解決房產(chǎn)如何分割的問題，首先要解決產(chǎn)權(quán)歸屬問題。對于此種情形下的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，《最高人民法院婚姻法司法解釋三理解與適用》（以下簡稱《婚姻法解釋三理解與適用》）一書有如下論述：福州房地產(chǎn)審判觀察系專業(yè)福州房產(chǎn)律師–蔡思斌律師在長期關(guān)注、搜集福州及其他地區(qū)法院房地產(chǎn)審判實(shí)例，并結(jié)合自身多年辦案經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上歸納、編輯、原創(chuàng)而成。

“《婚姻法解釋二》第二十二條第一款規(guī)定：當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個(gè)人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。細(xì)究該條文，其明確的僅僅是婚前雙方父母的出資歸屬，并未涉及所購置房屋的所有權(quán)歸屬問題。但既然該出資應(yīng)認(rèn)定為對子女的個(gè)人贈與，那么雙方子女用該贈與資金購買房屋的行為自然等同于個(gè)人出資行為。相應(yīng)的，不管事后雙方子女有無婚姻關(guān)系抑或該房屋所有權(quán)登記者是誰，都應(yīng)視為子女雙方按各自的出資份額共有該房屋的所有權(quán)。”（參見該書第124頁）

根據(jù)上述觀點(diǎn)闡述的精神，婚前購買房屋的，雙方應(yīng)按各自的出資份額，按份共有該房屋。如果有父母出資的，子女的份額上加上各自父母的出資。至于產(chǎn)權(quán)登記在雙方名下，還是登記在一方名下，不影響對產(chǎn)權(quán)的定性。按份共有，離婚分割時(shí)，一般應(yīng)按各自擁有的份額分割。

對于這個(gè)問題，實(shí)踐中基于上述理論判決的案例，可舉例如下。北京市第二中級人民法院(2015)二中民終字第05777號李某與孫某離婚糾紛二審民事判決書認(rèn)為：

“2011年12月18日（婚前），孫某以自己名義與北京金融街奕興置業(yè)有限公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，約定孫某以1682715元的價(jià)格購買×××號房屋。2013年5月6日，北京市大興區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會核發(fā)X京房權(quán)證字第×××號房屋所有權(quán)證，其上載明×××號房屋為孫某單獨(dú)所有。原審?fù)徶校瑢O某主張×××號房屋系其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，李某對此不認(rèn)可，主張李某父母對×××號房屋出資470000元，李某本人亦支付購房款30000元（李某上述主張，經(jīng)法院查明確認(rèn)）。法院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十二條之規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個(gè)人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。”李某已經(jīng)提交證據(jù)證明其父母曾于雙方婚前給付李某470000元用于購房，故該給付之款項(xiàng)應(yīng)認(rèn)定為系對李某個(gè)人的贈與，且孫某亦認(rèn)可購買×××號房屋時(shí)李某本人出資30000元，故對×××號房屋應(yīng)認(rèn)定為雙方按各自出資額按份共有。故法院確認(rèn)李某婚前為購買×××號房屋出資數(shù)額為500000元；對×××號房屋應(yīng)按雙方各自出資額按份共有處理。”

這個(gè)案例中，是婚前購房，雙方均出資，其中還有一方父母出資，產(chǎn)權(quán)登記在一人名下。法院的處理結(jié)果是雙方按各自的出資份額——其中一方加上了父母出資，按份共有房屋，與上文所述理論完全吻合。

當(dāng)然，實(shí)踐中也有不是全然按上述理論來操作的案例，例如上海市第二中級人民法院(2009)滬二中民一(民)終字第3873號高某與張甲離婚糾紛二審民事判決書認(rèn)為：

“關(guān)于購買上海市寶山區(qū)聯(lián)誼路×××弄某號×××室房屋時(shí)，張甲父母通過銀行轉(zhuǎn)給張甲首付款320500元。高某認(rèn)為是張甲的出資，購房時(shí)產(chǎn)權(quán)登記為高某、張甲，屬共同共有，高某同意給付張甲房屋折價(jià)款52萬元。張甲認(rèn)為，婚前購房時(shí)張甲父母匯給張甲320500元用于購房，屬張甲父母贈與給張甲錢款，現(xiàn)同意房屋歸高某所有，由高某給付張甲房屋折價(jià)款80萬元。本院認(rèn)為，系爭房屋雖登記在高某、張甲名下，但在分割該財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)該考慮貢獻(xiàn)大小，原審法院根據(jù)法律規(guī)定將張甲婚前財(cái)產(chǎn)320500元從現(xiàn)有房價(jià)扣除，剩余款再減去尚欠銀行貸款，由高某、張甲各分得二分之一并無不當(dāng)。”

法院的上述裁判思路，是將一方父母的購房款出資視為對一方的金錢贈與，從房屋總價(jià)中扣除后，將剩余部分按共同共有來平均分割。在房屋有巨大升值的情況，按法院的上述裁判思路，由于從房屋總價(jià)中僅僅扣除了一方父母出資的原始數(shù)額，使得一方父母的出資享受不到房屋升值的收益；而按份共有的分割思路，可以使一方父母的出資享受到升值收益。這是兩種分割思路在實(shí)踐中的不同。

由于上述第二個(gè)案例作出時(shí)間在《婚姻法解釋三》之前，參考效力較弱。而且從法理上講，婚前購房，由于尚未存在婚姻關(guān)系，還不存在夫妻共同財(cái)產(chǎn)制的問題，按份共有應(yīng)是大原則。從情理上講，雙方離婚已經(jīng)是不講感情只講利益了，房屋價(jià)值分割還是要考慮投入與產(chǎn)出的公平。因此，筆者較為同意上述第一個(gè)案例中按份共有的分割思路。

對于這個(gè)問題，可以再與一些地方性司法解釋對比一下。《上海市高級人民法院關(guān)于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》第13條規(guī)定，夫妻一方婚前出資購置房屋，權(quán)利登記在雙方名下的，為夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)。如未約定按份共有，可認(rèn)定共同共有，但在離婚分割該房產(chǎn)時(shí)，出資一方可適當(dāng)多分。《深圳市中級人民法院關(guān)于婚姻家庭糾紛案件的裁判指引（2014修訂）》第26條規(guī)定，夫妻一方婚前出資購買房產(chǎn)，登記在夫妻雙方名下，如雙方未對該房產(chǎn)作出特別約定，應(yīng)認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共同所有，但在離婚分割該房產(chǎn)時(shí)，出資一方可適當(dāng)多分。

上面這兩個(gè)規(guī)定，與本文上面贊成的婚前購房雙方按份共有的觀點(diǎn)，似乎是有些矛盾的。比如一方出資占比30%，依上文觀點(diǎn)，雙方就是按份共有了；但若一分錢不出，按上述兩個(gè)規(guī)定，就是共同共有，出資的一方只是適當(dāng)多分。要調(diào)和這個(gè)矛盾，一個(gè)比較合理的解釋是：若婚前購房，只有一方出資，還愿意登記兩個(gè)人的姓名，就含有贈與的意思，這種婚姻形態(tài)，是一方依附型婚姻，對依附型婚姻，為了適當(dāng)保護(hù)依附方，認(rèn)定為共同共有。而如果婚前購房，兩人均出資，則不論出資比例為多少，都可以視為平等型婚姻，就如同舒婷在《致橡樹》中所言的“我必須是你近旁的一株木棉，作為樹的形象和你站在一起”，法律此時(shí)認(rèn)定為按份共有，從精神層面上是對雙方的尊重。