南京中院：承租人預知重大履行障礙而自甘冒險締約，維持駁回訴請判決

（記者??趙興武）久久公司重金承租南京一棟大樓開酒店，但因土地性質與規劃許可證不符遲延2個月開業，遂起訴要求出租人賠償400萬元損失。近日，江蘇省南京市中級人民法院作出終審判決，認定承租人明知合同履行過程中存在重大障礙，?仍締約或接受租賃物導致的損失，出租人有權少賠或不賠，維持了一審駁回索賠訴請的判決。

經查明，久久公司看好南京中央商務區的商機，經考察后承租某大樓用于經營酒店，租期20年。租賃合同中載明：“土地性質”為科研，出租人負責消防報審報驗，承租人承擔50萬元費用，承租方如無法取得《消防驗收合格證》則另付100萬元，由出租人辦理。雙方或委托第三方皆不能取得《消防驗收合格證》的，承租人可轉租或退租。久久公司豪華裝修大樓后，出租人代為消防報驗，被以“土地性質與規劃許可證不符”退件。完善材料后繼續報驗，在“土地性質”未變的情況下雖被受理，但有38處要求整改，歷時2個月，終于獲得《消防驗收合格證》。

酒店開業后不久，久久公司便訴至法院向出租人提出索賠，理由是出租的大樓因“土地性質”不符合租賃要求，酒店遲延開業2個月，由此造成的租金、停車費、人工成本、伙食費等損失400萬元。

出租人辯稱，久久公司明知消防報驗難，才委托我方協助、協調，合同約定由第三方有償為承租人辦理消防報驗，?但未對辦理期限作出約定。第一次報驗失敗，被告方曾征詢久久公司是否繼續報驗，如不繼續報驗則愿退回已收費用。后在“土地性質”未變之際，第二次報驗合格，說明出租人并未因“土地性質”而違約。

一審法院采信了未因“土地性質”而違約的理由，判決駁回久久公司的訴請。久久公司不服一審判決，上訴堅稱出租人因“土地性質”而違約。

南京中院審理后認為，承租人締約時明知涉案樓宇的土地為“科研用地”，租賃合同中之所以約定承租人不能辦妥消防驗收則另付100萬元，由出租人辦理，是由于雙方均預知到了消防報驗的困難與復雜。之所以假設?“雙方或委托第三方皆不能”，是各方對報驗結果均無必成之信心；之所以明確“承租人可轉租或退租”，是承租人對消防報驗不利后果的預先知曉。消防報驗后，雖未因“土地性質”受阻，但不能以后續結果否定前次退件的理由和結論。

最終，南京中院維持了一審判決。

■法官說法■

法院認為，承租人締約時預知重大履行障礙的，既可不締約，也可締約后拒受存在履行障礙的租賃物，還可在締約時就該履行障礙在合同條款中作出相應安排，或明確約定，或隱于合同（比如優惠的租金標準、支付方式、免除期限、水電物業價格等），或不予理會。

本案承租人充分預見該合同的履行障礙，但未針對障礙可能導致的損失分擔作出約定，說明他“自甘冒險”。對“自甘冒險”宜作限縮解釋。“險”，僅指預知的或然之險，或可避免之險，而非必然發生之險；“冒”，僅指不希望發生且有意賭其不發生；“甘”，是指萬一違愿生險，則甘愿承受；“自”，僅指對自己可能有險而無涉他人之險。自甘冒險的動機，是為獲償、重賞或特殊期待等非常規利益，而非為了履行法律或者道德義務。

本案承租人預知履行障礙仍愿締約或接受租賃物，并且不就履行障礙作出相應安排，無外乎以下心態：自信可得利益甚于障礙所致損失；雖知障礙重大但僥幸賭其不發生或能夠克服；萬一發生，愿賭服輸。本案情形，即屬于此。出租人可參照自甘冒險規則抗辯，要求減免違約賠償責任。

來源：人民法院報