2019年8月8日，金艷波與大白置業公司簽署《新建商品房買賣合同》（預售）。2019年9月19日，榮成市自然資源局對該合同備案。該合同附件十一補充協議第二部分第十一條其他約定中第5款載明：“出賣人針對買受人所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔違約責任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內容不一致的，以本合同及其附件為準。雙方在交易過程中口頭表示的意向和信息，不構成合同內容，雙方不受其約束”。上述內容加粗加黑顯示，金艷波在該補充協議每頁簽字并按捺手印。

訴訟過程中金艷波提交新聞報道、涉案樓房宣傳廣告、大黑集團公告、網絡新聞資料并陳述，2015年4月15日至2020年3月大黑集團公司在全國全面實施無理由退房政策，公開承諾：凡購買大黑所有樓盤住宅的客戶，均可無理由退房，本案樓盤也宣傳無理由退房。并據此主張無理由退房。

一審山東榮成法院觀點：

一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第八條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”金艷波與大白置業公司于2019年8月8日共同簽署了《新建商品房買賣合同》（預售），該合同對合同雙方具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。大黑集團公司與大白置業公司系兩個獨立法人，大黑集團公司的宣傳承諾對大白置業公司并無法定約束力；金艷波提交的售樓宣傳單頁左上角標注無理由退房，但并無對該無理由退房政策的具體解釋，雙方也沒有如其他大黑品牌地產項目簽訂無理由退房承諾書等書面文件，且金艷波對合同附件的全部內容均已知曉，該合同附件中的內容已明確否定了金艷波的任意解除權。綜上，金艷波要求解除與大白置業公司簽訂的《新建商品房買賣合同》（預售），理由不當，一審法院不予支持。

二審山東威海中院觀點：

本院認為，涉案《新建商品房買賣合同》（預售）由金艷波與大白置業公司簽訂，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律及行政法規的強制性規定，合法有效，當事人應當按照約定履行自己的義務。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。本案中，涉案《新建商品房買賣合同》補充協議中明確約定所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔違約責任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內容不一致的，以本合同及其附件為準。據此涉案樓盤的相關宣傳資料均不構成合同要約內容，上述《新建商品房買賣合同》及補充協議亦未約定上訴人可無理由退房或無理由解除購房合同，故上訴人要求根據大黑集團公司關于無理由退房的廣告政策及涉案樓盤宣傳單頁等內容要求解除合同，無事實和法律依據，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評析：

雖然根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，對于“無理由退房”這類宣傳應當視為要約。但本案不同之處在于，本案的開發商已經在《商品房買賣合同》中明確約定宣傳資料等不視為合同內容，并且已經在合同加粗加黑處理，明確提醒購房者。在此前提下，購房者在簽訂合同后即無權再否定合同條款再以“無理由退房”的宣傳為由解除合同。此外，本案購房者還以大黑集團的宣傳作為解除合同的依據，但大黑集團與大白置業公司系兩個獨立法人，即便其存在關聯關系，購房者亦不能依據大黑集團的宣傳主張合同。

這就是律師辦理案件的難度所在。表面類似的案件，法院依據的法律條款基本相同，但法官在解讀案件事實可以作出不同的認定，其裁判結果卻可能完全不同。

改判要點

案例索引：（2022)魯10民終48號，當事人系化名并有刪節。

蔡思斌

2022年6月29日

訴訟過程中，江均提交了《無理由退房協議書》，但經鑒定《無理由退房協議書》上的江均簽字并非其本人簽字，大白公司遂以此主張雙方對退房事宜未達成合意，江均無權要求退房。

一審吉林公主嶺法院觀點：

大白公司對于無理由退房的宣傳系售房廣告中的一種，法律性質應為要約邀請，無理由退房的條件是還需另行簽訂《無理由退房協議》，該公司公眾號亦有相應說明，購房者直觀可視、可查閱、可咨詢知道該條件，江均與大白公司置業顧問還保持微信溝通，且已經知曉該無理由退房政策。大白公司無理由退房政策，無理由退房五個字最吸引眼球的是無理由退，字面意思是不需要任何理由，就可以退，但是，這并非代表沒有任何約束。有過網絡購物無理由退貨的經驗，應很好理解，因為無理由退貨也是有條件的，比如七天無理由退貨，比如收到貨之后不能損壞貨物或是影響二次銷售等。《中華人民共和國合同法》第四十五條第一款規定，當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。大白公司出具的無理由退房協議書是加重己方責任，設置相應的條件是附條件附期限的民事法律行為，并沒有違反法律規定。經江均申請鑒定，大白公司出示的落款日期2019年10月10日的兩份無理由退房協議書乙方江均簽字并非江均本人簽署，應視為雙方未就無理由退房達成一致意見，即無理由退房的前提之一，簽署無理由退房協議書的條件未成就。2.大白公司無理由退房的條件為簽訂《商品房買賣合同》和《無理由退房協議》，無任何違約行為，支付總房款50%以上。雙方沒有就無理由退房協議達成一致意見，江均亦未簽署《無理由退房協議》，且雙方已經正式簽訂《商品房買賣合同》，大白公司具備商品房預售許可證，并詳細約定了房屋總價款、價款計價方式、付款方式、期限、違約責任等權利義務，是雙方當事人真實意思表示，不違反法律規定，合同合法有效。

二審吉林長春中院觀點：

1.關于“無理由退房”為要約還是要約邀請。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”本案中，大白公司發布的宣傳資料中明確寫明“無理由退房”，該宣傳標語對于購房人是否具有單方合同解除權的表述明確，并對購房人決定是否購房、如何履行協議，產生重大影響，依據上述規定，應視為大白公司發出的要約，故構成雙方房屋買賣合同的條款，對大白公司具有約束力。

2.關于江均是否有權依據“無理由退房”的約定解除合同。依據“無理由退房”的表述，其對購房人退房并未設置任何條件，則購房人江均據此具有隨時解除合同的權利，其要求解除兩份《商品房買賣合同》，本院予以支持。大白公司抗辯主張依據其公司公眾號上的記載以及購房現場張貼的無理由退房協議書和承諾書，購房人行使合同解除權，需滿足其指定的條件。一方面，大白公司的公眾號并非購房人獲取信息的必要途徑，購房人對公眾號中記載的內容未必知曉，無法推定購房人對該信息為明知且認可。原審判決認定江均不具備行使無理由退房的條件不當，應予糾正。

福州律師蔡思斌評析：

中國消費者報哈爾濱訊(楊寶學?記者劉傳江)哈爾濱消費者柳某想給孩子買套房子結婚，選來選去居然選了套“兇宅”。日前，哈爾濱仲裁委裁決一起房屋買賣合同案，仲裁委審理認為，房主在簽訂合同時，沒有如實提供交易房產信息，致使購房人做出錯誤意思表示的情況下，簽訂房屋買賣合同，其行為構成欺詐，最終裁決撤銷雙方的房屋買賣合同。

哈爾濱消費者柳某通過中介公司購買了房主張某的一套房產，交付了1萬元定金和部分房款22萬元。在辦理房產交易過程中，柳某得知這套房里曾發生過自殺或他殺的非正常死亡事件，與之前房主張某所稱的前租房人是因吸毒過量死亡的房產信息不符。

為此，柳某多次通過中介找到房主張某要求解除合同。張某不同意。柳某向哈爾濱仲裁委申請仲裁。

庭審中，房主張某認為三方簽訂的合同補充條款中已明確約定，經買賣雙方協商，此房為現金方式交易，此房出現過非正常死亡事件，并且也同意對此死亡事件不追究賣方的法律責任，買方認可后才進行的交易。柳某在自愿的情況下簽的合同，現在要求解除合同，就是違約，請求仲裁庭依法駁回其請求。

哈爾濱仲裁委認為，三方簽訂的房屋買賣合同內容不違反法律規定，為有效合同，爭議的焦點問題是雙方是否存在導致合同可撤銷的事由。在簽訂合同時，房主張某的代理人向柳某所說的非正常死亡為前租房人是因吸毒過量死亡，而經實際調查爭議房屋發生的是他殺及自殺事件。

吸毒過量死亡和他殺及自殺雖然都屬于非正常死亡范疇，但有明顯區別。曾出現過兇案的現場對居住者明顯將構成一種心理壓力，不利于居住者的正常生活。對于“兇宅”的忌諱法律雖無直接規定，但中華民族傳統習俗一向有追求吉祥和趨利避害的心理傾向。這種樸素情感是社會傳統遺留下來的一種善良無害的風俗，屬于法律所規定的公序良俗原則，應受法律保護。

房主張某在簽訂合同時，沒有如實提供交易房產信息，致使柳某在做出錯誤意思表示的情況下，簽訂房屋買賣合同，其行為構成欺詐。因此，柳某請求撤銷合同的理由成立，仲裁庭應予支持。

最終，哈爾濱仲裁委裁決，撤銷該房屋買賣合同，房主張某配合柳某將哈爾濱市房產交易中心監管的22萬元購房款退還柳某，中介公司退還柳某1萬元定金，仲裁費由房主張某承擔。

問：今年6月購買了本地一小區的現房，現在交房時間未到，卻發現有已入住的鄰居在裝修時敲除了部分的剪力墻。那么我在開發商通知交房時，如果相應鄰居未按有資質的設計院出具的加固修復方案實施完畢，我是否可以以“結構質量問題”為由拒絕接受開發商要交付給我的房屋，并主張違約直至退房？

福州房產律師蔡思斌解答：

一、剪力墻的概念

??? 根據百度百科的解釋，剪力墻(shear wall)又稱抗風墻、抗震墻或結構墻。房屋或構筑物中主要承受風荷載或地震作用引起的水平荷載和豎向荷載（重力）的墻體，防止結構剪切（受剪）破壞。又稱抗震墻，一般用鋼筋混凝土做成。

??? 由此可見，這表明剪力墻是不能隨便敲掉的，否則會引起結構承載力不足，進而影響到結構的使用安全。

二、法律法規相關規定

?（一）現行法律關于因商品房主體結構質量不合格導致合同解除的規定。

??? 1、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《最高院解釋》）第十二條規定：“因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”

2、《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條規定“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”

3、《商品房銷售管理辦法》第三十五條也作出基本相同的規定“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。”

《城市房地產開發經營管理條例》第一條也規定，為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定，制定本條例。由此可見，此條例是對房地產開發企業在房地產開發經營活動中的行為進行的監督和管理。

（二）主體結構質量問題的三種情況

根據相關規定，“主體結構”應包括房屋的地基基礎工程和主體結構工程，不包括屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝、供熱、供冷系統等工程。主體結構質量問題包括三種情形：

一是，房屋未經驗收即發現存在主體結構質量問題；

二是，房屋驗收時發現主體結構質量問題；

三是，房屋經竣工驗收合格交付使用后，經核驗發現主體結構存在質量問題。

前兩種情況，房屋根本不允許交付使用。第三種情況，首先應通過檢驗確定主體結構是否存在質量問題，在確定此前提下，買受人可依法行使權利。因此，鄰居裝修拆除部份剪力墻的行為不能認定為涉案擬交付房屋存在主體結構質量問題。

（三）無法要求退房

綜合以上規定，房地產開發企業應當是對其本身的開發經營行為造成的“主體結構質量不合格”承擔賠償責任，而由于使用的原因，如其他的業主裝飾裝修行為并非房地產開發企業的開發經營行為，并不在此列。本案中的買受人無法要求退房，但可以向開發商提出該業主破壞剪力墻的行為，令其整改，也可以向相關城建部門投訴該業主的行對因業主裝飾裝修行為造成的房屋質量問題，還可以根據《中華人民共和國消防法》、《建筑工程質量管理條例》及《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，向有關部門進行檢舉、控告和投訴，也可以向侵權責任人提出民事賠償的請求。

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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 福州房產律師蔡思斌

? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?2016年10月19日