福州律師蔡思斌評(píng)析

本案與一般讓與擔(dān)保不同，本案?jìng)鶆?wù)人并未實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)證，其辦理的是《商品房買賣合同》的備案變更，而非房屋產(chǎn)權(quán)變更。若是正常的讓與擔(dān)保，即便債權(quán)人的行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，但此時(shí)房屋買受人支付合理對(duì)價(jià)后構(gòu)成善意取得，依然能取得房屋物權(quán)，債務(wù)人即無(wú)權(quán)再要求返還。如果簡(jiǎn)單以債務(wù)人無(wú)權(quán)處分便認(rèn)定房屋應(yīng)當(dāng)返還，顯然對(duì)已經(jīng)支付合理對(duì)價(jià)的房屋買受人不公。在未理清，開(kāi)發(fā)商是應(yīng)將房屋過(guò)戶至債務(wù)人還是債權(quán)人名下的情況下，二審法院依據(jù)物權(quán)登記生效原則，認(rèn)定本案?jìng)鶆?wù)人不享有房屋所有權(quán)人的權(quán)利無(wú)權(quán)要求房屋買受人返還房屋顯然更為合適。

案情簡(jiǎn)介：

李磊、韓美原系夫妻，兩人夫妻關(guān)系存續(xù)期間，李磊與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，約定李磊以944500元的價(jià)格購(gòu)買位于濱州市某房屋。

2013年12月12日，李磊與張建簽訂《借款抵押合同》，約定李磊向張建借款1200003.59元，借款期限三個(gè)月，李磊以案涉房產(chǎn)為借款作抵押擔(dān)保，但雙方未辦理抵押登記。同日，李磊協(xié)助張建與大白公司簽訂了《商品房買賣合同》，并辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)，房產(chǎn)備案登記至張建名下。

同日，李磊出具承諾書，承諾：因本人不能按照合同約定履行還款義務(wù)而被抵押權(quán)人處置抵押物時(shí)，承諾自行落實(shí)住所或無(wú)條件服從抵押權(quán)人或其他機(jī)構(gòu)的安排，自愿放棄抵押住房抗辯，為抵押權(quán)人處置抵押房產(chǎn)提供便利。

2017年4月1日，張建與李昌、陳梅簽訂《房屋買賣合同》將上述房屋出售與李昌、陳梅，后李昌、陳梅實(shí)際入住使用該房屋。

另查，李磊、韓美曾起訴確認(rèn)張建與大白公司簽訂的《商品房買賣合同》合同無(wú)效，法院經(jīng)審理后駁回其訴訟請(qǐng)求。在李磊、韓美與張建民間借貸糾紛一案中，法院認(rèn)定張建與大白公司簽訂《商品房買賣合同》系李磊為借款提供的讓與擔(dān)保，張建對(duì)上述房產(chǎn)的拍賣、變賣所得的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。

一審法院觀點(diǎn)

讓與型擔(dān)保制度下，出借人取得的系就變賣價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)，而非擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或自行處置權(quán)。本案中，張建主張其依據(jù)李磊出具的承諾書有權(quán)將房屋處置變現(xiàn)，李磊不予認(rèn)可，亦無(wú)法律依據(jù)。張建在將案涉房產(chǎn)出售給李昌、陳梅時(shí)，未能征得所有權(quán)的同意，屬無(wú)權(quán)處分。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百一十一條：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。本案李昌、陳梅與張建簽訂《房屋買賣合同》后未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其二人不能構(gòu)成善意取得。在此情況下，李磊、韓美作為案涉房屋的所有權(quán)人，有權(quán)向占有人即李昌、陳梅主張返還案涉房屋。

二審山東濱州中院觀點(diǎn)

李昌、陳梅主張李磊、韓美并非涉案房產(chǎn)的所有權(quán)人，其占有涉案房產(chǎn)系依據(jù)與張建之間的《房屋買賣合同》，不應(yīng)當(dāng)返還涉案房產(chǎn)。本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條第一款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。第二百三十六條規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)。依據(jù)上述法律規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記是權(quán)利人享有物權(quán)的重要證明，具有法定的公示公信力。

本案中，各方當(dāng)事人均認(rèn)可案涉房產(chǎn)未進(jìn)行過(guò)戶登記，現(xiàn)該房產(chǎn)仍登記在大白公司名下。李磊、韓美主張其系案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人的依據(jù)為李磊與大白公司簽訂的《商品房買賣合同》，但案涉房產(chǎn)至今既未辦理過(guò)戶登記手續(xù)，李磊、韓美亦未提交證據(jù)證實(shí)其已實(shí)際占有案涉房產(chǎn)。因案涉房產(chǎn)并未辦理所有權(quán)過(guò)戶登記，李磊、韓美僅享有依據(jù)《商品房買賣合同》要求大白公司履行相關(guān)合同義務(wù)的請(qǐng)求權(quán)，尚不享有案涉房產(chǎn)的所有權(quán)，即李磊、韓美并非案涉房產(chǎn)的所有權(quán)人。故，李磊、韓美要求李昌、陳梅騰退并返還案涉房產(chǎn)的主張無(wú)事實(shí)及法律依據(jù)，一審判決李昌、陳梅向李磊、韓美返還案涉房產(chǎn)不當(dāng)。

索引案例：(2023)魯16民終1859號(hào)，以上涉及名字均為化名