商品房瑕疵交付，開發商應承擔何種違約責任？| 福建高院案例||福州房產律師推薦

來源：天衡聯合律師事務所，作者：?呂良怡、黃辰 律師

按：開發商在交房期限內交付的房屋未完全滿足《商品房買賣合同》中約定的交房條件時，買受人能否拒絕接收房屋？而開發商又應當如何承擔相應的違約責任？

法院觀點

一審法院認為：某公司未按附件一在訟爭房屋上設置煙囪，違反了合同第八條約定的交付條件，構成違約，應繼續履行合同并承擔全部費用。同時，因黃某在合同第八條第二款中選擇了商品房未達到交付條件時同意接收并由某公司支付每天10元違約金的條款，其訴請某公司承擔合同第九條約定的逾期交房責任缺乏依據。法院還以上述違約金過低、顯示公平為由，酌情調增至每天50元。法院據此一審判決：1、某公司三個月內設置煙囪并承擔相關費用；2、某公司按照每日50元的標準向黃某支付違約金（自2012年1月1日起計至某公司按規劃設置煙囪之日止）；3、駁回其他訴求。黃某不服一審判決，提起上訴。

二審法院與一審法院觀點一致，據此判決：駁回黃某上訴，維持原判。

黃某認為二審判決符合我國法律規定的提起審判監督程序的法定情形，依法向福建省高級人民法院申請再審。黃某在再審申請中提出了合同第八條第二款屬無效格式條款的觀點。

福建省高院再審認為：

雙方系使用經福建省建設廳和福建省工商行政管理局監制的合同示范文本而簽訂案涉合同，合同第八條第二款對某公司不能在約定期限內達到交付條件的違約責任作出約定，并未排除黃某在接收房屋后繼續要求某公司承擔房屋瑕疵擔保責任的權利，黃某以該條款屬格式條款且排除其主要合同權利為由主張該等條款無效，法院不予支持。

雙方在合同第八條第二款中選擇了第2種方式（買受人接收房屋，出賣人承擔違約責任），且案涉房屋已于約定的交房期限前經勘察、設計、施工、監理及建設單位竣工驗收合格且通過消防驗收，已經符合法律規定的交付條件，黃某不得拒絕接收。因第八條第二款第1種方式（拒絕交房、按逾期交房由出賣人承擔違約責任）指向的是合同第九條的約定，而案涉雙方當事人并未選擇上述第1種方式，黃某主張按合同第九條的約定計算逾期交房違約金的請求不能成立。福建省高院據此裁定：駁回黃某的再審申請。

在此基礎上，省高院亦認可原審法院關于合同第八條第2款中約定的違約金標準顯失公平時，當事人可以依據我國《合同法》第一百一十四條以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規定向法院提出違約金調整申請的觀點。

2、出賣人交付的房屋不符合交房條件，買受人能否拒絕接收的問題

案涉合同第八條第2款針對出賣人在交房期限內交付不符合交房條件的房屋設定了兩種處理方式，即“1、買受人拒絕交房、按逾期交房由出賣人承擔違約責任”和“2、買受人接收房屋，出賣人承擔違約責任”。

選擇第1種方式的，出賣人交付的房屋不符合第八條約定的任一交房條件，買受人可以行使拒絕交房的權利，并有權根據合同第九條約定向出賣人主張逾期交房違約責任。

選擇第2種方式的，買受人也并非必須接收房屋，應就出賣人交付的房屋是否符合法定交房條件進行區分：

（1）若出賣人交付的房屋不符合法定交付條件，因法定交付條件屬強制性條件，合同雙方不能通過約定排除適用，故買受人依法有權拒收。此時，出賣人不得適用第2種方式的約定要求買受人接收，買受人有權援引合同第九條的約定追究出賣人房屋達到法定交房條件前的逾期交房違約責任。

（2）若出賣人能在約定期限內交付符合法定交付條件的房屋，即便尚有其他交房條件未成就，出賣人也應當接收房屋，但有權要求出賣人承擔瑕疵擔保的違約責任，包括繼續履行合同義務及賠償損失等。

3、法定交房條件的認定問題

房屋通過勘查、設計、施工、監理及建設單位竣工驗收、并經消防驗收合格的，即符合法律規定的交付條件。