龍海蔡女士向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，房屋以貸款方式購(gòu)買(mǎi)，在正常合同條款之外，雙方還通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議特別約定“買(mǎi)受人解除合同時(shí)，若買(mǎi)受人已辦理貸款，則買(mǎi)受人應(yīng)先行與貸款機(jī)構(gòu)解除貸款關(guān)系”等。
此后開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)90日，觸發(fā)合同解除條款，即“出賣(mài)人未按照第十一條約定的時(shí)間將該商品房交付買(mǎi)受人的，逾期超過(guò)90日，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同……”，在協(xié)商不成的情況下，蔡女士向法院起訴要求解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及支付違約金。
蔡女士以為這官司應(yīng)該贏定了。不想，一審法院以雙方特別約定“在買(mǎi)受人已辦理貸款的情況下，買(mǎi)受人行使解除權(quán)的前提是買(mǎi)受人應(yīng)先行與貸款機(jī)構(gòu)解除貸款關(guān)系，且該協(xié)議與主合同有相抵觸之處，應(yīng)以本補(bǔ)充協(xié)議的約定為準(zhǔn)。”現(xiàn)蔡女士未與銀行解除借款合同關(guān)系,行使解除權(quán)的條件未成就，故不予支持其訴訟請(qǐng)求。
蔡女士遂上訴到漳州中院。漳州中院經(jīng)辦法官判案倒是挺有水平的。法官跳出原來(lái)的框框，認(rèn)定該補(bǔ)充協(xié)議實(shí)質(zhì)是開(kāi)發(fā)商提供的格式合同條款。而能否與貸款機(jī)構(gòu)協(xié)商一致提前解除貸款關(guān)系，非買(mǎi)受人單方意志可決定，買(mǎi)受人需承擔(dān)商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能解除的風(fēng)險(xiǎn)；退一步講，即使貸款機(jī)構(gòu)同意提前解除，所產(chǎn)生的資金成本也必然由買(mǎi)受人承擔(dān)，明顯不符合常理。
因此，該約定既加重了買(mǎi)受人一方的負(fù)擔(dān)，又限制了買(mǎi)受人的主要權(quán)利，考慮該格式合同及條款是由開(kāi)發(fā)商提供，雖然《補(bǔ)充協(xié)議》第十八條及落款處也有提到雙方已閱讀、協(xié)商、開(kāi)發(fā)商已作了說(shuō)明與提醒等內(nèi)容，但具體到《補(bǔ)充協(xié)議》第十六條第三款的內(nèi)容未見(jiàn)醒目標(biāo)識(shí)，不能證明金石公司已對(duì)該條款盡到充分說(shuō)明、提醒的義務(wù)。因此，依法應(yīng)認(rèn)定該約定無(wú)效，遂支持蔡女士解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訴訟請(qǐng)求。
《合同法》第三十九條 格式合同條款定義及使用人義務(wù)采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。?格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。第四十條 格式合同條款的無(wú)效
格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
漳州中院即是依據(jù)《合同法》上述規(guī)定，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)于格式條款沒(méi)有采取合理的方式或者是已經(jīng)采取的方式不能盡到充分說(shuō)明、提醒的義務(wù)，再結(jié)合該條款內(nèi)容實(shí)質(zhì)是加重了買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)，限制了買(mǎi)受人的主要權(quán)利等確定該格式條款無(wú)效。
當(dāng)然，在訴訟實(shí)務(wù)中，有些法官會(huì)認(rèn)為這是雙方的補(bǔ)充協(xié)議約定，亦經(jīng)雙方專(zhuān)門(mén)協(xié)商結(jié)果，不宜認(rèn)定為格式條款。作為當(dāng)事人就要盡力舉證，充分證明該補(bǔ)充協(xié)議具有普遍性，實(shí)質(zhì)上就是開(kāi)發(fā)商提供的通用格式條款，應(yīng)適用合同法格式條款相應(yīng)規(guī)定的。
案例參考：漳州市中級(jí)人民法院（2019）閩06民終2444號(hào)
菜驢雜錄：以前覺(jué)得，可能會(huì)有人活的格局無(wú)限大，但后來(lái)想，沒(méi)有人不會(huì)被所謂的格局局限，因?yàn)闀?shū)讀太多，也可能會(huì)活在自己想象的世界里，以為某些東西需要被拯救，而活的自在的人，可能格局就只有小小方寸天地，但他也已經(jīng)通過(guò)這片天地，看透生命本質(zhì)，似乎各自活各自的，不要去影響干涉別人的生命，便是這個(gè)世界最好的和諧狀態(tài)。—花糕
