對(duì)于廠房等租賃面積較大的租賃場(chǎng)地，出租方有時(shí)并不對(duì)所有租賃場(chǎng)地都擁有產(chǎn)權(quán)證，其中部分面積可能僅享有使用權(quán)卻無產(chǎn)權(quán)登記。對(duì)于此類租賃合同，法院通常會(huì)認(rèn)為有產(chǎn)權(quán)部分的租賃合同有效，而無產(chǎn)權(quán)部分的租賃合同無效。那對(duì)于無產(chǎn)權(quán)部分面積應(yīng)如何計(jì)算占有使用費(fèi)呢？司法中法院主要存在以下幾種觀點(diǎn)。
一、承租方明知出租面積包含無產(chǎn)權(quán)面積，應(yīng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金
參考案例：廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院(2021)粵0309民初328號(hào)民事判決：本院認(rèn)為，首先，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定“房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積為14014.86平方米，雙方同意該出租面積含有部分無產(chǎn)權(quán)加建面積，該無產(chǎn)權(quán)加建面積不影響甲乙雙方對(duì)租金的約定?！笨梢娫诤灱s時(shí)，華邦源公司已明知14014.86平方米含有部分無產(chǎn)權(quán)加建面積，且同意不影響雙方對(duì)租金的約定。其次，華邦源公司的承租人主體系從博來美公司變更而來，博來美公司出具《情況說明》，載明博來美公司與中科育成公司2017年1月1日簽訂《房屋租賃合同》，由于房產(chǎn)證尚未辦理，故經(jīng)雙方一致同意以租賃房屋的建筑面積為基礎(chǔ)，外加公共配套用房面積計(jì)入總租賃面積。該《情況說明》與中科育成公司的主張相互印證。再次，博來美公司自2017年承租涉案房屋，華邦源公司自2019年1月接收涉案房屋，在明知租賃面積與產(chǎn)權(quán)面積不一致的情況下，長(zhǎng)期以來從未對(duì)租賃面積提出過異議。因此，華邦源公司應(yīng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，并未多支付費(fèi)用，華邦源公司的訴訟請(qǐng)求，無法律和事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。
二、即便針對(duì)無產(chǎn)權(quán)部分的租賃合同無效，仍應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)
相關(guān)案例：湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院 (2019)湘01民終12072號(hào)民事判決，本案中，隆明公司與神州英才公司簽訂的《房屋租賃合同》項(xiàng)下房屋中有建筑面積約2300平方米未辦理產(chǎn)權(quán)登記，雖《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，但根據(jù)上述法律規(guī)定，該房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定部分有效。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。涉案《房屋租賃合同》約定房屋租金為每年3,100,000元，租賃期限從2018年10月1日至2021年11月30日止，即便《房屋租賃合同》中對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋面積約定無效，但神州英才公司仍應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向隆明公司支付該部分無產(chǎn)權(quán)登記面積的房屋占有使用費(fèi)。因此，《房屋租賃合同》除對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)登記面積房屋的約定部分無效外，其他關(guān)于絕大部分房屋面積的約定依法成立有效。
三、合同部分無效的責(zé)任在于出租方，并且由于合同無效造成承租方無法正常使用房屋，根據(jù)公平合理、等價(jià)有償原則，房屋占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免
廣州市中級(jí)人民法院(2020)粵01民終17086號(hào)民事判決：關(guān)于租金及占用費(fèi)的計(jì)付。原則上，對(duì)于合同有效部分，即有產(chǎn)權(quán)房屋，因辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照及消防安全檢查的責(zé)任應(yīng)由樂高公司承擔(dān)，故應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金。對(duì)于合同無效部分，即無產(chǎn)權(quán)部分，如樂高公司正常占有使用房屋的，亦應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付占用費(fèi)，但因本案中合同部分無效的責(zé)任在萬力物業(yè)公司，如因無效而無法正常使用該部分房屋的，則根據(jù)公平合理、等價(jià)有償原則，房屋占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免。
按樂高公司所述，涉案租賃場(chǎng)地中1號(hào)鋪?zhàn)鞑蛷d使用至2018年5月因消防問題被勒令停業(yè)；2、3號(hào)鋪、自編38號(hào)二樓分別由次承租人使用至2019年6月6日交還場(chǎng)地；7號(hào)倉(cāng)由次承租人使用至交還場(chǎng)地之前，即使是無產(chǎn)權(quán)部分，樂高公司也實(shí)際占有使用了其中部分，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)占有使用費(fèi)。因此，樂高公司答辯認(rèn)為化工集團(tuán)公司無權(quán)收取租金并反訴要求返還租金于法無據(jù)，一審法院不予支持。對(duì)于樂高公司應(yīng)付租金及占用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，從租賃合同履行過程中雙方之間的函件及電子郵件來看，涉案租賃場(chǎng)地確實(shí)存在因化工集團(tuán)公司原因而部分無法正常使用的情形，萬力物業(yè)公司代表化工集團(tuán)公司在2017年5月16日向樂高公司發(fā)送的電子郵件《XX號(hào)大院置換物業(yè)2016年11月至2017年3月租金、服務(wù)費(fèi)統(tǒng)計(jì)表（按辦公算）》證明，化工集團(tuán)公司為此愿意將2016年11月至2017年3月期間的租金（含占用費(fèi)）減少至按照75513元/月計(jì)算。
綜合上述案例可以看出，法院在大部分情況下仍然會(huì)參照原合同的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定占有使用費(fèi)，但如果合同無效的責(zé)任在于出租方，法院通常會(huì)根據(jù)公平合理、等價(jià)有償原則酌情調(diào)低占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。
蔡思斌
2022年6月8日
