2014年1月7日，訟爭房屋經(jīng)消防驗收合格。2014年3月10日，因訟爭房屋樓板存在裂縫，監(jiān)理公司責(zé)令某公司進行整改。2014年5月4日，監(jiān)理公司責(zé)令某公司整改樓面滲透點等問題。2014年7月14日，經(jīng)檢查鑒定結(jié)論：樓板的承載能力可滿足規(guī)范要求，正常使用性能可滿足規(guī)范要求；初步認(rèn)定樓板開裂原因與基礎(chǔ)沉降無明顯關(guān)系，最終結(jié)論以觀測期滿100天后數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；建議及時對出現(xiàn)裂縫的樓板進行補強加固，確保結(jié)構(gòu)構(gòu)件的正常使用性能及耐久性能。

2014年11月27日，張某訴至法院，請求：某公司向其支付自2013年4月1日起至2014年11月1日的逾期交房違約金，后續(xù)違約金亦按此計算。2015年11月17日，張某與某公司辦理了房屋交接手續(xù)。

【法院觀點】

一審法院認(rèn)為：某公司按合同約定通知張某于2013年6月2日前接收訟爭房屋，但張某未如期辦理，視同某公司已履行完訟爭房屋義務(wù)。但某公司逾期交房，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，某公司已支付的3個月違約金予以扣減。福鼎法院據(jù)此一審判決：1、某公司向張某支付自2013年4月1日起至2013年6月2日止的違約金；2、駁回其他訴求。張某不服一審判決，提起上訴。

二審法院認(rèn)為：爭議焦點為逾期交房違約金應(yīng)計算至何時？即2013年6月2日，張某是否有權(quán)拒絕接收訟爭房屋。訟爭房屋存在樓板裂縫等房屋質(zhì)量問題，依據(jù)《合同法》第六十七條“先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”之規(guī)定，張某可據(jù)此拒絕接收訟爭房屋。竣工驗收只能證明開發(fā)商認(rèn)可施工方交付的工程符合兩者約定的質(zhì)量條件，并不能證明商品房符合開發(fā)商與購房者約定的質(zhì)量條件。因此，某公司通知張某于2013年6月2日交房時，訟爭房屋質(zhì)量存在問題，不符合交房條件，張某有權(quán)拒絕接收訟爭房屋。故某公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金至房屋質(zhì)量問題整改完畢并交付給張某之日止。寧德中院據(jù)此判決：1、變更一審判決第一項為“某公司向張某支付自2013年4月1日起至2014年11月1日止的違約金；2、撤銷一審判決第二項。

福建省高院再審認(rèn)為：

訟爭房屋所在工程于2013年5月22日通過竣工驗收后，某公司雖通知張某于2013年6月2日前辦理交房手續(xù)，但訟爭房屋所在工程遲至2014年1月7日才通過消防驗收，該日起始具交房條件。因張某拒絕接收房屋，應(yīng)視同某公司已于2014年1月7日履行完訟爭房屋交付義務(wù)。福建省高院據(jù)此判決：1、撤銷一審、二審判決；2、某公司向張某支付自2013年4月1日起至2014年1月7日止的違約金。

有鑒于此，從減少損失和及時解決問題的角度出發(fā)，購房者在接收房屋過程中發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，可先接收房屋，并及時通知開發(fā)商進行修復(fù)。若存在的質(zhì)量問題過于嚴(yán)重，可委托鑒定單位進行鑒定，無法修復(fù)或修復(fù)后仍嚴(yán)重影響人身安全、正常居住使用的，可考慮解除合同并要求賠償損失。

作者：張澤彬律師、黃辰律師