至本合同期限屆滿之日止，該等險種至少應包括財產一切險、公眾責任險。
3.6 除法律規定或按本合同約定由甲方代扣代繳的以外，乙方須自行向有關部門支付因租賃及經營而產生的一切稅費。
3.7 乙方采用???????種方式向甲方付款：
A.現金；?? B.支票；?? C.轉賬
3.8? 甲方銀行賬戶如下：
開戶銀行：
收款人名稱：
銀行賬號：
第四條?? 房屋交付與返還
4.1 甲方應于合同簽訂后的15日內向乙方出具《交房通知書》，通知乙方該場地的交付日（下稱“該交付日”），甲方應當于該交付日前交付該場地，而乙方無正當理由的應當于該交付日前接受交付。
4.2 甲乙雙方交付/接收該場地時，應于租賃場地交接當日在《租賃交付清單》的交接文件上簽字并蓋章（作為附件三），交接文件應當載明交接日期及交付狀況，該場地交付狀況以《租賃交付清單》所載為準。
4.3 甲方應于該場地交付時向乙方說明承租該場地的建筑物的狀況，包括空調、照明、用電、消防等使用注意事項。乙方接收該場地時，應當謹慎和適當的檢查該場地。
4.4 若因乙方原因，乙方沒有在該交付日與甲方辦理該場地的驗收、交接手續，則乙方應被視為在該交付日辦理了該場地的驗收、交接手續，甲方有權要求乙方自該交付日起支付在正常交付情況下乙方應當支付的費用，如物業管理費等。若乙方在交付日后30日內未辦理該場地的進場裝修手續并進場施工的，甲方有權書面通知乙方解除本合同，且乙方應當向甲方承擔本合同租金總額20%的違約金。
4.5因甲方原因而遲延交付，本合同所規定的免租裝修期及租賃期限等均將根據遲延后的期限而相應順延。若甲方延遲交付超過30天且經乙方書面催告后五個工作日內仍未交付的，乙方有權解除合同，且甲方應返還乙方已支付的各項費用，并賠償乙方由此遭受的直接損失。
4.6 乙方應于本合同終止后當日交還租賃場地，乙方自費將該場地內的所有動產（附屬設施/設備除外）搬離該場地，場地之裝修及所有不可拆除的屬甲方所有，甲方無須給予乙方補償，因甲方違約行為導致合同終止的除外。
4.7 乙方自費將場地內的所有物品搬離該場地，并將場地恢復至交付時的狀態，正常使用導致的折舊除外。
4.8 本合同終止后，乙方未按照約定交還該場地的，則甲方有權自行清理該場地內的一切動產，由此產生的清理費用由乙方支付（或在租賃保證金內扣除），乙方物品如因此有所遺失或損毀的，甲方不負賠償責任。
第五條?? 裝修與改建
5.1乙方所租賃場地的裝修方案須經甲方審核批準，并與物業管理公司簽訂《裝修施工管理協議》后，乙方方可進場施工。甲方為其提供冷暖、照明、消防設施、基本的電力供應及其他有關基本設施、條件，但乙方應承擔由此產生的相應費用。
5.2 租賃期內，甲乙雙方應共同保障房屋及其附屬物品、設施設備處于安全和適用的狀態；
5.3 乙方應保證于????年????月????日前開業，乙方免租裝修期：自????年????月????日起至????年????月????日，共????日。在此期間，乙方無需交付租金，但仍需承擔物業管理費、水電費以及裝修或經營活動而產生的其他費用。
5.4 若因乙方原因，于免租裝修期屆滿后第一個月內未能完成裝修并開業，乙方可繼續裝修，但須按約定向甲方支付租金、管理費及其他實際發生的費用，同時乙方應支付逾期開業的違約金（每逾期一天開業，應向甲方交納相當于當月租金的1%）。若在裝修免租期屆滿后30日內仍未完成裝修并開業狀態的，甲方有權書面通知乙方解除本合同。
5.4 若因甲方的原因，乙方于免租裝修期內未能進行裝修的，乙方的裝修免租期、及租賃期限等應相應的予以延長, 開業日也相應推遲。
5.5未事先征得甲方的書面同意，乙方不得對該房屋進行改建、增建，不得以任何形式毀壞該房屋的主體結構，如乙方對該房屋做出任何修建，或安裝任何附屬物、裝置、附加物，即使該等裝修、改建或安裝已得到甲方的同意，乙方在合同終止交還該商鋪時，可復原、移去或拆走該等改建、附屬物、裝置及附加物或其任何部分。
5.6在該場地使用過程中，如非乙方原因，該房屋中甲方提供的設施出現妨礙安全、正常使用的損壞時，乙方應及時通知甲方，并采取有效措施防止損失擴大。甲方應在接到乙方通知后3日內根據損壞情況進行及時維修，逾期不維修的，乙方可代為維修，相應費用由甲方承擔。
5.7 因乙方保管不當或不合理使用，致使房屋及其附屬物品、設備設施發生損壞或故障的，乙方應負責維修或承擔賠償責任。
5.8 租賃期內，乙方應正常使用并愛護該房屋內部的各項設施，包括但不限于地板、墻面、所有店面、門窗、電氣設施、燃氣設施、給排水設施、消防設施、空調設施、線纜和管道等，并盡力確保其處于正常租用的使用狀態。
5.9租賃期間，甲方有權進入該房屋視察該房屋的維修狀態，檢查該房屋內的電氣、燃氣、給排水等設備的運作情況，消防安全及其他安全隱患，進行必要的修繕和保養工作，但甲方進行維修保養工作前，應事先通知乙方以選擇合適的時間，并避免因此而影響乙方的正常經營活動。
5.10 本合同解除時，未形成附合的裝飾裝修物，乙方可自行拆除，因拆除造成房屋損毀的，乙方應當恢復原狀。
5.11 本合同解除時，對于已形成附合的裝飾裝修物，按下列情形分別處理：
5.11.1 因甲方違約導致合同解除，乙方剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失，甲方予以賠償。
5.11.2 因乙方違約導致合同解除，乙方剩余租賃期內裝飾裝修的殘值損失，甲方不承擔賠償責任。
第六條?? 合同的變更和解除
6.1 甲方或乙方經協商一致，同意變更合同的，須以書面形式形成變更合同。因變更本合同，使一方遭受損失的，有過錯的一方應賠償另一方的損失。
6.2 因不可抗力導致本合同無法繼續履行的，本合同自行解除。
6.3 在本合同履行期限內，經甲乙雙方協商一致，本合同可以解除。
6.4 在下列情形下，甲方可單方解除本合同，收回場地，并按照第七條約定追究乙方的違約責任：
6.4.1 乙方擅自轉租、委托第三方經營管理或與第三方共同經營的；
6.4.2 乙方長期經營不善，經營業績差的；
6.4.3 乙方未按照合同約定逾期支付租金、物業管理費或其他費用之一或全部達60日的，經甲方書面催告五個工作日仍未支付的；
6.4.4 乙方擅自改變租賃房屋用途的，擅自改變經營業態、品類或品牌的；
6.4.5 乙方未經甲方同意進行裝修改建的，擅自拆改或損壞房屋結構，且經甲方書面通知，在限定時間內仍未糾正并恢復原狀的；
6.4.6 乙方從事違法經營活動，或受到行政機關處罰的，或因此造成甲方經濟及商譽損失的；
6.4.7 未經甲方書面同意，乙方連續中斷或停止經營活動達15天以上的，非因乙方原因的除外；
6.4.8 法律、法規或本合同其他條款約定甲方單方解除合同的其他情形。
6.5 在租賃期內，甲方有下列行為之一的，乙方有權單方解除本合同，由此給乙方造成損失的，甲方應予以賠償：
6.5.1 違反本合同約定，使乙方無法按其用途繼續使用該房屋達60日的；
6.5.2 未經乙方同意，將乙方承租的房屋進行裝修、改建或擴建的；
6.5.3 因甲方原因，致使該房屋因強制執行而被查封；
6.5.4 法律、法規或本合同其他條款允許乙方單方解除合同的其他情形。
6.6 甲乙雙方根據本條單方解除合同的，違約方須賠償守約方的一切損失。
6.7 本合同權利義務的終止，不影響本合同中結算和清理條款的效力。
第七條?? 違約責任
7.1 任何一方未履行本合同項下的任何一項條款均被視為違約。違約方應承擔因自己的違約行為而給守約方造成的一切損失。
7.2 乙方擅自轉租或委托第三方經營管理或與第三方共同經營的，須承擔本合同租金總額20%的違約金。
7.3 乙方逾期支付租金、物業管理費、水電費等其他費用中任何一項或全部的，每逾期一日，應承擔逾期交付金額的2%的違約金。
7.4乙方從事違法經營活動，受到行政機關處罰的，須承擔本合同租金總額30%的違約金，并賠償因此給甲方造成的經濟及商譽損失。
7.5乙方未經甲方同意進行裝修改建的，擅自拆改或損壞房屋結構，須承擔本合同租金總額20%的違約金。
7.6乙方擅自改變租賃房屋用途的，擅自改變經營業態、品類或品牌的，須承擔本合同租金總額30%的違約金。
7.7未經甲方書面同意，乙方連續中斷或停止經營活動達15天以上的，須承擔本合同租金總額20%的違約金。
7.8 除本合同另有約定外，如因甲方原因致使逾期交付房屋的，每逾期一日則應向乙方支付1000元違約金。
7.9 租賃期限內，甲方不及時履行本合同約定的維修維護義務，致使房屋發生損壞，造成乙方損失，甲方應承擔賠償責任。
7.10 如因乙方行為侵害第三方合法權益的，乙方應負責處理并承擔所有責任。因此給甲方造成損失的，乙方應承擔一切賠償責任。
7.11乙方主體資格變更或發生影響本合同繼續履行的情況（如乙方清算、合并分立、法定繼承致使房屋使用人發生變更等），應當提前90日書面通知甲方，并簽訂主體變更合同，如乙方未盡通知義務，應承擔本合同租金總額30%的違約金。
7.12 本合同所稱之損失包括實際損失和合同履行后可以獲得的利益、訴訟或仲裁以及合理的調查費、律師費等相關法律費用。
第八條?? 不可抗力
8.1 本合同所指不可抗力，是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。
8.2 由于不可抗力事件，致使一方在履行其在本合同項下的義務過程中遇到障礙或延誤，不能按規定的條款全部或部分履行其義務的，遇到不可抗力時間的一方（“受阻方”），只要滿足下列所有條件，不應視為違反本合同：
8.2.1受阻方不能全部或部分履行其義務，是由于不可抗力事件直接造成的，且在不可抗力發生前受阻方不存在遲延履行相關義務的情形；
8.2.2受阻方已盡最大努力履行其義務并減少由于不可抗力事件給另一方造成的損失；
8.2.3不可抗力事件發生時，受阻方已立即通知對方，并在不可抗力事件發生后的十五天內提供有關該事件的公證文書和書面說明，書面說明中應包括對延遲履行或部分履行本合同的原因說明。
8.3不可抗力事件終止或排除后，受阻方應繼續履行本合同，并應盡快通知另一方。受阻方應可延長履行義務的時間，延長期應相當于不可抗力事件實際造成延誤的時間。
8.4如果不可抗力事件的影響持續達三十日或以上時，雙方應根據該事件對本合同履行的影響程度協商對本合同的修改或終止。如在一方發出協商書面通知之日起十日內雙方無法就此達成一致，任何一方均有權解除本合同而無須承擔違約責任。
第九條?? 爭議的解決
9.1因本合同而產生的任何爭議，雙方應友好協商解決，協商不成，任何一方可向甲方住所地人民法院提起訴訟。
9.2 本合同的訂立、效力、解釋、履行或其爭議的解決，均適用中華人民共和國法律。
第十條?? 合同生效
本合同自雙方蓋章并授權代表簽字之日起生效。一式???份，雙方各執???份，具有同等法律效力。
第十一條?? 合同文本
11.1 本合同簽訂的同時，甲乙雙方另須簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》作為本合同的補充協議。
11.2 本合同未盡事宜，應由雙方友好協商解決。如需對本合同及其附件或補充協議做任何修改或補充，須由雙方以書面做出方為有效。修改或補充文件與本合同有不一致的，以修改或補充文件為準。
11.3 本合同如有任何變更、終止或解除需雙方同意并簽署書面文件方為有效。
11.4本合同簽署前，雙方將分別向對方提供其授權本合同簽署人代表其簽署本合同的授權文件。
11.5合同附件作為本合同的組成部分，與本合同正文具有同等法律效力。若合同附件與合同正文有任何沖突，以合同正文為準。
附件一：租賃房屋位置平面圖
附件二：租賃房屋交付清單
以下無正文
甲方（蓋章）：?????????????????????? ????? 乙方（簽名）：
法定代表人或授權代表（簽字）：??????? ????法定代表人或授權代表（簽字）
地??? 址：?????????????????????????????? 地??? 址：
聯系電話：???????????????????????????????聯系電話：
日期：?????????????????????????????????? 日期：
]]>甲方： ? ? ? ? ? ?身份證號：
乙方： ? ? ? ? ? ?身份證號：
丙方： ? ? ? ? ? ?身份證號：
甲、乙、丙三方經友好協商，就店鋪轉讓事宜達成以下協議：
一、丙方同意甲方將自己位于 街（路） 號的店鋪(原為： )轉讓給乙方使用，建筑面積為 平方米；并保證乙方同等享有甲方在原有房屋租賃合同中所享有的權利與義務。
二、該店鋪的所有權證號碼為 ，產權人為丙。丙方與甲方簽訂了租賃合同，租期到 年 月 日止，月租為 元人民幣。店鋪交給乙方后，乙方同意代替甲向丙方履行該租賃合同，每月交納租金及該合同約定由甲方交納的水電費等各項費用，該合同期滿后由乙方領回甲交納的押金，該押金歸乙方所有。
三、 店鋪現有裝修、裝飾、設備(包括附件二 )在甲方收到乙方轉讓金后全部無償歸乙方使用，租賃期滿后不動產歸丙方所有，動產無償歸乙方(動產與不動產的劃分按租賃合同執行)。
四、 乙方在 年 月 日前一次性向甲方支付頂手費(轉讓費)共計人民幣大寫 元，上述費用已包括甲方交給丙方再轉付乙方的押金、第三條所述的裝修裝飾設備及其他相關費用。甲方不得再向乙方索取任何其他費用。
五、 該店鋪的營業執照已由甲方辦理，經營范圍為餐飲，租期內甲方繼續以甲方名義辦理營業執照、稅務登記等相關手續，但相關費用及由乙方經營引起的債權債務全部由乙方負責，與甲方無關。乙方接手經營前該店鋪及營業執照上所載企業所欠一切債務由甲方負責償還，與乙方無關。
六、 乙方逾期交付轉讓金，除甲方交鋪日期相應順延外，乙方每日向甲方支付轉讓費的千分之一的違約金，逾期30日的，甲方有權解除合同，乙方按轉讓費的10%向甲方支付違約金。甲方應保證丙方同意甲方轉讓店鋪，如由于甲方原因導致丙方或甲方自己中途收回店鋪，甲方同樣承擔違約責任，并向乙方支付轉讓費的10%作為違約金。
七、如因自然災害等不可抗因素導致乙方經營受損的與甲方無關，但因國家征用拆遷店鋪，有關補償歸乙方。
八、 如果合同簽訂前政府已下令拆遷店鋪，甲方退償全部轉讓費，賠還乙方接手該店鋪的裝修損失費，并支付轉讓費的10%的違約金。如果合同簽訂之后政府明令拆遷店鋪，或者市政建設(如修、擴路、建天橋、立交橋、修地鐵等)導致乙方難以經營，乙方有權解除合同，甲方退還剩余租期的轉讓費，押金仍歸乙方(前述順延除外)。或甲方在每年營業執照有效期屆滿時仍未辦妥年審手續，乙方有權解除合同，甲方應退回全部轉讓費，賠償裝修、添置設備損失費，并支付轉讓費的10%的違約金。
九、本合同一式三份，三方各執一份，自三方簽字之日起生效。
甲方簽字：
日期：
乙方簽字：
日期：
丙方簽字：
日期：
附件：一、原房屋租賃合同
二、甲方轉讓給乙方的一切設施清單
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