案情簡介：

2019年8月8日，金艷波與大白置業公司簽署《新建商品房買賣合同》（預售）。2019年9月19日，榮成市自然資源局對該合同備案。該合同附件十一補充協議第二部分第十一條其他約定中第5款載明：“出賣人針對買受人所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔違約責任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內容不一致的，以本合同及其附件為準。雙方在交易過程中口頭表示的意向和信息，不構成合同內容，雙方不受其約束”。上述內容加粗加黑顯示，金艷波在該補充協議每頁簽字并按捺手印。

訴訟過程中金艷波提交新聞報道、涉案樓房宣傳廣告、大黑集團公告、網絡新聞資料并陳述，2015年4月15日至2020年3月大黑集團公司在全國全面實施無理由退房政策，公開承諾：凡購買大黑所有樓盤住宅的客戶，均可無理由退房，本案樓盤也宣傳無理由退房。并據此主張無理由退房。

一審山東榮成法院觀點：

一審法院認為，《中華人民共和國合同法》第八條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護?！苯鹌G波與大白置業公司于2019年8月8日共同簽署了《新建商品房買賣合同》（預售），該合同對合同雙方具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。大黑集團公司與大白置業公司系兩個獨立法人，大黑集團公司的宣傳承諾對大白置業公司并無法定約束力；金艷波提交的售樓宣傳單頁左上角標注無理由退房，但并無對該無理由退房政策的具體解釋，雙方也沒有如其他大黑品牌地產項目簽訂無理由退房承諾書等書面文件，且金艷波對合同附件的全部內容均已知曉，該合同附件中的內容已明確否定了金艷波的任意解除權。綜上，金艷波要求解除與大白置業公司簽訂的《新建商品房買賣合同》（預售），理由不當，一審法院不予支持。

二審山東威海中院觀點：

本院認為，涉案《新建商品房買賣合同》（預售）由金艷波與大白置業公司簽訂，系雙方當事人真實意思表示，不違反法律及行政法規的強制性規定，合法有效，當事人應當按照約定履行自己的義務。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。本案中，涉案《新建商品房買賣合同》補充協議中明確約定所購商品房及其所在樓宇、項目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔違約責任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內容不一致的，以本合同及其附件為準。據此涉案樓盤的相關宣傳資料均不構成合同要約內容，上述《新建商品房買賣合同》及補充協議亦未約定上訴人可無理由退房或無理由解除購房合同，故上訴人要求根據大黑集團公司關于無理由退房的廣告政策及涉案樓盤宣傳單頁等內容要求解除合同，無事實和法律依據，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評析：

雖然根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，對于“無理由退房”這類宣傳應當視為要約。但本案不同之處在于，本案的開發商已經在《商品房買賣合同》中明確約定宣傳資料等不視為合同內容，并且已經在合同加粗加黑處理，明確提醒購房者。在此前提下，購房者在簽訂合同后即無權再否定合同條款再以“無理由退房”的宣傳為由解除合同。此外，本案購房者還以大黑集團的宣傳作為解除合同的依據，但大黑集團與大白置業公司系兩個獨立法人，即便其存在關聯關系，購房者亦不能依據大黑集團的宣傳主張合同。

這就是律師辦理案件的難度所在。表面類似的案件，法院依據的法律條款基本相同，但法官在解讀案件事實可以作出不同的認定，其裁判結果卻可能完全不同。

改判要點

案例索引：（2022)魯10民終48號，當事人系化名并有刪節。

蔡思斌

2022年6月29日