房產證上登記男方占1%女方占99%的份額, 離婚時房產均分還是按登記份額分割?
作者/ 琚敬（北京云亭律師事務所）

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房產登記在夫妻雙方名下，一方登記份額為1%，另一方登記份額為99%，離婚時，是按照登記的份額分割房產，還是平均分割呢？

裁判要旨

房屋產權登記為按份共有，并且在辦理房本時登記的份額比例為99%和1%，這意味著當事人雙方對房產作出了按份共有的約定，并且已按照該約定進行了物權登記。該約定和登記具有法律效力，對雙方具有約束力，應當按照登記的份額即99%和1%進行分割。

基本案情

1. 陳某（女）、王某（男）于2011年登記結婚，2012年簽訂《購房合同》，2019年辦理房產證，房產登記為陳某占99%，王某占1%。

2. 陳某委托王某辦理產權證事宜，在辦理房屋產權登記時，雙方出具書面的《聲明》載明：“雙方按份共有：陳某占有份額99%，王某占有份額1%?！?/p>

3.2020年，雙方離婚，陳某主張按照登記份額分割房屋，王某主張其辦理房產證時并不清楚1%和99%的意義，認為房產為共同財產應均分。訴訟過程中，房屋經評估，價值為367.8萬元。

4.一審法院認為房屋為雙方婚后購買，婚姻存續期間共同還貸，雙方就該房屋亦無其他約定情形，未按照登記比例分割房產，判決陳某給付王某房屋補償款150萬元。

5.陳某提起上訴，二審法院同意一審法院裁判意見，駁回上訴。

6.陳某向檢察院申請抗訴，檢察院提起抗訴后，北京市高級人民法院指令北京市第二中級人民法院再審。

7.北京二中院再審認為，雙方對房產作出了按份共有的約定，并且已按照約定進行了物權登記，判決房屋歸陳某，陳某向王某支付補償款36780元（按照房產1%份額比例計算）。

【案件來源】北京市第二中級人民法院【（2021）京02民再181號】

法院裁判要點

一審法院認為：婚姻關系的存續應以夫妻感情為基礎。陳某與王某在共同生活中發生矛盾，現雙方同意離婚，應予準許。關于房產問題，1204號房屋登記在雙方名下，雖然該房屋不動產權證書顯示為按份共有，王某1%，陳某99%，但該房屋為雙方婚后購買，婚姻存續期間共同還貸，雙方就該房屋亦無其他約定情形，現原告請求應以房產證的登記為準，無法律依據?？紤]到實際情況認定房屋歸陳某所有為宜，由原告向被告支付相應房屋補償款，從照顧女方的原則出發，房屋補償款本院酌定為150萬元。判決雙方離婚，房屋歸陳某所有，陳某給付王某房屋補償款150萬元。

北京市二中院再審認為：本案爭議的焦點是涉案的1204號房屋如何分割。根據查明的事實，王某和陳某將房屋產權登記為按份共有，并且在辦理登記的聲明中明確約定為按份共有，份額比例為王某1%，陳某99%。王某簽署聲明（并代理陳某簽署）并向登記機關表明是其真實意思表示，這意味著當事人雙方對房產作出了按份共有的約定，并且已按照約定進行了物權登記。該約定和登記對陳某和王某雙方具有約束力。因此，對于涉案房屋，應當按照按份共有的約定進行分割。根據按份共有的份額比例，法院認定該房屋歸陳某所有為宜，由陳某向王某支付相應房屋折價款。原審對于房屋分割處理有誤，再審予以改正。故判決撤銷一、二審判決的財產部分，1204號房屋歸陳某所有，陳某給付王某房屋補償款36780元（按照房產1%份額比例計算）。

律師分析

一、雙方約定了房產份額的，一般按照約定的份額進行房產分割

司法實踐中，對于離婚時房產是按照登記的份額分割還是按照共同財產一人一半分割，存在不同的觀點：

第一種觀點認為：登記機關登記的份額比例并不當然能夠作為存在夫妻財產約定的依據。實踐中，夫妻婚后共同購買的房產，即使只登記在一方名下，并不意味著房屋僅屬于登記的一方，對方也享有一半份額，故產權登記情況不應作為分割依據。

第二種觀點認為，不動產登記具有公示效力，能夠明確不動產的歸屬，夫妻雙方作為完全民事行為能力人，應意識到登記的法律后果，不動產登記可以視為是雙方對于房產份額的一種約定，應尊重雙方的意思自治，按照登記的份額比例進行分割。

筆者根據實踐經驗以及案例檢索分析發現，司法實踐中法院一般按照第二種觀點，即按照登記的份額比例分割房產。

同時，有些法官在審查該類案件中，除了考慮登記的份額之外，還會考慮登記時當事人的真實意思表示，法官一般會審查不動產登記時雙方有無填寫《知情同意書》《聲明》《詢問材料》等資料，如填寫了相關知情材料，說明雙方對于登記的份額是知情并了解的，會按照登記的份額比例進行房產分割。這也給大家提供了一個思路，作為登記份額少的一方，登記時沒有在現場而是由另一方代辦，并且沒有簽署相關知情文件，如果想推翻登記的房產份額，可以考慮調取不動產登記材料，以登記材料不是自己親自辦理，不知情非真實意思表示等方面，嘗試說服法官以爭取更多房產份額，不過實踐中想要推翻份額約定難度也是比較大的。

二、實踐中，除了房產登記份額，法官可能綜合考慮的其他情形

一般情況下，法官會按照房產登記的份額進行房產分割，但是特殊情況下，法官也會綜合考慮案情具體情況，以房屋產權登記為基礎，結合雙方對房屋出資比例、家庭貢獻、照顧女方原則等因素，比照房產證上的比例上下浮動后進行分割或者在折價款上給予適當傾斜。例如（2020）滬0115民初29191號判決，法官考慮到出資和產權登記比例相差懸殊，房屋登記與雙方對房屋貢獻嚴重不符，有失公允，在判決時就酌情調整了折價款比例。

三、房產登記份額如果和雙方后續約定不符的，以新的約定為準

不動產物權登記分為對內效力和對外效力，對外效力是指根據物權公示公信原則，善意第三人基于對登記的信賴而與登記權利人發生的不動產交易行為應受到法律的保護；對內效力是指應審查當事人的真實意思表示來確定真正的權利人。

雖然按照《民法典》規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，但是夫妻將共同購買的房屋登記于雙方名下，在離婚時，不能簡單地完全按照登記情況將房屋進行分割，還需審查雙方是否對房產歸屬有新的約定。例如（2020）粵01民終15517號案件中，雖然房產按份登記在雙方名下，但雙方在離婚時約定房產歸一方所有，法官判決房產歸屬時就以雙方約定為準。

四、婚前將房產加名登記為按份共有，如房產具有彩禮性質，符合返還條件的應予返還

一方婚前將房產加名，如果登記以雙方結婚且婚后感情生活長久穩固為目的，贈與房產具有彩禮的性質，即使房產登記為按份共有，法官也不會按照份額比例進行分割，例如（2021）閩0481民初3364號案例中，男方在婚前將房產30%份額贈與女方，房產系男方出資并且產生了巨大債務，雙方婚姻僅維持100天就訴訟離婚。法院認為，房產30%產權份額贈與給女方是以結婚為目的，具有彩禮性質，雙方維持婚姻關系的時間極其短暫，且案涉房屋價值巨大，男方亦為購買案涉房屋背上了巨額債務，該贈與行為足以導致李某生活面臨困境，最終判決女方返還財產，確認房產歸男方所有。

綜上所述，實踐中法官一般會按照登記的份額比例分割房屋，但是也會綜合考慮其他情形，比如出資與約定份額存在明顯不公的，法官可能綜合考慮雙方的出資貢獻、照顧女方權益原則等，酌情調整房產份額；特殊情況下，比如雙方有新的約定或者符合彩禮性質的房產加名，法官不會按照房產登記份額進行財產分割，而會根據公平原則，結合財產性質以及雙方約定情況，綜合進行判定。

實務經驗總結

為了減少夫妻之間房產紛爭，明確房產權屬，保護自己的合法權益，律師建議，實踐中應注意以下幾點：

1.夫妻之間可以以夫妻財產約定的形式，約定婚內財產（房產）或婚前財產（房產）的歸屬，例如婚內財產歸一方所有、共同所有，或一部分財產共同所有，一部分財產個人所有，約定應采用書面形式。

2.雙方在房產證上的房產份額登記，一般會認定屬于雙方對于共同房產按份共有的約定，雖然不是傳統意義上的書面形式，但是房產登記能體現出雙方的真實意思表示，特別是登記時如果同時簽署了《聲明》《知情同意書》《問詢筆錄》等材料的話，離婚房產分割時，法官一般都會按照登記的房屋份額比例分割。

3.夫妻雙方在進行房產登記時，一定要明確房產是共同共有還是按份共有，按份共有的話具體的比例是多少，切不可一時沖動作出非真實意思表示的登記行為，比如一方出資很多但是為了表忠心或哄另一方開心而登記對方99%，如果將來真的發生婚變，再去推翻房產登記的份額是非常難的。

4.實踐中，除了夫妻財產約定房產份額，還存在很多婚前房產贈與一方的情形，此種情形下，贈與人在產權變更登記之前可以行使任意撤銷權，在房屋產權完成變更登記后，贈與行為即完成不可撤銷，即按照房產登記的比例分割房產份額，因此，進行房產份額登記一定要深思熟慮，慎之又慎。

相關法律規定

《中華人民共和國民法典》

第二百一十七條?不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

第六百五十八條?贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。

經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不適用前款規定。

第一千零六十五條?男女雙方可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或者約定不明確的，適用本法第一千零六十二條、第一千零六十三條的規定。　　

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有法律約束力?！　?/section>

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有，夫或者妻一方對外所負的債務，相對人知道該約定的，以夫或者妻一方的個人財產清償。

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》

第三十二條?婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方或者共有，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照民法典第六百五十八條的規定處理。

延伸閱讀

案例1

房屋系雙方婚姻關系存續期間購買，并已約定按份共有，其中陳某占99％共有份額，劉某占1％共有份額，并有不動產權證書加以登記，應視為夫妻雙方對共有財產的分配約定。

北京市高級人民法院在劉某與陳某離婚糾紛再審【（2019）京民申6063號】中認為：對于案涉102號房屋分割問題，該房屋系雙方婚姻關系存續期間購買，并已約定按份共有，其中陳某占99％共有份額，劉某占1％共有份額，并有不動產權證書加以登記，應視為夫妻雙方對共有財產的分配約定，兩審法院根據上述登記份額對102號房屋予以分割，有事實和法律依據。兩審法院根據查明的事實并結合相應證據所作判決，并無不當。

案例2

訟爭房屋產權登記為雙方各1／2按份共有，該份額體現了雙方對該財產所作的約定，認定房產應由雙方各半分割。

福建省廈門市中級人民法院在陳某、許某1離婚糾紛二審民事判決書【(2020）閩02民終1617號】認為：關于址于廈門市集美區里號室房產的處理。根據查明的事實，雙方于婚后辦理訟爭房屋產權登記，根據該產權登記的內容，該房產為雙方按份共有，各享有1／2份額，故訟爭房產屬于夫妻共同財產。一審法院依據訟爭房屋產權登記內容即雙方各1／2按份共有，認為該份額體現了雙方對該財產所作的約定，并據此認定訟爭房產應由陳某和許某1各半分割，以訟爭房產設定抵押權的貸款及對應利息應由陳某和許某1各半承擔，該認定并無不當。

案例3

以房屋產權登記為基礎，結合考慮雙方各自對房屋貢獻、照顧女方原則等因素，確定房屋份額歸占比99%的一方所有，在房屋市值扣除目前剩余貸款后，酌情確定一方支付給另一方房屋折價款金額（超出1%的比例）。

上海市浦東新區人民法院在焦某某與李某離婚糾紛一審【(2020）滬0115民初29191號】中認為：案涉房屋系原、被告婚后購買，產權登記為按份共有（原告占99%份額，被告占1%份額），系當時雙方基于首付款由原告父母全額出資情況下協商結果，對雙方均有約束力，應在房屋分割時予以充分考慮。然川沙路房屋房款支付系由首付款1,020,000元和貸款700,000元共同組成，在原告父母出資僅占一半多比例情況下，被告僅分割房屋價值1%，顯然與原、被告各自對房屋貢獻嚴重不符，有失公允。綜上，本院以房屋產權登記為基礎，結合考慮原、被告各自對房屋貢獻、照顧女方原則等因素，確定川沙路房屋歸原告所有，在房屋市值扣除目前剩余貸款后，酌情確定原告支付被告房屋折價款500,000元。（房屋剩余貸款約為520,983元。原、被告一致確認房屋市值為3,300,000元。被告主張首付后以公積金貸款方式出資500,000元。法院判決的酌情折價款實際占比約為18%）

案例4

婚前將房屋加名登記為按份共有，法院認為贈與房屋產權份額系以雙方結婚且婚后感情生活長久穩固為目的的，案涉財產實際上是雙方維持婚姻關系的一種擔保，具有彩禮的性質，符合彩禮返還條件的應予返還。

福建省永安市人民法院在李某、陳某1等離婚后財產糾紛民事一審民事判決書【(2021）閩0481民初3364號】認為：李某系為雙方結婚而購買案涉房屋的，且陳某1自認系在李某告知其已婚并有子女的情況后，其向李某提出分手的情況下，李某為挽留與彌補其，才提出將案涉房屋的30%產權份額贈與給其的，換而言之，如果陳某1不同意結婚，李某是不會贈與其該財產的。因此，可以確定李某將案涉房屋的30%產權份額贈與陳某1，系以雙方結婚且婚后感情生活長久穩固為目的的，案涉財產實際上是雙方維持婚姻關系的一種擔保，故李某贈與陳某1的30%房屋產權份額具有彩禮的性質。……雙方維持婚姻關系的時間極其短暫。且案涉房屋價值巨大，李某亦為購買案涉房屋背上了巨額債務，該贈與行為足以導致李某生活面臨困境。故根據公平原則以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第五條：“當事人請求返還按照習俗給付的彩禮的，如果查明屬于以下情形，人民法院應當予以支持：（一）雙方未辦理結婚登記手續；（二）雙方辦理結婚登記手續但確未共同生活；（三）婚前給付并導致給付人生活困難。適用前款第二項、第三項的規定，應當以雙方離婚為條件?！钡囊幎?，對李某要求返還案涉財產，確認案涉財產歸其所有的訴訟請求，本院予以支持。

案例5

夫妻之間贈與房產，贈與人在產權變更登記之前可以行使任意撤銷權，在房屋產權完成變更登記后，贈與行為即完成不可撤銷。

四川省成都市中級人民法院在李某、姜某離婚后財產糾紛二審民事判決書 [(2020）川01民終1184號]中：

一審法院認為，該案爭議焦點為姜某是否享有案涉房屋50%權屬份額。該案現有證據能夠證明姜某與李某結婚后，雙方自愿向房管部門申請將原李某個人所有的案涉房屋，贈與姜某50%權屬份額，并辦理了登記。李某具有完全民事行為能力，應當知曉前述行為的法律后果。李某辯稱姜某以結婚為借口，欺騙李某辦理房屋過戶登記，除了自身陳述外，未提交符合法律規定的證據予以證明，姜某對此也不予認可，李某應自行承擔舉證不能的法律后果。故李某的贈與行為合法有效，案涉房屋應由姜某、李某各自享有50%權屬份額。該案中，姜某與李某已解除婚姻關系，喪失了共同生活的基礎，且案涉房屋一直由李某占有使用，姜某主張由李某折價補償姜某享有的50%權屬份額，具有事實和法律依據，一審法院予以支持。案涉房屋經評估現價值為1659900元，姜某應享份額折價為829950元，故一審法院確認位于錦江區房屋歸李某所有，李某應向姜某折價補償829950元。

二審法院認為，上訴人李某將屬于其單獨所有的案涉房屋以“加名”的方式將50%的份額贈與被上訴人姜某，贈與行為已經完成。上訴人李某在實施贈與行為時并未約定被上訴人姜某應履行相應的義務，且李某也未在法定期限內行使撤銷權，故上訴人李某關于被上訴人姜某未履行贈與行為所附條件及義務的上訴主張，無事實及法律依據，本院不予支持。

文章轉載自公眾號：?云亭律師事務所