福建高院案例||購(gòu)房者能否以房屋質(zhì)量問(wèn)題為由，拒收房屋并主張逾期交房責(zé)任？||福州房產(chǎn)律師推薦
按：當(dāng)下商品房買賣實(shí)踐中，購(gòu)房者在接收房屋前通過(guò)自行驗(yàn)收或者委托專業(yè)人士驗(yàn)收等方式對(duì)房屋質(zhì)量把控漸成慣例。購(gòu)房者在接收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋存在不同程度的質(zhì)量問(wèn)題而拒收，由此產(chǎn)生糾紛屬常態(tài)。若購(gòu)房者以房屋質(zhì)量問(wèn)題為由拒收房屋，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任，能否得到法院的支持？
2014年1月7日，訟爭(zhēng)房屋經(jīng)消防驗(yàn)收合格。2014年3月10日，因訟爭(zhēng)房屋樓板存在裂縫，監(jiān)理公司責(zé)令某公司進(jìn)行整改。2014年5月4日，監(jiān)理公司責(zé)令某公司整改樓面滲透點(diǎn)等問(wèn)題。2014年7月14日，經(jīng)檢查鑒定結(jié)論：樓板的承載能力可滿足規(guī)范要求，正常使用性能可滿足規(guī)范要求；初步認(rèn)定樓板開(kāi)裂原因與基礎(chǔ)沉降無(wú)明顯關(guān)系，最終結(jié)論以觀測(cè)期滿100天后數(shù)據(jù)為準(zhǔn)；建議及時(shí)對(duì)出現(xiàn)裂縫的樓板進(jìn)行補(bǔ)強(qiáng)加固，確保結(jié)構(gòu)構(gòu)件的正常使用性能及耐久性能。
2014年11月27日，張某訴至法院，請(qǐng)求：某公司向其支付自2013年4月1日起至2014年11月1日的逾期交房違約金，后續(xù)違約金亦按此計(jì)算。2015年11月17日，張某與某公司辦理了房屋交接手續(xù)。
【法院觀點(diǎn)】
一審法院認(rèn)為：某公司按合同約定通知張某于2013年6月2日前接收訟爭(zhēng)房屋，但張某未如期辦理，視同某公司已履行完訟爭(zhēng)房屋義務(wù)。但某公司逾期交房，應(yīng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任，某公司已支付的3個(gè)月違約金予以扣減。福鼎法院據(jù)此一審判決：1、某公司向張某支付自2013年4月1日起至2013年6月2日止的違約金；2、駁回其他訴求。張某不服一審判決，提起上訴。
二審法院認(rèn)為：爭(zhēng)議焦點(diǎn)為逾期交房違約金應(yīng)計(jì)算至何時(shí)？即2013年6月2日，張某是否有權(quán)拒絕接收訟爭(zhēng)房屋。訟爭(zhēng)房屋存在樓板裂縫等房屋質(zhì)量問(wèn)題，依據(jù)《合同法》第六十七條“先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”之規(guī)定，張某可據(jù)此拒絕接收訟爭(zhēng)房屋。竣工驗(yàn)收只能證明開(kāi)發(fā)商認(rèn)可施工方交付的工程符合兩者約定的質(zhì)量條件，并不能證明商品房符合開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者約定的質(zhì)量條件。因此，某公司通知張某于2013年6月2日交房時(shí)，訟爭(zhēng)房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，不符合交房條件，張某有權(quán)拒絕接收訟爭(zhēng)房屋。故某公司應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約金至房屋質(zhì)量問(wèn)題整改完畢并交付給張某之日止。寧德中院據(jù)此判決：1、變更一審判決第一項(xiàng)為“某公司向張某支付自2013年4月1日起至2014年11月1日止的違約金；2、撤銷一審判決第二項(xiàng)。
福建省高院再審認(rèn)為：
訟爭(zhēng)房屋所在工程于2013年5月22日通過(guò)竣工驗(yàn)收后，某公司雖通知張某于2013年6月2日前辦理交房手續(xù)，但訟爭(zhēng)房屋所在工程遲至2014年1月7日才通過(guò)消防驗(yàn)收，該日起始具交房條件。因張某拒絕接收房屋，應(yīng)視同某公司已于2014年1月7日履行完訟爭(zhēng)房屋交付義務(wù)。福建省高院據(jù)此判決：1、撤銷一審、二審判決；2、某公司向張某支付自2013年4月1日起至2014年1月7日止的違約金。
有鑒于此，從減少損失和及時(shí)解決問(wèn)題的角度出發(fā)，購(gòu)房者在接收房屋過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，可先接收房屋，并及時(shí)通知開(kāi)發(fā)商進(jìn)行修復(fù)。若存在的質(zhì)量問(wèn)題過(guò)于嚴(yán)重，可委托鑒定單位進(jìn)行鑒定，無(wú)法修復(fù)或修復(fù)后仍嚴(yán)重影響人身安全、正常居住使用的，可考慮解除合同并要求賠償損失。
作者：張澤彬律師、黃辰律師
