福州律師蔡思斌評(píng)析：
各位漂泊外鄉(xiāng)的打工人士對(duì)于租房這件事一定不陌生，房東們?yōu)榱松俪袚?dān)一些風(fēng)險(xiǎn)往往有各類五花八門的要求。比如不租給養(yǎng)寵物的，怕寵物損耗家具；不租給帶小孩的，小孩會(huì)在墻壁亂涂亂畫；單身的不能隨意帶異性出入，怕租客是某些“特殊職業(yè)”……以上都是比較常見的規(guī)定，但隨著隨遷老人、候鳥老人、老年打工人等群體的出現(xiàn)，在當(dāng)下的租房市場(chǎng)，“不租老人”成為了高頻詞。本文所述的案件，房東就因拒租高齡老人，不惜悔約與租客對(duì)簿公堂。
本案中，租客至房東處看房，雙方都很滿意，當(dāng)天便簽下合同。在簽合同時(shí)，房東詢問了同住人的情況，租客答：其本人、妻孩、岳母，以及一位老人和護(hù)理人員，房東聽完后并無(wú)異議。
簽完合同第二天，房東認(rèn)為應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解租客信息，又致電租客，才詢問了老人年齡，得知老人已94歲，生活不能自理。房東聽完后立馬不樂意了，覺得94歲已經(jīng)屬于高齡失能老人，其要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和簽合同前的評(píng)估完全不一樣，說得現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)，如果老人在他房子里過世了，那之后還怎么出租？據(jù)此他認(rèn)為租客向他隱瞞了同住人的重要信息，構(gòu)成欺詐，拒絕交付房屋。
租客認(rèn)為，他簽訂合同的時(shí)候已經(jīng)說過了有老人和護(hù)理人員，怎么欺詐、隱瞞了？一般人聽到有護(hù)理人員不是應(yīng)該就能推斷出老人已經(jīng)處于無(wú)法自理的階段了嗎？合同里也沒寫不能出租給老人啊！
誰(shuí)想房東理解的是，他以為這個(gè)護(hù)理人員是來照顧年輕人的，看房的時(shí)候租客岳母身體不錯(cuò)，覺得這個(gè)老人應(yīng)該也是同樣狀態(tài)，就沒有細(xì)問。雙方就此爭(zhēng)上了法庭，都認(rèn)為對(duì)方違約。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，既然房東這么關(guān)心租客和同住人的年齡和健康狀況，那在簽訂合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)盡到相應(yīng)的審慎義務(wù)。在明確被告知有老人和護(hù)理人員同住的情況下卻沒有仔細(xì)追問，而是簽訂后才問，且合同里也沒明文規(guī)定禁止高齡老人入住，還告人家欺詐，哪有這個(gè)理？如果支持了房東的請(qǐng)求，豈不是縱容了租房市場(chǎng)里這種歧視老年人的現(xiàn)象，不利于老年人權(quán)益的保護(hù)和尊老愛幼社會(huì)秩序的建立。最終法院認(rèn)定雙方簽訂的租房合同有效，租客不構(gòu)成欺詐，駁回了房東的訴訟請(qǐng)求。
看完這個(gè)案例蔡律師很感慨，法院判決其實(shí)并沒有太多延伸探討的空間，但背后折射的社會(huì)現(xiàn)象卻令人深思。現(xiàn)在老年人已經(jīng)不像當(dāng)年一樣在農(nóng)村久居為安，更多的是跟著孩子到城市漂泊，或是退休后仍在尋找工作和住所。老人租房實(shí)際上比常換工作的年輕人更為穩(wěn)定，但很多房東寧愿把房子空著，也不愿租給老人。甚至聽到老人要租長(zhǎng)期更為擔(dān)憂，怕老人在自己的房子里走掉。從現(xiàn)實(shí)角度來說，也并非不能理解，畢竟租房是交易而非善事。但在這個(gè)老齡化和不婚不育思潮席卷的時(shí)代，誰(shuí)又能保障當(dāng)下中青年一代未來都能有安穩(wěn)的晚年呢？我們終將老去，屆時(shí)應(yīng)何去何從。
案情簡(jiǎn)介：
2022年6月10日，高某與配偶、岳母至涉案房屋處看房。房東詢問高某居住人員情況，高某回復(fù)居住人員共有6人，包括高某本人與其妻子、孩子、岳母，一位老人及其護(hù)理人員。
同日，房東與高某簽訂《房屋租賃合同》。
6月11日，房東致電高某詢問老人情況，高某回復(fù)該名老人94歲，生活不能自理。
6月16日，房東因居老人年齡過高的問題，擔(dān)憂其要承擔(dān)老人的健康風(fēng)險(xiǎn)，拒絕向高某交付涉案房屋。
6月19日，高某通過微信向房東發(fā)送《催告函》，要求房東向其交付租賃房屋，否則其將按照合同約定解除系爭(zhēng)合同并追究房東違約責(zé)任。
房東認(rèn)為，高某未向其明確告知同住人的實(shí)際情況，存在欺詐和隱瞞行為，房東要求高某賠償其因此受到的經(jīng)濟(jì)損失，遂成訟。
法院觀點(diǎn)：
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：高某是否存在欺詐行為？
關(guān)于上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，房東認(rèn)為，高某與其在簽約過程中，未將與高某共同居住人員中有一位年紀(jì)為94歲且生活不能自理的高齡老人的信息明確詳細(xì)予以告知，該信息系影響其簽訂合同的關(guān)鍵信息，故認(rèn)為高某以欺詐方式，使得其在不了解真實(shí)的情況下，與其訂立的系爭(zhēng)合同應(yīng)予撤銷。高某則認(rèn)為，簽約時(shí)房東也曾向其詢問過承租人具體情況，其也告知房東，除本人外，還有妻子、孩子、岳母，一位生活不能自理、需要坐輪椅進(jìn)出的老人，以及一位來照顧老人的子女共同居住。其為此還在現(xiàn)場(chǎng)使用量尺測(cè)量過入戶門、電梯門的大小，查看是否可供輪椅進(jìn)出。當(dāng)日房東雖未向其詢問老人年齡等，但其仍告知房東是該老人一位生活無(wú)法自理人員，系其岳母的母親。其后，雙方簽訂《房屋租賃合同》。簽約次日，房東致電詢問被護(hù)理人員情況，并表達(dá)了對(duì)老年人的擔(dān)憂。綜上，其已告知房東具體承租人的詳細(xì)情況，不構(gòu)成隱瞞。因此雙方簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，房東要求撤銷《房屋租賃合同》無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。
本案中，房東述稱，2022年6月10日，高某夫婦及岳母再次至涉案房屋看房，其通過詢問高某知曉同住人員中有一位被護(hù)理的老人和護(hù)理人員入住涉案房屋，但其認(rèn)為年輕人也可能需要護(hù)理，且當(dāng)時(shí)看高某岳母身體健康狀況良好，以為另一位同住老人的身體狀況應(yīng)該與其岳母一樣。當(dāng)日，雙方簽訂了系爭(zhēng)合同。次日，其通過致電詢問高某才知曉該名老人為94歲高齡、生活不能自理、躺在床上，需要人照顧。對(duì)此，本院認(rèn)為，結(jié)合訴、辯意見及證人證言可知，高某于系爭(zhēng)合同簽訂前已明確告知房東，其將與其妻、子、岳母、一位被護(hù)理的老人及其護(hù)理人員共同居住、使用涉案房屋。房東作為完全民事行為能力人，應(yīng)就簽訂房屋租賃合同盡到相應(yīng)的審慎義務(wù)。如房東所言，其非常關(guān)心和重視租客的同住人情況，此系影響其簽訂合同的關(guān)鍵信息。那么房東作為出租方應(yīng)在充分了解其認(rèn)為的關(guān)鍵信息后，再行確認(rèn)是否訂立以及如何訂立房屋租賃合同。通常而言，成年子女與父母、祖父母、外祖父母等家庭成員共同居住系人之常情，不屬于一般人無(wú)法預(yù)見之情況。房東述稱高某夫婦、孩子、岳母均曾看房，此種情況下，其應(yīng)明確知曉剩余兩人系需護(hù)理老人及其護(hù)理人員，上述信息不會(huì)導(dǎo)致一般人陷入該名老人身體健康或年輕人需要陪護(hù)的認(rèn)知之中。2022年6月10日，房東在知曉該等信息的情況下，并未詢問高某其他事項(xiàng)而徑行與高某簽訂系爭(zhēng)合同并收取76,000元，系其對(duì)自身權(quán)利的處分，高某不存在欺詐行為，故雙方訂立的《房屋租賃合同》，系簽約當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)屬合法有效。
案例索引：(2022)滬0112民初23496號(hào)，以上均為化名
