案情簡介：

2015年9月王某與某開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，合同簽訂后王某依約支付了首付款，但未支付尾款。合同約定“逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同”。由于王某一直未支付剩余尾款，某開發(fā)商于2019年6月向購房者寄送《解除合同通知書》，后向法院提起訴訟要求解除合同。

一審法院觀點

案涉合同簽訂后，王某僅繳納首付款。該合同約定買受人逾期付款的違約責(zé)任為：“逾期超過30日后，出賣人有權(quán)解除合同。”按照此約定，某開發(fā)商于2019年6月向王某郵寄了解除合同通知書，且王某已經(jīng)簽收。故雙方簽訂的商品房買賣合同已經(jīng)解除。

二審法院觀點

王某遲延支付剩余房款超過一個月，某開發(fā)商即享有涉案房屋買賣合同的解除權(quán)。由于雙方合同中并未約定解除權(quán)的除斥期間，某開發(fā)商解除權(quán)的除斥期間為自享有解除權(quán)之日起一年。2019年6月，某開發(fā)商向王某發(fā)出解除合同通知書，已超過一年的除斥期間，故某開發(fā)商的解除權(quán)已經(jīng)消滅，對于其解除涉案房屋買賣合同的主張，不予支持。

本案刊登于2022年5月12日《人民法院報》，明確守約方在因?qū)Ψ竭`約享有約定合同解除權(quán)后沒有在法定期限內(nèi)行使的，解除權(quán)消滅，不得再行主張約定解除權(quán)。”

在福州地區(qū)亦有類似案例：(2021)閩01民終8264號民事判決，法院認(rèn)為：本案中，雙方于2017年12月27日簽訂《商品房買賣合同》，吳娟于2017年12月27日支付部分購房款2858150元后，之后余款2840000元未能辦理貸款進行，亦未依照合同約定的期限內(nèi)一次性將該款支付給大白公司。根據(jù)案涉商品房買賣合同附件六第二條第二款的約定，吳娟最遲應(yīng)在2018年2月15日前支付全部購房款，否則構(gòu)成違約，大白公司有權(quán)解除合同，因雙方并未約定解除權(quán)的行使期限，故大白公司解除權(quán)行使期限應(yīng)從2018年2月16日起至2019年2月15日止，但大白公司于2020年7月23日才向吳娟寄送《關(guān)于解除商品房買賣合同的通知書》，已超過解除權(quán)的除斥期間而不發(fā)生單方解除合同的效力。且吳娟在本案訴訟中要求繼續(xù)履行合同，并不同意解除合同。因此，一審法院對大白公司請求確認(rèn)雙方簽訂的《商品房買賣合同》已于2020年7月23日解除的訴求不予支持。

上述案例均是購房者遲延支付購房款，但開發(fā)商未在解除權(quán)行使期限主張解除合同，導(dǎo)致解除權(quán)消滅。解除權(quán)行使期限并非單純針對開發(fā)商，對于購房者而言亦是如此，如果開發(fā)商逾期交房而購房者未在法定期限內(nèi)提出解除合同，法院亦不會支持購房者解除合同的訴請。

例如：江蘇省徐州市中級人民法院（2021)蘇03民終6967號民事判決，法院認(rèn)為：合同解除權(quán)作為形成權(quán)的一種，法律明確規(guī)定了除斥期間，權(quán)利人在除斥期間內(nèi)不行使，該權(quán)利即告消滅。相關(guān)法律規(guī)定：“出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”雙方合同中明確約定了交房期限及逾期90日后的合同解除權(quán)。張偉在合同約定的期限內(nèi)未收到潤安公司交付的涉案房屋，亦未提供證據(jù)證明其在逾期90日后的一年內(nèi)曾對潤安公司進行催告，其享有解除權(quán)的期間為2015年12月30日后的一年內(nèi)，即2016年12月30日前。張偉未能提供證據(jù)證明其于2016年12月30日前行使合同解除權(quán)，該權(quán)利消滅。張偉在提起本次訴訟時要求解除合同，事實與法律依據(jù)不足，不予支持。

若是樓盤完全“爛尾”開發(fā)商始終無法交付房屋，而購房者又未在解除權(quán)行使期限內(nèi)主張解除合同，那購房者既無法實際使用房屋，又無法追回購房款，此時其權(quán)益應(yīng)如何保障？在此種特殊情形下，法院則會認(rèn)為此種情況不受除斥期間的限制，進而支持購房者解除合同的訴請。

例如：天津市第二中級人民法院(2022)津02民終252號民事判決，法院認(rèn)為：張露在大白公司逾期交房之時，無法準(zhǔn)確判斷未來實際交房時間，致使其未能在解除情形發(fā)生后，及時在法定期限內(nèi)行使解除權(quán)。大白公司逾期6年半之久仍無法向張露交付房屋，且目前仍未通過竣工驗收，不能提供準(zhǔn)交證。合同解除權(quán)設(shè)立的目的是為了在合同出現(xiàn)約定情形或者不能達(dá)到合同目的時盡量使當(dāng)事人擺脫合同束縛，以此促進社會交易。大白公司延期交房的時間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了張露的預(yù)期，導(dǎo)致張露買房的目的無法實現(xiàn)。此時若持續(xù)固守合同履行，將陷入合同僵局，導(dǎo)致張露無法從僵局中解脫出來，明顯處于不利境地，造成合同雙方權(quán)利義務(wù)失衡。故依誠信原則和公平原則，合同陷入僵局不能實現(xiàn)合同目的時，當(dāng)事人可以向人民法院提起訴訟請求解除合同，該權(quán)利不受一年除斥期間的限制。張露于2021年3月31日以書面方式向大白公司發(fā)出律師函進行催告，大白公司在收到張露的催告后仍不能履行合同義務(wù)，其違約行為導(dǎo)致張露的合同目的不能實現(xiàn)，張露據(jù)此請求解除合同，應(yīng)予支持。

本案法院依據(jù)依誠信原則和公平原則認(rèn)定此種情況下不受除斥期間限制，但直接援引原則斷案在法律適用上顯然存在瑕疵。事實上，對于合同僵局，《民法典》第五百八十條已經(jīng)作出了新的規(guī)定。因此對于“爛尾”樓的情形，直接適用《民法典》第五百八十條“當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強制履行或者履行費用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。”判決終止雙方的權(quán)利義務(wù)顯然會更為合適。

總的來看，在商品房買賣合同糾紛中，無論是對于開發(fā)商還是購房者都必須時刻牢記解除權(quán)的行使期限，該期限一旦經(jīng)過權(quán)利即喪失，后續(xù)要想主張權(quán)利也會變得更加困難。

蔡思斌

2022年5月30日