福州律師蔡思斌評析

本案買賣合同涉及房產系小產權房，無需進行房產登記也沒有房屋產權證。案涉房屋當地均以買賣合同的形式來處理房屋歸屬，故訴爭雙方在婚姻關系存續期間簽署房屋轉讓協議書，以此確定案涉房屋的權屬。結婚丈夫在離婚根據《房屋轉讓協議》主張另一方未履行合同買賣義務，要求其支付購房款、違約金等，能否得到支持？該轉讓協議的效力又如何？

上海市松江區法院認為雙方在協議離婚前對夫妻共同財產簽署房屋轉讓協議，該協議并非真實意思表示，不存在買賣的合意，認定協議無效駁回原告的訴訟請求。

同時根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）規定，離婚后，一方以尚有夫妻共同財產未處理為由向人民法院起訴請求分割的，經審查該財產確屬離婚時未涉及的夫妻共同財產，人民法院應當依法予以分割?？梢妼τ诎干娣慨a系夫妻共同財產，任何一方均以向法院請求財產分割。

案件事實：

1、吳剛和李娟原系夫妻關系，兩人于1999年6月8日登記結婚，2021年8月31日協議離婚。2021年8月31日，雙方簽訂《離婚協議書》。

2、2020年9月1日，吳剛和李娟通過某法律信息咨詢事務所見證代書并簽訂房屋轉讓協議書，約定吳剛將系爭房屋（世紀花苑x村x號x室）轉讓給李娟，價款1100，000元，同日，吳剛出具收條一份載明李娟已全部付清房款。

3、2022年10月12日，某法律信息咨詢事務所代書人沈某，出具說明載明：由于當地均已買賣合同形式處理房產歸屬，吳剛和李娟請其代書合同，約定房屋歸屬，雙方均無需向對方支付對價。

4、2023年6月5日，沈某又出具說明稱二人簽訂的房屋轉讓協議書約定了價格及付款日期等內容。

5、2023年7月8日，吳剛以李娟拒不支付購房款為由，提起訴訟。主張原告李娟支付購房款、違約金、利息。

一審法院：

本院認為，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。

原、被告雙方原系夫妻關系，本案系爭房產系雙方在夫妻關系存續期間所得，在夫妻關系存續期間雙方既未就該財產的權屬進行過約定，同時雙方又未在協議離婚時對該財產作出處理，故系爭房產仍屬夫妻共同財產。現原告以轉讓方的身份與被告在協議離婚前簽訂房屋轉讓協議書，本院認為，該轉讓并非雙方真實意思表示，不存在房屋轉讓的合意，故屬無效的民事法律行為，原告據此主張向被告主張購房款及違約金、逾期付款利息，缺乏充分的事實和法律依據，本院不予支持。

此外，原、被告若在協議離婚后還有財產方面的糾紛，雙方可協商處理，協商不成，可另循正當途徑解決。

索引案例(2023)滬0117民初16808號，以上涉及名字均為化名