案情簡(jiǎn)介
2017年1月2日，陳淑仁向林新芳購買房屋并簽訂《房屋買賣合同》，違約金約定為110000元。后雙方補(bǔ)充約定陳淑仁向建行申請(qǐng)按揭貸款，雙方同意2017年3月10日前辦理申請(qǐng)手續(xù)，陳淑仁保證在申請(qǐng)之日起15日內(nèi)申請(qǐng)獲得審批，否則視為違約。??
2017年3月2日，因陳淑仁征信瑕疵，建行無法受理其貸款申請(qǐng)。
2017年3月23日，中介書面發(fā)函給林新芳，告知林新芳華夏銀行同意接受陳淑仁征信瑕疵問題，應(yīng)配合陳淑仁辦理手續(xù)。
2017年3月25日，林新芳回函表示按揭貸款必須在協(xié)議約定的建行辦理，各方應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行，基于陳淑仁已經(jīng)違約，其要求解除《房屋買賣合同》并向其支付違約金110000元等。
2017年3月27日、3月29日陳淑仁先后發(fā)函給林新芳要求其配合陳淑仁至工行辦理按揭貸款手續(xù)。
2017年3月29日，林新芳回函表示按合同執(zhí)行，不考慮其他銀行。
雙方簽署的合同及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定履行。雙方在合同中約定的辦理按揭貸款手續(xù)的建行因陳淑仁個(gè)人征信瑕疵問題無法受理其貸款申請(qǐng)，陳淑仁在補(bǔ)充協(xié)議約定的時(shí)間前未獲得指定貸款銀行批準(zhǔn)的商業(yè)按揭貸款，陳淑仁行為已經(jīng)構(gòu)成違約，林新芳可解除合同并有權(quán)要求違約方支付違約金110000元。
《合同法》第一百二十五條第一款規(guī)定：”當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。”本案《房屋買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議第8條約定向建行申請(qǐng)商業(yè)按揭貸款，但是探究雙方的訂約真意，并非對(duì)貸款銀行進(jìn)行特定化的限定，如能在其他銀行獲得貸款，應(yīng)認(rèn)定為符合雙方真實(shí)的意思表示，亦能實(shí)現(xiàn)合同目的。
與此同時(shí)，雙方又基于合同具體履行問題，對(duì)貸款申請(qǐng)獲得批準(zhǔn)的期限進(jìn)行限定，陳淑仁保證在申請(qǐng)之日起15個(gè)工作日內(nèi)按揭申請(qǐng)獲得審批通過，否則視為陳淑仁違約。經(jīng)核查，約定的15個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)為2017年3月31日之前。中介、陳淑仁兩次發(fā)函表明他行可以辦理按揭貸款均在2017年3月31日之前，可表明陳淑仁積極聯(lián)系銀行辦理按揭貸款手續(xù)。但另一方面，陳淑仁雖表示華夏銀行、工行同意辦理按揭貸款手續(xù)，但因銀行辦理按揭貸款需依照內(nèi)部審批流程，并無確切證據(jù)顯示該兩銀行可接受其征信瑕疵向其按揭貸款，此時(shí)陳淑仁能否獲得銀行按揭貸款仍是未知狀態(tài)。2017年3月2日陳淑仁辦理按揭貸款手續(xù)遭到銀行拒絕是不爭(zhēng)的事實(shí)，按照補(bǔ)充協(xié)議約定內(nèi)容，陳淑仁確已構(gòu)成違約，一審法院對(duì)林新芳要求解除《房屋買賣合同》的訴請(qǐng)予以支持，是合法正確的。
關(guān)于違約金問題，本院認(rèn)為，對(duì)違約金的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量。雙方約定的違約金為110000元，但考慮到合同解除后訴爭(zhēng)房屋仍歸林新芳所有，房屋權(quán)屬未發(fā)生變動(dòng)，林新芳的損失較小，且陳淑仁在建行無法受理其貸款申請(qǐng)后積極聯(lián)系銀行辦理按揭貸款手續(xù)，不屬于故意違約情形，本院酌定按約定金額的20%支付違約金，由陳淑仁向林新芳支付違約金22000元，更符合公平原則和誠實(shí)信用原則。
在簽署合同時(shí)，對(duì)于一些自身無法把控的限定條件一定要慎重，如簽署了期限約定比較死板的條款就對(duì)自己不利。比如本案中雙方另行約定的補(bǔ)充協(xié)議，完全是對(duì)買方的單方約束，對(duì)買方利益影響巨大，正常情況下就不應(yīng)該同意簽署該補(bǔ)充條款。即便要簽署類似條款的，也要給自已留下靈活變動(dòng)的空間，比如可以增加允許變更貸款銀行的條款，比如可以約定另行一次性支付的條款等。
在本案中，雖然福州中院認(rèn)為探究雙方的訂約真意，并非對(duì)貸款銀行進(jìn)行特定化的限定，如能在其他銀行獲得貸款，應(yīng)認(rèn)定為符合雙方真實(shí)的意思表示，亦能實(shí)現(xiàn)合同目的。但后面福州中院卻仍然認(rèn)定買方構(gòu)成違約，個(gè)人認(rèn)為該認(rèn)定有商榷空間的。3月2日向建行申請(qǐng)貸款未獲批，但買方通過中介已在3月23日向賣方發(fā)函可以向華夏銀行申請(qǐng)并要求賣方配合。這時(shí)如賣方配合的，其實(shí)買方是有可能在3月31日前辦妥貸款申請(qǐng)手續(xù)。結(jié)果賣方拒絕，在賣方拒絕配合的情況下，其實(shí)買方是無法通過銀行按揭貸款審批手續(xù)的，無論哪個(gè)銀行都不成。買家未在3月2日前向銀行申請(qǐng)按揭貸款確構(gòu)成違約，但該違約尚未達(dá)到可以直接解約的程度，后續(xù)賣家拒絕配合導(dǎo)致貸款手續(xù)無法辦理就不是買方的錯(cuò)了。
如果法院能認(rèn)定雙方行為均達(dá)到根本性違約程度，但考慮到本案具體情況房屋買賣合同確實(shí)無法履行而判決解除合同，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任就更完美了。當(dāng)然二審法官其實(shí)已盡量減輕買方的損失了，從公平和誠實(shí)信用原則將違約金直接調(diào)整到僅支持20%已是很少見的。
菜驢雜錄：人生不過是過山車，大起大落的時(shí)候你尖叫幾聲就沒事了。——向田邦子
