福州律師、福州房產(chǎn)律師、福州二手房律師普法專題
前言
本案是一個(gè)比較典型的二手房買賣案例，案中對(duì)于房屋買賣合同解除后違約方賠償金額如何裁量作了詳細(xì)的分析。對(duì)于其后類似案件訴訟雙方應(yīng)有一定參考價(jià)值。
蔡律師將案件要素總結(jié)抽離出來，讓大家來看看法院是如何通過案件要素來裁量違約賠償金額的。
案件情況
男、女雙方為夫妻關(guān)系。案涉房產(chǎn)登記在男方名下。2016年7月，女方將房屋租給丁小姐，租金為一年。2017年4月6日，女方與丁小姐簽訂《信譽(yù)保證金》（被省高院認(rèn)定具有房屋買賣合同本約性質(zhì)），約定將案涉房產(chǎn)出售給丁小姐，信譽(yù)保證金交付20000元，購房總價(jià)350000元，過戶費(fèi)用由男方承擔(dān)，過戶日期定于2017年12月31日前，沒過戶前房租照付。當(dāng)日，丁小姐支付2萬元。17年2月26日，丁小姐通過支付寶支付給女方33萬元。2018年1月2日，丁小姐發(fā)短信給女方要求辦理過戶手續(xù)。18年1月6日，女方退回丁小姐20萬元，丁小姐知道后將女方支付寶名單拉黑。18年1月7日，女方發(fā)函及短信告知丁小姐解除合同。
丁小姐于2019年10月起訴，要求解除房屋買賣合同、女方賠償因違約導(dǎo)致的丁小姐購房損失123萬元等。經(jīng)評(píng)估確定案涉房屋在2020年1月8日的市場參考價(jià)為1588371元。
一審法院
女方對(duì)涉案房屋不具有完全的處分權(quán)致使涉案房屋所有權(quán)無法轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。丁小姐與女方簽訂《房屋租賃合同》，后簽訂《信譽(yù)保證金》，并約定過戶費(fèi)用由男方承擔(dān)，而當(dāng)時(shí)男方并不在場，事后丁小姐也未與男方聯(lián)系相關(guān)購房事宜，且相應(yīng)保證金及購房款也非支付給男方，在未有證據(jù)證明共有權(quán)人男方知道并同意出售案涉房屋的情形下，也應(yīng)當(dāng)預(yù)見房屋買賣過程中可能存在的履行不能的風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)價(jià)格評(píng)估結(jié)論書，現(xiàn)案涉房產(chǎn)的價(jià)值與雙方簽訂《信譽(yù)保證金》時(shí)約定的交易價(jià)格有大幅度上漲。因此，丁小姐要求女方賠償房屋差價(jià)損失，符合法律規(guī)定，予以支持。關(guān)于房屋差價(jià)損失金額，女方對(duì)價(jià)格評(píng)估結(jié)論書有異議，要求重新鑒定。認(rèn)為案涉價(jià)格評(píng)估系在審理期間委托，評(píng)估機(jī)構(gòu)有相應(yīng)的評(píng)估資質(zhì)，對(duì)女方重新鑒定的申請(qǐng)不予準(zhǔn)許。案涉價(jià)格評(píng)估結(jié)論書載明案涉房產(chǎn)評(píng)估采用市場法，根據(jù)鑒定人員出庭作證情況，價(jià)格評(píng)估的參照物建造年份在2002年至2014年間，距離案涉房產(chǎn)3公里之外，而案涉房產(chǎn)權(quán)證載明的初次領(lǐng)證日期為1993年8月，但價(jià)格評(píng)估結(jié)論書未對(duì)建造年限、距離進(jìn)行考慮，價(jià)格評(píng)估結(jié)論書確定的房屋價(jià)值只能作為參考價(jià)。
同時(shí)，考慮合同履行情況，丁小姐于2017年4月6日交納20000元保證金，于同年12月26日支付330000元，女方于2018年1月6日退還丁小姐購房款200000元，丁小姐于2019年10月以240余萬元購買與案涉房產(chǎn)同地段的天河景園小區(qū)（成立于2005年）133平方米的房屋。根據(jù)違約責(zé)任以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔的一般原則，綜合考慮房屋交易時(shí)價(jià)格、合同履行情況、房屋參考價(jià)、雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)程度及當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場行情、預(yù)期利益等綜合因素，酌情確定由女方賠償丁小姐房屋差價(jià)損失400000元。
二審杭州中院對(duì)此觀點(diǎn)基本與一審法院相同。
福州律師蔡思斌評(píng)析
一審法院考量點(diǎn)有幾個(gè)。一是丁小姐本身是有一定責(zé)任及過錯(cuò)的。丁小姐明知案涉房屋所有權(quán)登記在丈夫名下，但在沒有任何授權(quán)文件下以相信妻子有代理權(quán)的樸素認(rèn)知簽署了房屋買賣合同，相關(guān)款項(xiàng)也均是匯給妻子，其后也未通過任何途徑尋求或得到丈夫的確認(rèn)，這肯定是要減輕賠償責(zé)任的，大筆一揮扣減50%也是可以理解，畢竟女方最多僅能處理50%么。
其二，評(píng)估報(bào)告的參照房屋并不能完全匹配，畢竟二者房齡相差10余年，從該點(diǎn)看，評(píng)估價(jià)值打個(gè)九折不為過。其三，女方有發(fā)出明確解除合同的書面函件。從2018年1月8日起，其實(shí)丁小姐就應(yīng)作好減損準(zhǔn)備，作好其他打算，而不能完全信賴案涉合同可以全面履行。其后丁小姐于2019年3月購買他房也顯見有所預(yù)防。再結(jié)合考慮女方的退款情況，蔡律師個(gè)人認(rèn)為法院判決賠償40萬亦是相對(duì)合理的，基本能做到平衡雙方利益。
