2019年8月8日，金艷波與大白置業公司簽署《新建商品房買賣合同》（預售）。2019年9月19日，榮成市自然資源局對該合同備案。該合同附件十一補充協議第二部分第十一條其他約定中第5款載明：“出賣人針對買受人所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔違約責任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內容不一致的，以本合同及其附件為準。雙方在交易過程中口頭表示的意向和信息，不構成合同內容，雙方不受其約束”。上述內容加粗加黑顯示，金艷波在該補充協議每頁簽字并按捺手印。

訴訟過程中金艷波提交新聞報道、涉案樓房宣傳廣告、大黑集團公告、網絡新聞資料并陳述，2015年4月15日至2020年3月大黑集團公司在全國全面實施無理由退房政策，公開承諾：凡購買大黑所有樓盤住宅的客戶，均可無理由退房，本案樓盤也宣傳無理由退房。并據此主張無理由退房。

一審山東榮成法院觀點：

一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第八條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！苯鹌G波與大白置業公司于2019年8月8日共同簽署了《新建商品房買賣合同》（預售），該合同對合同雙方具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。大黑集團公司與大白置業公司系兩個獨立法人，大黑集團公司的宣傳承諾對大白置業公司并無法定約束力；金艷波提交的售樓宣傳單頁左上角標注無理由退房，但并無對該無理由退房政策的具體解釋，雙方也沒有如其他大黑品牌地產項目簽訂無理由退房承諾書等書面文件，且金艷波對合同附件的全部內容均已知曉，該合同附件中的內容已明確否定了金艷波的任意解除權。綜上，金艷波要求解除與大白置業公司簽訂的《新建商品房買賣合同》（預售），理由不當，一審法院不予支持。

二審山東威海中院觀點：

本院認為，涉案《新建商品房買賣合同》（預售）由金艷波與大白置業公司簽訂，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律及行政法規的強制性規定，合法有效，當事人應當按照約定履行自己的義務。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。本案中，涉案《新建商品房買賣合同》補充協議中明確約定所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔違約責任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內容不一致的，以本合同及其附件為準。據此涉案樓盤的相關宣傳資料均不構成合同要約內容，上述《新建商品房買賣合同》及補充協議亦未約定上訴人可無理由退房或無理由解除購房合同，故上訴人要求根據大黑集團公司關于無理由退房的廣告政策及涉案樓盤宣傳單頁等內容要求解除合同，無事實和法律依據，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評析：

雖然根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，對于“無理由退房”這類宣傳應當視為要約。但本案不同之處在于，本案的開發商已經在《商品房買賣合同》中明確約定宣傳資料等不視為合同內容，并且已經在合同加粗加黑處理，明確提醒購房者。在此前提下，購房者在簽訂合同后即無權再否定合同條款再以“無理由退房”的宣傳為由解除合同。此外，本案購房者還以大黑集團的宣傳作為解除合同的依據，但大黑集團與大白置業公司系兩個獨立法人，即便其存在關聯關系，購房者亦不能依據大黑集團的宣傳主張合同。

這就是律師辦理案件的難度所在。表面類似的案件，法院依據的法律條款基本相同，但法官在解讀案件事實可以作出不同的認定，其裁判結果卻可能完全不同。

改判要點

案例索引：（2022)魯10民終48號，當事人系化名并有刪節。

蔡思斌

2022年6月29日

來源：人民法院報； 作者：危先平 危雅蕓

[案情]

2015年11月24日上午9時41分26秒，被告某市旅游發展委員會在該市旅游網對外發布《十萬重金征集羅漢巖古今絕對啟事》，就上聯“蠟燭峰，峰上生楓，蜂作巢，風吹楓葉閉蜂門”向全國征集下聯，并委托中國楹聯學會對聯文化研究院進行評審工作。原告楊某在指定的時間內向被告郵箱發送了內容為：“天神像，像中露珦，襐加頂，向見珦身披襐服”的下聯。2016年6月2日，被告在該市旅游網對外發布了征聯結果，公布了十個入圍優秀獎（一等獎缺）的下聯，原告的下聯沒有入圍。原告認為被告在評比過程中，沒有按照聯律通則評聯導致其作品未入圍，向法院起訴，要求判決被告向原告兌現10萬元人民幣征聯獎金。

[分歧]

本案爭議焦點是懸賞征集作品的廣告究竟是要約還是單方允諾，如果認定為要約，那么是否只要提交了作品，廣告方都要支付報酬？由于我國法律對懸賞廣告的規定很少，只有在2009年出臺的合同法司法解釋（二）第三條中有這樣的規定：懸賞人以公開方式聲明對完成一定行為的人支付報酬，完成特定行為的人請求懸賞人支付報酬的，人民法院依法予以支持。但懸賞有合同法第五十二條規定情形的除外。對于懸賞廣告的法律性質，我國法律目前尚未規定，導致實踐中意見不一。

第一種意見認為，懸賞廣告屬于要約，是廣告人以不特定多數人為對象發出的要約，只要某個人完成了指定行為，即構成承諾，雙方成立合同。完成指定行為的人享有報酬請求權，廣告人負有按懸賞廣告約定支付報酬的義務。

第二種意見認為，懸賞廣告屬于單方允諾，是由廣告人對完成一定行為之人單方負擔債務(支付報酬)的意思表示，是基于一定行為完成為其生效要件，而非基于對廣告人的承諾。單方允諾行為根據法律性質的不同可以界定為要約行為或要約邀請行為?。

[解析]

筆者贊同第二種意見，理由如下：

首先，在當前的法律理論和司法實踐中，明確規定寄送價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請，因為以上行為人的目的是希望他人向自己發出要約的意思表示。但法律還規定，商業廣告的內容符合要約規定的，視為要約，如對商品房買賣合同的訂立及價格的確定有重大影響的銷售資料和宣傳廣告等。對經廣告人確認后就可視為完成指定行為的懸賞廣告，如發現或返還遺失物；告知或送回走失的親人；舉報壞人壞事及緝捕逃犯；醫治疑難雜癥；征集動植物標本；解決特定的技術問題及求得發現或發明等，內容符合合同法中關于要約構成要件的懸賞廣告，可認定為是要約。

其次，征集創作作品的懸賞廣告，是向社會廣泛征集而不是向特定的人進行創作約稿，更不是與其簽訂委托創作協議，應征的人數往往眾多，所征集的創作作品中誰的作品符合廣告要求，廣告人與應征者之間往往存在分歧，如果將其認定為要約，勢必會出現廣告人要向所有提交了作品的人支付報酬的情況，因而應將其認定為要約邀請。我國合同法第十五條規定，要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。要約邀請可以向不特定的任何人發出，也不需要在要約邀請中詳細表示，它不論對于發出要約邀請的人，還是對接受要約邀請的人來講，均不具有法律約束力。行為人交付應征作品的行為可視為是對廣告人發出的要約，如果廣告人認為該作品符合廣告要求，則視為對行為人作出承諾，合同成立，廣告人應按廣告約定支付報酬。如果不接受該作品，說明廣告人未作出承諾，合同未成立。

再次，關于行為人是否完成廣告指定行為的問題，由于廣告人對廣告中指定的行為評審不一定專業，對于文學作品的評判，我國又未有明確具體的標準，往往委托有關專門機構進行評選，入選的作品，可視為完成了廣告指定行為，享有報酬請求權；未入選的作品則未完成，不享有報酬請求權。

綜上，本案被告在官網對外發布《十萬重金征集羅漢巖古今絕對啟事》，其行為是以一定的條件邀請不特定的對象與之建立聯系，對符合條件者再與之成立具體的法律關系的要約邀請。原告接受要約邀請，向被告寄送作品，屬于向被告發出要約，但是被告認為原告作品不符合條件，對原告的要約未作承諾，原、被告之間未形成有效合同，原告請求兌現10萬元征聯獎金沒有事實和法律依據，不應支持。

（作者單位：江西省瑞金市人民法院）