近日，一位當(dāng)事人向蔡律師咨詢：自己婚前購(gòu)置的房產(chǎn)，現(xiàn)想出售并在工作所在地置換新房，但擔(dān)心新購(gòu)房產(chǎn)會(huì)因此轉(zhuǎn)為婚后財(cái)產(chǎn)，應(yīng)如何妥善處理？

這個(gè)問(wèn)題需要區(qū)分為兩種情況，一種是售房款可以完全覆蓋售房款，無(wú)需使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資。根據(jù)《民法典》1063條之規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系而轉(zhuǎn)化。該方在婚后賣出該房產(chǎn)的所得款項(xiàng)，實(shí)際仍然屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，只是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)發(fā)生了自然轉(zhuǎn)化。據(jù)此，用該筆款項(xiàng)購(gòu)置新房產(chǎn)并登記在個(gè)人名下的，仍然屬于該方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，屬于一種以房換房的行為。對(duì)于這一問(wèn)題，實(shí)踐中基本沒(méi)有爭(zhēng)議。

但一定要注意，要避免財(cái)產(chǎn)發(fā)生混同。如果財(cái)產(chǎn)混同，法院就很有可能認(rèn)定為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

如（2020）川0192民初1536號(hào)民事判決書，法院認(rèn)為：登記于高某名下位于成都市龍泉驛區(qū)，高某主張購(gòu)房款來(lái)源于婚前個(gè)人房屋售賣款，該商鋪系其婚前財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化而來(lái)。高某陳述其在婚前個(gè)人所有的沈陽(yáng)市10-3號(hào)住宅于2007年11月15日以60萬(wàn)元的價(jià)格賣給案外人杜波，其陳述出資購(gòu)買案涉商鋪時(shí)間為2010年10月8日，相隔時(shí)間三年之久，且售房款系種類物并非特定物，高某主張出資款等同于婚前個(gè)人房屋售賣款，證據(jù)不足，不能成立。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。該商鋪產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為2012年11月1日，高某與韓英于××××年××月××日登記結(jié)婚，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間高某出資購(gòu)房應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由高某、韓英共同共有。

通常來(lái)說(shuō)，有以下幾種方式明晰財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。一、單獨(dú)開立賬戶存放售房款項(xiàng)，避免該筆款項(xiàng)與夫妻共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生混同。二、簽訂夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議，對(duì)財(cái)產(chǎn)性質(zhì)進(jìn)行約定和區(qū)分。三、留存出售個(gè)人婚前房產(chǎn)到購(gòu)買婚后房產(chǎn)這一過(guò)程所涉及的所有憑證，以證明購(gòu)買新房產(chǎn)的款項(xiàng)全部來(lái)源于售賣婚前個(gè)人房產(chǎn)所得。當(dāng)然，不可能兩套房產(chǎn)的價(jià)格正好完全相同，若有添補(bǔ)的價(jià)款，還需證明所添款項(xiàng)也源于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

第二種情況則是售房款無(wú)法覆蓋購(gòu)房款，需要另行籌措資金。此時(shí)就需要區(qū)分資金的來(lái)源，如果籌措的資金仍然是來(lái)源于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那實(shí)際上是與第一種情況一樣，該房產(chǎn)仍然是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

但如果存在使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資的情況，情況就會(huì)相對(duì)復(fù)雜，有部分法院認(rèn)為該房產(chǎn)系婚后雙方共同出資購(gòu)買，會(huì)將房產(chǎn)直接作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，只是會(huì)結(jié)合購(gòu)房款來(lái)源、婚姻存續(xù)時(shí)間等因素綜合判定雙方所得份額，但在分割時(shí)并不會(huì)將一方使用個(gè)人財(cái)產(chǎn)的出資款單獨(dú)列為其個(gè)人份額進(jìn)行分割。

也有一部分法院觀點(diǎn)認(rèn)為一方使用個(gè)人財(cái)產(chǎn)的出資款應(yīng)當(dāng)單獨(dú)作為個(gè)人份額進(jìn)行分割，需要將夫妻共同出資部分和個(gè)人出資部分進(jìn)行區(qū)分。

例如人民法院案例庫(kù)入庫(kù)案例楊某乙訴楊某甲離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛案【編號(hào)2023-16-2-015-001】法院認(rèn)為：根據(jù)本案收錄的證據(jù)，可以認(rèn)定購(gòu)買涉案房屋的購(gòu)房款中有200000元系楊某甲處分個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)支付的事實(shí)。一方婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買房屋部分，離婚時(shí)該部分財(cái)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其自然增值也屬于個(gè)人。一審判決考慮本案的實(shí)際情況，將該房屋判歸楊某甲所有，由楊某甲在扣除其個(gè)人財(cái)產(chǎn)200000元占購(gòu)房款的比例以及對(duì)應(yīng)的增值部分后補(bǔ)償楊某乙一半價(jià)款的判決結(jié)果正確。二審判決在未對(duì)楊某甲以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付購(gòu)房款的事實(shí)進(jìn)行查明的情況下，即徑行改判屬事實(shí)認(rèn)定不清，適用法律不當(dāng)，檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見成立。

總的來(lái)說(shuō)，無(wú)論是哪種情況，賣房一方要想最大程度保障自己的權(quán)益，要細(xì)致留存好所有相關(guān)憑證，確保所有的錢都是由自己經(jīng)手，并且沒(méi)有和任何夫妻共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生混同。最好是單獨(dú)設(shè)立一個(gè)沒(méi)有任何存款的賬戶用來(lái)收取售房款和出資購(gòu)房款。當(dāng)然，要想避免產(chǎn)生爭(zhēng)議，最簡(jiǎn)要的方式還是簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議，白紙黑字明晰。