承德中院酌情提高采光補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)妥善化解23起采光權(quán)糾紛案

?導(dǎo)讀

隨著人民生活水平的提高，人們對居室采光權(quán)越來越重視。因采光問題引發(fā)的矛盾，主要是由于一些開發(fā)商為了在有限空間里獲得更大利潤，明知會侵害相鄰他人合法權(quán)益，依然進(jìn)行施工所致。近日，河北省承德市中級人民法院二審審結(jié)一起采光權(quán)糾紛案件，因開發(fā)公司新建樓盤遮擋于某家采光，經(jīng)協(xié)商雙方簽訂合同，開發(fā)公司用一套新建住房與于某現(xiàn)有住房置換，但因開發(fā)公司將置換房屋另賣他人等原因?qū)е聼o法履行合同，于某將開發(fā)公司訴至法院。承德中院根據(jù)社會發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合該案實(shí)際采光影響情況，酌情提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，判決開發(fā)公司給付于某賠償金76000元。判決后，又照此標(biāo)準(zhǔn)一舉調(diào)結(jié)其他22起糾紛。

采光被遮擋?置換難實(shí)現(xiàn)

2016年11月，承德市圍場縣房地產(chǎn)開發(fā)公司在位于于某家東南側(cè)興建該小區(qū)二期工程，其中一棟在建樓房將會對于某家采光造成部分時段的遮擋。于某為維護(hù)自己的合法權(quán)益，多次與開發(fā)公司溝通。開發(fā)公司為解決其遮光問題，最終與于某簽訂了《置換合同》。合同約定：于某將其居住的1號樓6單元的一套樓房與該開發(fā)公司開發(fā)的7號樓3單元7樓東戶進(jìn)行置換，如有面積差異，按市價補(bǔ)足差價。雙方還約定，如果因開發(fā)公司原因未履行合同，該公司賠償于某30萬元。

合同簽訂后，開發(fā)公司如期進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)。于某多次找該開發(fā)公司，要求履行合同。此時的開發(fā)公司已將樓房銷售整體外包給第三方公司，第三方銷售公司表示，對開發(fā)公司和于某簽訂的《置換合同》并不知情，且已將約定的置換樓房7號樓3單元7樓東戶賣與他人，從而導(dǎo)致了《置換合同》不能履行。后經(jīng)雙方溝通，開發(fā)公司和于某于2021年11月簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將原定的置換樓號調(diào)整為8號樓3單元7樓東戶。

補(bǔ)充協(xié)議簽訂前，因8號樓3單元7樓東戶被法院查封，無法實(shí)際交付，于是補(bǔ)充協(xié)議又約定，開發(fā)公司需在30日內(nèi)向法院申請解除對8號樓3單元7樓東戶的查封，并給于某辦理備案手續(xù)，如30日內(nèi)不能辦理，則補(bǔ)充協(xié)議無效。然而，雙方約定的30日時間超過后，開發(fā)公司仍然沒有解決樓房查封問題，導(dǎo)致補(bǔ)充協(xié)議同樣無法履行。

于某忍無可忍，起訴至法院，要求開發(fā)公司給付約定的賠償金30萬元。一審法院審理后認(rèn)為，于某因開發(fā)公司不履行合同，要求開發(fā)公司賠償30萬元賠償金的訴訟請求符合雙方簽訂的《置換合同》約定，也不違反法律規(guī)定，判決開發(fā)公司于判決生效后十日內(nèi)給付于某違約金30萬元。

酌定賠償數(shù)額?化解系列糾紛

房地產(chǎn)開發(fā)公司承認(rèn)其建設(shè)的樓房確實(shí)遮擋了于某的房屋采光，但相對于當(dāng)?shù)?500元每平方米左右的房價，30萬元賠償明顯過高，于是上訴到承德中院，請求依法改判減少于某主張的違約金數(shù)額。

開發(fā)公司認(rèn)為，雖然雙方簽訂了《置換合同》，但簽訂基礎(chǔ)是因?yàn)樵摴居媱澖ㄖ臉欠看嬖诓糠謺r段對被上訴人的樓房造成采光影響，所以雙方約定以互換房屋的形式解決遮光問題。因開發(fā)公司將樓房銷售整體外包給第三方公司，造成調(diào)換樓房被出售，合同不能履行，并非其故意違約導(dǎo)致。

開發(fā)公司認(rèn)為，應(yīng)參照1993年出臺的《河北省高級人民法院關(guān)于審理采光糾紛案件的幾點(diǎn)意見（試行）》規(guī)定的最高標(biāo)準(zhǔn)，以每平方米200元賠償于某的損失。

案件承辦法官綜合分析認(rèn)為，于某房屋現(xiàn)價值約49萬元，30萬元的違約金相當(dāng)于房價的一大半，明顯過高。如果維持原判，其他22戶采光受影響的住戶均以此為參照，那么對于一個經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的開發(fā)公司來說，也難以兌現(xiàn)。但如果按照每平方米200元賠償，于某僅能得到15600元賠償，又與于某主張的損失賠償相差太大，也與今天的現(xiàn)實(shí)生活水平相悖。

本案案件事實(shí)清楚，雙方在賠償方面有較大爭議。按照民法典規(guī)定的違約金賠償標(biāo)準(zhǔn)，違約金一般定在20%至30%，違約金過高或過低，法院都可依法酌情降低或提高。經(jīng)調(diào)研，采光權(quán)糾紛賠償可查詢到的指導(dǎo)意見出臺時間普遍較早，與時代脫節(jié)。可以說，在今天，采光權(quán)糾紛的賠償還是一個法律盲區(qū)。如何妥善依法化解這類矛盾，對法官的司法能力和擔(dān)當(dāng)精神提出挑戰(zhàn)。

法官在辦案中了解到，采光受影響的住戶一共有23戶，像于某一樣，大都采取了訴訟方式維權(quán)。于某的糾紛已進(jìn)入二審程序，其他22戶的案件還在一審法院審理程序中。如果能妥善化解于某的案件，將會起到很好的示范導(dǎo)向作用，讓其他22起案件以此為參照，順利化解。

采光受影響的23戶房屋面積都在70平方米到90平方米之間。合議庭認(rèn)為，賠償標(biāo)準(zhǔn)不可按戶一刀切，采用遮光面積來計算每戶實(shí)際損失更為科學(xué)。合議庭結(jié)合經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、生活水平提高等因素，酌定將河北省1993年的最高賠償標(biāo)準(zhǔn)再提高5倍，定為每平方米1000元。

于某表示，如果按每平方米1000元標(biāo)準(zhǔn)對其賠償，他可以得到76000元，雖然和預(yù)期的賠償相差很多，但經(jīng)過法官耐心釋法明理，他心服口服，完全接受了這個賠償。開發(fā)公司對這一裁判結(jié)果也非常認(rèn)可，按期履行了給付義務(wù)。其他采光受影響的22戶看到二審判決結(jié)果后，也不再觀望，認(rèn)為每平方米1000元的賠償與當(dāng)?shù)厣钏较噙m應(yīng)，可以彌補(bǔ)他們因遮光造成的實(shí)際損失，于是順利接受了法院的調(diào)解，22起案件全部結(jié)案，真正做到了案結(jié)事了人和。

■裁判解析

實(shí)現(xiàn)采光權(quán)依法補(bǔ)償?shù)乃痉▋r值

承德中院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人雖然簽訂了《置換合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，但是根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述及對有效證據(jù)的認(rèn)定，該案爭議實(shí)質(zhì)為房地產(chǎn)開發(fā)公司對于某因受采光影響，如何進(jìn)行賠償?shù)膯栴}。依照民法典第五百八十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。”

建設(shè)部于2002年3月11日出臺的國家標(biāo)準(zhǔn)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》第5.0.2條規(guī)定：住宅間距，應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防震、管線埋設(shè)、視覺衛(wèi)生等要求確定；住宅日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合表5.0.2-1規(guī)定，對于特定情況還應(yīng)符合下列規(guī)定：（1）老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時的標(biāo)準(zhǔn)；（2）在原設(shè)計建筑外增加任何設(shè)施不應(yīng)使相鄰住宅原有日照標(biāo)準(zhǔn)降低；（3）舊區(qū)改建的項(xiàng)目內(nèi)新建住宅日照標(biāo)準(zhǔn)可酌情降低，但不宜低于大寒日日照1小時的標(biāo)準(zhǔn)。

依據(jù)民法典第二百九十三條規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。”除此之外，我國關(guān)于采光損害賠償問題在法律層面并無明文規(guī)定，亦無相應(yīng)司法解釋。目前生活中能夠用來判斷采光權(quán)是否被侵犯可參照的標(biāo)準(zhǔn)主要有《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》。但該規(guī)范沒有采光補(bǔ)償問題的規(guī)定。由于衡量采光權(quán)是否受到侵害的依據(jù)不確定性，司法實(shí)踐中適用損害賠償判決標(biāo)準(zhǔn)不一，在多數(shù)情況下認(rèn)定和賠償?shù)谋容^少，難以實(shí)現(xiàn)采光權(quán)依法賠償?shù)乃痉▋r值。

參照各省、市對于采光損害賠償確定的標(biāo)準(zhǔn)，由于地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，南北氣候差異，各地日照時間不等等因素，采光損失難以確定。如北京市政府關(guān)于《北京市生活居住建筑間距暫行規(guī)定》(1988年出臺)中規(guī)定：在冬至日日照時間不足1小時的，每戶按其居室被遮擋狀況給予一次性補(bǔ)償800元至2000元。但是2007年修改后，主要針對相鄰低、多層居住建筑間距、高度作相應(yīng)規(guī)定，而關(guān)于補(bǔ)償具體數(shù)額上沒有相應(yīng)規(guī)定。再如江蘇省政府關(guān)于《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（日照規(guī)定）》（2018年修訂）對于住宅建筑日照間距系數(shù)低限及計算公式進(jìn)行具體規(guī)定，但對遮光補(bǔ)償亦無規(guī)定。而其他省、市出臺的城市規(guī)劃這方面規(guī)定，也沒有對具體補(bǔ)償數(shù)額作出規(guī)定。此外，1993年出臺的《河北省高級人民法院關(guān)于審理采光糾紛案件的幾點(diǎn)意見（試行）》第5條規(guī)定：按城市總體規(guī)劃設(shè)計的建筑物影響相鄰方采光的，應(yīng)允許興建。但興建方應(yīng)為對方解決取暖、照明、調(diào)換住房或者給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)模a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以受影響建筑物的居住面積計算，每平方米一次性補(bǔ)償一百元至二百元，但該意見也已出臺20多年了。

本案中，經(jīng)測量開發(fā)公司新建樓房對于某居住的房屋在大寒日造成2小時18分遮光，確實(shí)造成了采光影響，故雙方應(yīng)按簽訂協(xié)議履行。由于于某所居住樓房于2012年購買，樓房現(xiàn)價在49萬元左右。根據(jù)社會發(fā)展?fàn)顩r，現(xiàn)階段人均消費(fèi)水平以及物價上漲因素，再結(jié)合該案實(shí)際采光影響情況，法官裁量酌定每平方米以1000元計算較為適宜。

一審法院依據(jù)二審法院生效判決，將已在訴訟程序中的其他22件案件按照該案確定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)解，且均調(diào)解結(jié)案，及時為受采光影響的當(dāng)事人維護(hù)了合法權(quán)益。

■專家點(diǎn)評

司法擔(dān)當(dāng)讓百姓心里充滿陽光

河北政法管理干部學(xué)院教授??劉蓮花

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和人民生活水平不斷提高，人民群眾對居住條件、住房質(zhì)量的需求日益增長，建筑物之間的相鄰關(guān)系問題，如采光、通風(fēng)、噪音、通行等，已成為新的社會矛盾焦點(diǎn)，尤其是新建的高層建筑，周圍居民阻撓施工，甚至是暴力沖突事件時有發(fā)生。

承德中院審理的這起涉采光權(quán)糾紛案件，充分發(fā)揮法官的自由心證，合理利用自由裁量權(quán)，妥善解決受采光影響的23戶居民的賠償問題，真正達(dá)到“審結(jié)一案、教育一方”的法律效果和社會效果相統(tǒng)一。

所謂采光權(quán)，指不動產(chǎn)的所有權(quán)人或居住權(quán)人享有從室外獲取光源的權(quán)利。權(quán)利人在一定時空范圍內(nèi)接受光照而不受他人非法侵犯，這也是人權(quán)中生存權(quán)的一種，作為相鄰方承擔(dān)的是消極不作為義務(wù)。本案所涉及相鄰采光權(quán)糾紛問題，因案涉群眾民生問題，妥善解決矛盾糾紛，保障群眾福祉是司法目的之所在。

本案又不僅限于這一個法律關(guān)系，開發(fā)公司在建房前曾與住戶簽訂了房屋置換合同，約定新房完工后，與住戶受采光影響的房屋進(jìn)行置換，如果不能履約，則支付違約損失30萬元。后因開發(fā)公司房屋售出，無法履約。這就產(chǎn)生了違約金的畸高與遮光補(bǔ)償畸低之間的矛盾，如何在違約金懲罰性與遮光損失補(bǔ)償之間進(jìn)行取舍，成為審理本案的關(guān)鍵。

為了更好保護(hù)人民群眾的采光權(quán)，法官充分發(fā)揮審判職能作用，運(yùn)用自由裁量權(quán)，對該損失酌情補(bǔ)償。由于該地屬欠發(fā)達(dá)區(qū)域，該居戶所在地段房價為6000至7000元每平方米左右，在大寒日存在2小時18分的遮光時間，考慮物價上漲及房屋面積等綜合因素，根據(jù)公平原則，酌定按每平方米1000元進(jìn)行補(bǔ)償。判決生效后，其余22件在一審過程中的案件參照本案調(diào)解，維護(hù)了受采光影響居戶的合法權(quán)益。運(yùn)用法官自由裁量權(quán)裁判，在社會現(xiàn)實(shí)和法律原則中尋求司法依據(jù)，彰顯了人民法院的司法擔(dān)當(dāng)。