蔡律師最喜歡讀案例，平時(shí)也喜歡寫(xiě)案例。在閱讀分析大量案例后，會(huì)對(duì)案件走向有基本的判斷，對(duì)法院裁決尺度會(huì)有相對(duì)精確的預(yù)研，這對(duì)于當(dāng)事人來(lái)說(shuō)其實(shí)非常重要，可以衡量訴訟成本，可以考慮是否接受調(diào)解等。
有這么一個(gè)案例，你們可以來(lái)猜猜一二審法院會(huì)怎么判決。
案情簡(jiǎn)介：
姚大忠（2000年去世）系姚勇的父親。2006年8月18日，姚大忠名下房屋拆遷，姚勇以父親名義代為簽署《拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》，并取得一套75平方米安置房。
2010年4月23日，楊芳妹與姚勇簽訂《拆遷補(bǔ)償安置房轉(zhuǎn)讓買賣合同》，約定房屋出售價(jià)格為547208元；當(dāng)日楊芳妹向姚勇支付30000元作為購(gòu)房定金，五日內(nèi)楊芳妹再支付姚勇487208元作為購(gòu)房及定金；辦理完過(guò)戶手續(xù)后楊芳妹支付剩余購(gòu)房款30000元；……房屋移交后，楊芳妹對(duì)房屋進(jìn)行裝修，此時(shí)若姚勇違約，則應(yīng)雙倍返還購(gòu)房定金460000元和購(gòu)房款317208元并賠償楊芳妹房屋裝修款100000元，且楊芳妹有權(quán)解除合同等內(nèi)容。
后楊芳妹在支付購(gòu)房款526300元接收房屋并進(jìn)行裝修入住至今。因姚勇與姚大忠其他繼承人存在繼承爭(zhēng)議，在房屋辦至姚大忠名下后，訟爭(zhēng)房屋未能過(guò)戶至姚勇名下，導(dǎo)致案涉合同至今無(wú)法繼續(xù)履行。
經(jīng)評(píng)估，訟爭(zhēng)房屋（含裝修）2020年4月23日市場(chǎng)價(jià)值為1485300元。
為此楊芳妹訴至法院要求解除合同，并要求賠償房屋溢價(jià)損失及雙倍賠償定金及裝修損失等。
一二審法院判決思路大體相同，但對(duì)于賠償金額稍有調(diào)整。
一、關(guān)于合同效力問(wèn)題
法院均認(rèn)為基于物權(quán)變動(dòng)的原因行為與物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果相分離的原則，出賣人在訂立買賣合同時(shí)，對(duì)出賣的標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買賣合同的效力，故一審認(rèn)定姚勇、陳貽金無(wú)權(quán)處分案涉房屋的行為，并非合同無(wú)效的法定情形，對(duì)于姚勇、陳貽金主張案涉合同無(wú)效不予支持正確。
二、關(guān)于買受方是否存在過(guò)錯(cuò)問(wèn)題
一二審法院均認(rèn)為楊芳妹明知姚勇在簽訂合同時(shí)并無(wú)房屋處分權(quán)，而仍與姚勇訂立合同，自身也存在過(guò)錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
三、關(guān)于違約賠償問(wèn)題
一二審法院均認(rèn)定由于出賣人違約，認(rèn)為楊芳妹確實(shí)存在房屋溢價(jià)損失，具體損失金額應(yīng)為938092元（評(píng)估價(jià)1485300元-合同總價(jià)547208元）。
但對(duì)于損失金額具體承擔(dān)，一審法院結(jié)合合同履行過(guò)程中雙方的履行程度、過(guò)錯(cuò)程度及在簽訂合同時(shí)雙方對(duì)違約造成損失的可預(yù)見(jiàn)程度，酌定姚勇賠償楊芳妹損失630000元。楊芳妹為評(píng)估支付的評(píng)估費(fèi)4971元，依法也應(yīng)由姚勇、陳貽金承擔(dān)。楊芳妹訴請(qǐng)中既主張房屋溢價(jià)損失又主張合同約定的雙倍定金和裝修損失，屬于重復(fù)主張違約責(zé)任，故一審法院對(duì)其雙倍定金和裝修損失的主張不予支持。
二審福州中院則認(rèn)為姚勇在沒(méi)有處分權(quán)的情況下將案涉房屋出賣給楊芳妹，楊芳妹在簽訂合同時(shí)應(yīng)系知道或應(yīng)當(dāng)知道，故雙方對(duì)于合同至今無(wú)法履行的過(guò)錯(cuò)相當(dāng)，考慮到出賣人長(zhǎng)期占用購(gòu)房款及買受人亦相應(yīng)長(zhǎng)期占有使用案涉房屋的情況，本院認(rèn)為根據(jù)雙方過(guò)錯(cuò)程度及公平原則，姚勇應(yīng)賠償給楊芳妹損失469046元。
福州律師蔡思斌評(píng)析：
通過(guò)該案例，在一定程度上可以了解福州法院對(duì)于拆遷安置房的裁判思路。意即無(wú)論出賣方是否擁有實(shí)際處分權(quán)，其所簽署的房屋買賣合同均是有效的；購(gòu)買拆遷安置房后無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)的，買方確實(shí)存在損失，該溢價(jià)損失可以現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)值減去購(gòu)買原值計(jì)算；在裁量具體損失時(shí)，應(yīng)該充分雙方過(guò)錯(cuò)程度及房屋實(shí)際入住等因素，福州中院傾向于相關(guān)責(zé)任各半承擔(dān)等。
案例索引：(2021)閩01民終8504號(hào)，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。
蔡思斌
2022年3月20日
