龍海蔡女士向開發商購買了一套商品房，房屋以貸款方式購買，在正常合同條款之外，雙方還通過補充協議特別約定“買受人解除合同時，若買受人已辦理貸款，則買受人應先行與貸款機構解除貸款關系”等。
此后開發商逾期交房超過90日，觸發合同解除條款，即“出賣人未按照第十一條約定的時間將該商品房交付買受人的，逾期超過90日，買受人有權解除合同……”，在協商不成的情況下，蔡女士向法院起訴要求解除《商品房買賣合同》及支付違約金。
蔡女士以為這官司應該贏定了。不想，一審法院以雙方特別約定“在買受人已辦理貸款的情況下，買受人行使解除權的前提是買受人應先行與貸款機構解除貸款關系，且該協議與主合同有相抵觸之處，應以本補充協議的約定為準。”現蔡女士未與銀行解除借款合同關系,行使解除權的條件未成就，故不予支持其訴訟請求。
蔡女士遂上訴到漳州中院。漳州中院經辦法官判案倒是挺有水平的。法官跳出原來的框框，認定該補充協議實質是開發商提供的格式合同條款。而能否與貸款機構協商一致提前解除貸款關系，非買受人單方意志可決定，買受人需承擔商品房買賣合同不能解除的風險；退一步講，即使貸款機構同意提前解除，所產生的資金成本也必然由買受人承擔，明顯不符合常理。
因此，該約定既加重了買受人一方的負擔，又限制了買受人的主要權利，考慮該格式合同及條款是由開發商提供，雖然《補充協議》第十八條及落款處也有提到雙方已閱讀、協商、開發商已作了說明與提醒等內容，但具體到《補充協議》第十六條第三款的內容未見醒目標識，不能證明金石公司已對該條款盡到充分說明、提醒的義務。因此，依法應認定該約定無效，遂支持蔡女士解除商品房買賣合同的訴訟請求。
《合同法》第三十九條 格式合同條款定義及使用人義務采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。?格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。第四十條 格式合同條款的無效
格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
漳州中院即是依據《合同法》上述規定，認為開發商對于格式條款沒有采取合理的方式或者是已經采取的方式不能盡到充分說明、提醒的義務，再結合該條款內容實質是加重了買受人負擔，限制了買受人的主要權利等確定該格式條款無效。
當然，在訴訟實務中，有些法官會認為這是雙方的補充協議約定，亦經雙方專門協商結果，不宜認定為格式條款。作為當事人就要盡力舉證，充分證明該補充協議具有普遍性，實質上就是開發商提供的通用格式條款，應適用合同法格式條款相應規定的。
案例參考：漳州市中級人民法院（2019）閩06民終2444號
菜驢雜錄：以前覺得，可能會有人活的格局無限大，但后來想，沒有人不會被所謂的格局局限，因為書讀太多，也可能會活在自己想象的世界里，以為某些東西需要被拯救，而活的自在的人，可能格局就只有小小方寸天地，但他也已經通過這片天地，看透生命本質，似乎各自活各自的，不要去影響干涉別人的生命，便是這個世界最好的和諧狀態。—花糕
