有些訴訟沒有必要亦沒有意義。但有的當(dāng)事人總免不了貪念，枉顧誠信，借著協(xié)議不夠嚴(yán)密、有空子可鉆之際借此博一把。贏了固可喜，輸了亦可承受，似小本大利。不過，律師應(yīng)該喜歡這些人，憑空給法律服務(wù)市場創(chuàng)造了雙重需求。當(dāng)事人如能預(yù)防在先，事前即請律師審查會更妥當(dāng)一些。
老生常談，下面講的又是一個偷雞不著蝕把米的故事了。
案情簡介：因男方嚴(yán)某出軌，其妻鄭某遂與其于2014年10月辦理了離婚登記。《離婚協(xié)議書》約定，嚴(yán)某將訴爭房產(chǎn)以40萬元價格賣于鄭某，原產(chǎn)權(quán)余下貸款由嚴(yán)某還清（貸款約為17萬元，實際是由鄭某償還）。2015年1月5日，雙方簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》約定，嚴(yán)某以40萬元的價格出售訴爭房給鄭某。福州市房屋登記中心于2015年1月15日，頒發(fā)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證（榕房權(quán)證Ｒ字第××號）載明，鄭某從上一道權(quán)利人嚴(yán)某取得所有權(quán)。
不久，男方嚴(yán)某以前妻鄭某未支付購房余款23萬為由訴至法院要求其立即支付。
晉安法院：對雙方是否存在真實房屋買賣關(guān)系的事實與證據(jù)做如下認(rèn)定：
嚴(yán)某提供《離婚協(xié)議書》及《房地產(chǎn)買賣契約》，主張鄭某應(yīng)按約定向其支付23萬元購房款。
鄭某提供《保證書、說明書》、2014年國慶期間簽訂的離婚協(xié)議書、證人余某出具的《證明》，主張雙方已于離婚登記前約定房產(chǎn)的權(quán)屬，其要申請公積金必須以買賣形式才能申請，雙方不存在買賣房產(chǎn)的事實。
一審認(rèn)為，嚴(yán)某雖對雙方于2008年8月3日簽訂的《保證書、說明書》及2014年國慶期間簽訂的《離婚協(xié)議書》真實性以及嚴(yán)某本人的簽名存有異議，但不申請鑒定。結(jié)合嚴(yán)某明確知曉雙方僅能以買賣的方式將房產(chǎn)過戶給鄭某，鄭某才能申請公積金貸款。故采信鄭某提供的上述證據(jù)，認(rèn)定雙方并無買賣房產(chǎn)的真實意思表示，未形成真實的房產(chǎn)買賣關(guān)系。
一審認(rèn)為，權(quán)利人的訴訟權(quán)利應(yīng)當(dāng)基于合法有效的權(quán)利來源，基于嚴(yán)某與鄭某間并未真正達(dá)成訴爭房產(chǎn)的買賣合意，故嚴(yán)某基于與鄭某2014年10月16日簽訂的《離婚協(xié)議書》關(guān)于房產(chǎn)處分部分及《房地產(chǎn)買賣契約》主張權(quán)利，無法律與事實依據(jù)，不予支持，遂駁回嚴(yán)某的訴訟請求。
福州中院：權(quán)利人的訴訟權(quán)利應(yīng)當(dāng)基于合法有效的權(quán)利來源，嚴(yán)某提出應(yīng)支持其判令鄭某支付購房款23萬元的上訴主張，依據(jù)是《離婚協(xié)議書》中關(guān)于涉案房產(chǎn)以40萬元賣給鄭某的約定。
但根據(jù)鄭某提供的《保證書、說明書》顯示，該《保證書、說明書》屬夫妻間忠誠協(xié)議約定的性質(zhì)，嚴(yán)某在《保證書、說明書》中向鄭某保證：“……過往的錯事不再犯，從8月4日起徹底與……斷絕來往……”，若違背，則放棄所有資產(chǎn)與財產(chǎn)。根據(jù)鄭某提供的雙方2014年國慶期間簽訂的離婚協(xié)議書顯示，“因長期兩地分居，且男方已另結(jié)新歡，致使夫妻感情破裂……”；雙方并就涉案房產(chǎn)約定歸鄭某所有，房產(chǎn)過戶費及相應(yīng)銀行按揭貸款均由鄭某負(fù)擔(dān)，同時約定有7萬元及投資工程所得收益歸嚴(yán)某所有作為補償房屋差價。可見，雙方在辦理離婚登記前確已就涉案房產(chǎn)作出處理約定，并涉及其他財產(chǎn)的處分和補償問題。
雙方于2014年10月16日在福州市晉安區(qū)民政局辦理離婚登記后，根據(jù)2015年1月5日的《房地產(chǎn)買賣契約》顯示，嚴(yán)某委托證人余某作為委托代理人辦理房產(chǎn)買賣手續(xù)，而證人余某出具的《證明》稱嚴(yán)某與鄭某雙方已于離婚登記前約定房產(chǎn)的權(quán)屬，鄭某要申請公積金必須以買賣形式才能申請，雙方不存在買賣房產(chǎn)的事實。
涉案房產(chǎn)于2015年1月15日過戶完畢，但嚴(yán)某直至2017年7月18日才發(fā)律師函向鄭某主張賣房款“61.40萬元”，并在一審?fù)徶斜硎究赡苁强村e了《離婚協(xié)議書》上的房屋價格。
另外，根據(jù)雙方確認(rèn)，涉案房產(chǎn)的剩余銀行按揭貸款實際由鄭某償還。綜合在案證據(jù)以及當(dāng)事人陳述，鄭某提交的證據(jù)足以證實，嚴(yán)某與鄭某在前往民政部門辦理離婚登記前已就涉案房產(chǎn)達(dá)成了一致協(xié)議，在辦理離婚登記后，也實際按照原達(dá)成的一致協(xié)議履行完畢，可見雙方并無買賣房產(chǎn)的真實意思表示，未形成真實的房產(chǎn)買賣關(guān)系，故嚴(yán)某基于與鄭某2014年10月16日簽訂的《離婚協(xié)議書》關(guān)于房產(chǎn)處分部分主張權(quán)利，沒有事實依據(jù)，不能成立，不予支持。
蔡律師評析：
一、離婚協(xié)議書雖約定雙方為買賣房屋關(guān)系，事實上也是按照買賣過戶，但一方有證據(jù)證明雖名為買賣但實為離婚分割的，原產(chǎn)權(quán)登記方要求按照離婚協(xié)議支付轉(zhuǎn)讓款的，法院不予支持
上述案例中，雖然雙方簽署的《離婚協(xié)議書》明確約定了房產(chǎn)為買賣，由取得方支付40萬轉(zhuǎn)讓款后取得產(chǎn)權(quán)，但若其能夠舉證證明雙方真實意思表示為財產(chǎn)分割歸其所有的，即便《離婚協(xié)議書》與產(chǎn)權(quán)變更方式、《房地產(chǎn)買賣契約》均表示雙方為買賣關(guān)系的，原產(chǎn)權(quán)登記一方也無權(quán)要求另一方支付轉(zhuǎn)讓款。這主要是因為，基于房屋貸款方式如公積金貸款以及過戶手續(xù)費等諸多因素，很多家庭成員間房屋產(chǎn)權(quán)過戶實際并非買賣但卻都會采用買賣方式進(jìn)行過戶。而因家庭成員間引起的此類糾紛，往往不能僅以過戶方式等直接認(rèn)定構(gòu)成買賣關(guān)系，而應(yīng)當(dāng)結(jié)合證據(jù)查明雙方之間真實意思表示，并按照雙方間實際真實意思表示處理爭議。
二、離婚登記前所簽署《離婚協(xié)議書》無效，但可與其他證據(jù)相互佐證證明雙方間真實意思
上述案例中，男女雙方在辦理離婚登記前簽署了一份《離婚協(xié)議書》，并在協(xié)議書中表明雙方系將房產(chǎn)歸其中一方所有。且該《離婚協(xié)議書》所簽署時間與離婚登記時間較近，內(nèi)容中亦寫明基于另一方已有新歡等內(nèi)容。結(jié)合雙方婚內(nèi)簽署的《保證書、說明書》以及離婚后雙方辦理房屋過戶手續(xù)的代理人的證言，證實雙方選擇買賣方式系基于辦理公積金貸款的需要等。以上證據(jù)雖然單項證據(jù)而言都無法達(dá)到證明雙方系名為買賣實為房產(chǎn)分割的意思，但彼此之間相互印證，則可形成證據(jù)鏈，證明雙方間真實意思表示。
三、若因考慮過戶等問題，確需在《離婚協(xié)議書》中約定雙方為買賣并以買賣方式過戶的，筆者建議大家應(yīng)當(dāng)保留雙方間真實意思表示的證據(jù)，如談判時的微信聊天記錄、錄音等，最好可以在《離婚協(xié)議書》之外單獨就此問題簽署書面協(xié)議，明確雙方間真實目的等，以免后續(xù)發(fā)生糾紛。
索引案例：福州市中級人民法院（2019）閩01民終5767號
蔡思斌
2020年3月30日
