先舉一個(gè)實(shí)例：

案例一：甲婚前個(gè)人商業(yè)按揭貸款購(gòu)買房屋，在購(gòu)買房屋兩年后與乙結(jié)婚，婚前個(gè)人還貸24期。甲乙結(jié)婚5年后離婚，夫妻共同還貸60期。采用等額本息還款方式，總貸款期限25年。主要數(shù)據(jù)取萬(wàn)位整數(shù)：

該案例具有代表性，夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚前用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下。針對(duì)這種房屋，離婚時(shí)，如協(xié)議不成，房屋應(yīng)歸甲所有，尚未償還貸款由甲個(gè)人償還。房屋中應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的價(jià)值，審判實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的主要方法有如下幾種：

該方法是用離婚時(shí)房屋價(jià)值乘以婚內(nèi)夫妻共同還貸額占買房時(shí)房屋價(jià)值加上按揭貸款利息總額之和的比例。F是按揭貸款總還款額，E是按揭貸款金額，（F-E）就是按揭貸款利息總額。即：

該方法是用離婚時(shí)房屋價(jià)值乘以婚內(nèi)夫妻共同還貸額占買房時(shí)房屋價(jià)值加上已經(jīng)償還利息之和的比例。(H+K）是已償還貸款總額，(E-L）是已償還貸款本金，兩者相減就是已償還貸款利息。即：

該方法是用離婚時(shí)房屋價(jià)值扣減離婚時(shí)尚未償還貸款本息總額乘以婚內(nèi)夫妻共同還貸額占買房時(shí)房屋價(jià)值加上按揭貸款利息總額之和的比例。F是按揭貸款總還款額，（H＋K）是已償還貸款總額，兩者相減就是尚未償還貸款本息總額，（F-E）就是按揭貸款利息總額。即：

該方法是用婚內(nèi)夫妻共同還貸額加上房屋婚內(nèi)增值額乘以婚內(nèi)夫妻共同還貸額占實(shí)際已付款總額的比例。（C-B）是房屋婚內(nèi)增值額，D＋H＋K是實(shí)際已付款總額。即：

上述方法中，方法一是多數(shù)法院處理此類問(wèn)題的計(jì)算方法，[1]方法二是被有些人認(rèn)為相對(duì)公平的計(jì)算方法，[2]方法三是北京一些法院曾經(jīng)采用的計(jì)算方法（現(xiàn)已不用），方法四則是在一些訴訟中當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求采用的計(jì)算方法。上述方法的計(jì)算結(jié)果相差很大，但實(shí)務(wù)中大家各執(zhí)己見，以至于無(wú)法簡(jiǎn)單地用對(duì)錯(cuò)來(lái)判斷。那么，到底有沒(méi)有一個(gè)有說(shuō)服力的可以普遍適用的計(jì)算方法呢？如果有，又是什么呢？本文力求解決這一問(wèn)題。

二、 對(duì)補(bǔ)償計(jì)算方法的探尋

婚姻法解釋（三）第10條第1款規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。第2款規(guī)定：依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

婚姻法解釋（三）第10條第2款明確了在協(xié)議不成時(shí)，產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆秶脱a(bǔ)償原則。補(bǔ)償范圍包括兩部分，一是雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)，二是上述款項(xiàng)相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)的增值部分。補(bǔ)償原則是婚姻法第三十九條第一款的規(guī)定，即人民法院根據(jù)財(cái)產(chǎn)的具體情況，依照顧子女和女方權(quán)益的原則判決。探尋補(bǔ)償款的計(jì)算方法，只需明確房屋中應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的價(jià)值即可，補(bǔ)償原則是實(shí)務(wù)中結(jié)合具體案情的法律適用問(wèn)題。所以，本文旨在搞清楚婚姻法解釋（三）第10條第1款規(guī)定情形的房屋中，應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的價(jià)值。

先看一簡(jiǎn)單的房屋價(jià)值構(gòu)成表（表一）：

表一是個(gè)人按揭貸款購(gòu)買房屋并償還部分銀行貸款，在尚未清償貸款的任意時(shí)間結(jié)點(diǎn)，房屋有一定自然增值情況下的房屋價(jià)值構(gòu)成表。粗實(shí)線方框代表計(jì)算時(shí)間結(jié)點(diǎn)的房屋價(jià)值總額，粗虛線左側(cè)區(qū)域代表房屋本金部分，右側(cè)區(qū)域代表房屋增值部分。本金部分又細(xì)分為3個(gè)區(qū)域，分別是個(gè)人支付首付款區(qū)域（GR 1區(qū)），個(gè)人償還貸款本金區(qū)域（GR 2區(qū)），貸款賬戶余額區(qū)域（YE區(qū)）。在增值部分也細(xì)分為3個(gè)區(qū)域，與本金部分3個(gè)區(qū)域橫向?qū)?yīng)，分別是個(gè)人增值一區(qū)（GRZZ1區(qū)）、個(gè)人增值二區(qū)（GRZZ2區(qū)）、余額增值區(qū)（YEZZ區(qū)），GRZZ2區(qū)中還有一條細(xì)虛線，細(xì)虛線與粗虛線之間的區(qū)域是利息區(qū)，利息區(qū)從屬于GRZZ2區(qū)。

如果把房屋購(gòu)買總價(jià)視為房屋的全部本金的話，房屋本金由首付款和貸款金額組成。個(gè)人償還一定貸款的情況下，房屋本金由首付款、償還貸款本金和貸款賬戶余額組成。假定支付一定的房屋本金，就對(duì)應(yīng)一定比例的房屋，則一定比例房屋的增值一定對(duì)應(yīng)該比例的本金。根據(jù)這一日常經(jīng)驗(yàn)法則，可以肯定表一中GRZZ1區(qū)是GR1區(qū)相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，GRZZ2區(qū)是GR2區(qū)相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分。由于GR2區(qū)是以貸款支付，貸款需要支付利息，但利息并不屬于本金，只能算GR2區(qū)的成本，GRZZ2區(qū)扣除GR2區(qū)的利息成本，就是GR2區(qū)的收益。

貸款賬戶余額是計(jì)算時(shí)間結(jié)點(diǎn)尚未償還的本金部分。沒(méi)有付出即沒(méi)有收益，根據(jù)這一日常經(jīng)驗(yàn)法則，表一中YEZZ區(qū)并不是YE區(qū)相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分。自然增值收益的取得歸功于本金的投人，根據(jù)這一日常經(jīng)驗(yàn)法則，斷定YEZZ區(qū)是GR1區(qū)和GR2區(qū)共同對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分。

再看稍微復(fù)雜一些的房屋價(jià)值構(gòu)成表（表二）：

表二是甲個(gè)人支付首付款按揭貸款購(gòu)買房屋，在償還第一期按揭貸款前與乙結(jié)婚，婚后用共同財(cái)產(chǎn)償還銀行貸款，在尚未清償貸款的任意時(shí)間結(jié)點(diǎn)，房屋有一定自然增值情況下的房屋價(jià)值構(gòu)成表。根據(jù)前述日常經(jīng)驗(yàn)法則，表二中GRZZ區(qū)是GR區(qū)相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，GTZZ區(qū)是GT區(qū)相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，GTZZ區(qū)扣減GT區(qū)的利息是GT區(qū)的收益，YEZZ區(qū)是GR區(qū)和GT區(qū)共同對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分。根據(jù)按出資比例分配增值的一般原則，忽略付款的時(shí)間因素和貨幣的通脹因素，按照GR區(qū)與GT區(qū)的比例，可以確定YEZZ區(qū)屬于共同財(cái)產(chǎn)價(jià)值的數(shù)額。

表二中，有淺色底紋的區(qū)域即GT區(qū)和GTZZ區(qū)，是全部應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的區(qū)域。有深色底紋的區(qū)域即YEZZ區(qū)，是一定比例應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的區(qū)域，這個(gè)比例就是共同償還貸款本金占共同償還貸款本金與個(gè)人支付首付款之和的比例，同時(shí)也是共同償還貸款本金占結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值與離婚時(shí)貸款賬戶余額之差的比例。

有人主張“若婚后一直由夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，尚未償還的抵押債務(wù)所對(duì)應(yīng)的的婚后增值也應(yīng)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)”，[3]即YEZZ區(qū)是GT區(qū)相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，則忽略了同屬于本金投人部分的個(gè)人支付首付款的貢獻(xiàn)，將YEZZ區(qū)整體都作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，勢(shì)必導(dǎo)致共同財(cái)產(chǎn)價(jià)值的虛增。

最后看一復(fù)雜的，也是最常見的一種房屋價(jià)值構(gòu)成表（表三）：

表三是甲個(gè)人支付首付款按揭貸款購(gòu)買房屋，婚前個(gè)人償還部分銀行貸款，然后與乙結(jié)婚，婚后用共同財(cái)產(chǎn)又償還銀行貸款，在尚未清償貸款的任意時(shí)間結(jié)點(diǎn)，房屋有一定自然增值情況下的房屋價(jià)值構(gòu)成表。表三與表二和表一的不同主要在于房屋價(jià)值的本金部分，表一和表二是把房屋購(gòu)買總價(jià)視為房屋的本金，表三是把甲乙結(jié)婚時(shí)間結(jié)點(diǎn)的房屋價(jià)值作為房屋價(jià)值的本金。甲乙結(jié)婚時(shí)間結(jié)點(diǎn)的房屋價(jià)值中，除去該時(shí)間結(jié)點(diǎn)的房屋債務(wù)外，均屬于甲個(gè)人所有，由個(gè)人支付首付款、個(gè)人償還貸款本金及婚前房屋增值3部分組成，相當(dāng)于表一的房屋全部?jī)r(jià)值中除YE區(qū)以外的價(jià)值。為便于理解，可以假設(shè)甲在與乙結(jié)婚的時(shí)間結(jié)點(diǎn)重新辦理一筆銀行貸款，貸款金額與原按揭貸款賬戶余額相同，就是表三中GT區(qū)與YE區(qū)之和，甲用新貸清償舊貸，那么在甲乙結(jié)婚時(shí)，房屋的按揭貸款金額就是原貸款的賬戶余額，結(jié)婚時(shí)間結(jié)點(diǎn)房屋價(jià)值減去按揭貸款的數(shù)額就相當(dāng)于首付款，就是表三中的GR區(qū)。同樣根據(jù)前述日常經(jīng)驗(yàn)法則，表三中GRZZ區(qū)是GR區(qū)相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，GTZZ區(qū)是GT區(qū)相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，GTZZ區(qū)扣減GT區(qū)的利息是GT區(qū)的收益，YEZZ區(qū)是GR區(qū)和GT區(qū)共同對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分。根據(jù)按出資比例分配的一般原則，忽略付款的時(shí)間因素，按照GR區(qū)與GT區(qū)的比例可以對(duì)YEZZ區(qū)進(jìn)行分配，確定屬于共同財(cái)產(chǎn)價(jià)值的數(shù)額。

表三中，有淺色底紋的區(qū)域即GT區(qū)和 GTZZ區(qū)，是全部應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的區(qū)域。有深色底紋的區(qū)域即YEZZ區(qū)，是一定比例應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的區(qū)域，這個(gè)比例就是共同償還貸款本金占結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值與離婚時(shí)貸款賬戶余額之差的比例。

用本文第一部分提到的相關(guān)數(shù)據(jù)，計(jì)算出表三中有淺色底紋區(qū)域的價(jià)值，加上有深色底紋區(qū)域的價(jià)值乘以共同償還貸款本金占結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值與離婚時(shí)貸款賬戶余額之差的比例，得出房屋中應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的價(jià)值計(jì)算公式：

本公式只適用于采用等額本金還款方式的情況，如果采用的是等額本息還款方式，每期還款金額相同，但還款本金由少到多遞增，相同還款金額在不同還款階段償還的本金并不相同，而且相差很大。對(duì)于采用等額本息還款方式或自由還款方式的情況，如果用該公式計(jì)算，計(jì)算結(jié)果會(huì)少于應(yīng)該獲得的補(bǔ)償數(shù)額，等于是讓獲得補(bǔ)償款一方承擔(dān)了房屋后續(xù)的一定利息。為了解決這個(gè)問(wèn)題，在計(jì)算共同償還貸款本金時(shí)，就不能使用J-L這個(gè)公式，因?yàn)檫@個(gè)公式得出的是實(shí)際償還本金，而應(yīng)該用婚內(nèi)共同還貸額折算的平均本金?；閮?nèi)共同還貸額折算的平均本金，就是用婚內(nèi)共同還貸額乘以平均本金比。平均本金比就是按揭貸款金額占已償還貸款金額與計(jì)算時(shí)間結(jié)點(diǎn)賬戶余額之和的比例?？梢岳斫鉃樵谟?jì)算時(shí)間結(jié)點(diǎn)一次性提前清償貸款，貸款金額與還款總額的比例，計(jì)算公式為：K×E／H＋K＋L。使用婚內(nèi)共同還貸額折算的本金后，貸款賬戶余額就要相應(yīng)地使用平均本金賬戶余額，計(jì)算公式為：J－K×E／H＋K＋L。使用共同償還貸款平均本金后，房屋價(jià)值構(gòu)成表會(huì)略有調(diào)整，即平均本金房屋價(jià)值構(gòu)成表（表四）：

表四與表三的不同就是表四中使用的是共同償還貸款平均本金，表四中的GT區(qū)比表三中的GT區(qū)明顯增多，而表四中的YE區(qū)比表三中的YE區(qū)則相應(yīng)減少。

為了使公式看起來(lái)更簡(jiǎn)潔，把共同償還貸款平均本金公式用P來(lái)代表，平均本金賬戶余額就是J-P。將P和J-P代入前述公式后得出房屋中應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的價(jià)值計(jì)算公式：

因?yàn)樵撚?jì)算方法是通過(guò)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行條塊分割的方式探尋出來(lái)，所以筆者將該方法命名為條塊分割法。

三、對(duì)條塊分割法的驗(yàn)證

用條款分割法計(jì)算案例一的房屋中應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的價(jià)值是：

用條款分割法計(jì)算出來(lái)的房屋中應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的價(jià)值是否正確呢？這需要從三個(gè)方面來(lái)判斷，一是分割的范圍是否正確，二是參與分割的對(duì)象是否正確，三是用以分割的比例是否正確。

?? 分割的范圍是否正確?

案例中盡管房屋現(xiàn)價(jià)值是300萬(wàn)元，但這里的房屋價(jià)值是在沒(méi)考慮債務(wù)情況下的價(jià)值，如果考慮到債務(wù)因素，房屋的實(shí)際價(jià)值是要扣減房屋債務(wù)（貸款賬戶余額58萬(wàn)元）的。財(cái)產(chǎn)分割，分割的應(yīng)該是實(shí)際價(jià)值，誰(shuí)分得房屋，誰(shuí)承擔(dān)房屋的債務(wù)，所以分割房屋時(shí)，房屋的債務(wù)是不需要分擔(dān)的。如果非要按照房屋現(xiàn)價(jià)值進(jìn)行分割，就要同時(shí)對(duì)房屋的債務(wù)進(jìn)行分擔(dān)，人為使財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜化，沒(méi)有必要。因此，分割的范圍應(yīng)該是房屋價(jià)值扣減房屋債務(wù)后的實(shí)際價(jià)值，又由于平衡償還貸款本金的需要，房屋債務(wù)相應(yīng)調(diào)整為平均本金賬戶余額。案例中，貸款賬戶余額是58萬(wàn)元，平衡償還貸款本金后，貸款平均本金賬戶余額是48.18萬(wàn)元。條塊分割法作為共同財(cái)產(chǎn)分割的范圍包括兩部分，一部分是共同償還貸款平均本金及其對(duì)應(yīng)的增值，即表四中有淺色底紋的區(qū)域；一部分是貸款平均本金賬戶余額的增值，即表四中有深色底紋的區(qū)域。作為個(gè)人財(cái)產(chǎn)分割的范圍是個(gè)人區(qū)域及個(gè)人增值區(qū)域。無(wú)論是共同財(cái)產(chǎn)，還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)，均不包括貸款平均本金賬戶余額區(qū)域，所以分割的范圍是正確的。

???參與分割的對(duì)象是否正確?

在房屋本金和增值額構(gòu)成房屋總價(jià)值的情況下，貸款利息不屬于本金，也不屬于增值，因此不是房屋價(jià)值的組成部分。在計(jì)算收益時(shí)，利息和本金都屬于成本，房屋價(jià)值減去本金和利息是房屋的收益。在分割房屋整體或某一部分的房屋價(jià)值或房屋增值時(shí)，參與分割的對(duì)象應(yīng)該是房屋本金，而不包括利息。案例中參與分割的對(duì)象就是共同償還貸款本金9萬(wàn)元對(duì)應(yīng)的共同償還貸款平均本金18.82萬(wàn)元，所以條塊分割法以共同償還貸款平均本金作為參與分割對(duì)象是正確的。

?? 用以分割的比例是否正確?

用以分割的比例就是參與分割的對(duì)象占全部分割對(duì)象的比例。條塊分割法作為共同財(cái)產(chǎn)分割的范圍包括兩部分，不同的區(qū)域使用了不同的分割比例。以平均本金房屋價(jià)值構(gòu)成表（表四）為例，有淺色底紋的區(qū)域即GT區(qū)和GTZZ區(qū)的分割比例，參與分割對(duì)象是共同償還貸款平均本金，全部分割對(duì)象是房屋的全部本金。在房屋本金和增值額構(gòu)成房屋總價(jià)值的情況下，房屋本金一定是增值起始時(shí)間的房屋價(jià)值。因共同享有房屋增值的時(shí)間開始于共同償還按揭貸款的時(shí)間，因多數(shù)是結(jié)婚的時(shí)間，所以房屋的本金通常是結(jié)婚時(shí)的房屋價(jià)值，而不是購(gòu)買時(shí)的房屋價(jià)值。案例中160萬(wàn)元房屋增值的起始時(shí)間是甲乙結(jié)婚時(shí)，所以300萬(wàn)元房屋價(jià)值的本金就是甲乙結(jié)婚時(shí)的房屋價(jià)值，即140萬(wàn)元。有深色底紋的區(qū)域即YEZZ區(qū)的分割比例，針對(duì)該區(qū)域，條塊分割法連續(xù)使用了兩個(gè)比例。

第一個(gè)比例是以貸款平均本金賬戶余額作為參與分割對(duì)象，全部分割對(duì)象是房屋本金，即增值起始時(shí)間的房屋價(jià)值。這個(gè)比例解決的是貸款平均本金賬戶余額對(duì)應(yīng)多少房屋增值。第二個(gè)比例是以共同償還貸款平均本金作為參與分割對(duì)象，全部分割對(duì)象是實(shí)際總出資。這個(gè)比例解決的是貸款平均本金賬戶余額對(duì)應(yīng)的房屋增值中有多少是共同財(cái)產(chǎn)價(jià)值，符合按照出資比例進(jìn)行分配的一般原則。條塊分割法使用的3個(gè)分割比例，參與分割對(duì)象和全部分割對(duì)象正確，又符合按照出資比例分配的一般原則，所以用以分割的比例是正確的。

?? 能否通過(guò)房屋總價(jià)值的驗(yàn)算?

除了通過(guò)上述三個(gè)方面判斷計(jì)算方法是否正確外，還可以通過(guò)房屋總價(jià)值的計(jì)算，來(lái)驗(yàn)算計(jì)算方法的正確性。具體方法是：

根據(jù)計(jì)算共同財(cái)產(chǎn)價(jià)值的方法類推出計(jì)算個(gè)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值的方法，共同財(cái)產(chǎn)價(jià)值加上個(gè)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值，再加上貸款平均本金賬戶余額，應(yīng)當(dāng)?shù)扔诜课輧r(jià)值。如果房屋價(jià)值中存在應(yīng)當(dāng)分割而沒(méi)有分割的部分，計(jì)算出的結(jié)果一定小于房屋價(jià)值。如果分割了不該分割的部分，計(jì)算出的一定大于房屋價(jià)值。

根據(jù)計(jì)算共同財(cái)產(chǎn)價(jià)值的方法類推出計(jì)算個(gè)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值的方法：

前面已經(jīng)計(jì)算，甲乙共同分割的財(cái)產(chǎn)價(jià)值是51.6146萬(wàn)元，貸款平均本金賬戶余額是67-18.82＝48.18萬(wàn)元。共同財(cái)產(chǎn)價(jià)值＋個(gè)人財(cái)產(chǎn)價(jià)值＋貸款平均本金賬戶余額＝51.6146＋200.2054＋48.18＝300萬(wàn)元。所以，條塊分割法通過(guò)了房屋總價(jià)值的驗(yàn)算。

四、審判實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的計(jì)算方法存在的問(wèn)題

同樣用判斷條塊分割法正確與否的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷上述實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的4種計(jì)算方法，即：一是分割的范圍是否正確？二是參與分割的對(duì)象是否正確？三是用以分割的比例是否正確？

方法一與方法二分割的均是房屋總價(jià)值，沒(méi)有扣減房屋債務(wù)部分，分割范圍錯(cuò)誤；方法一與方法二均以婚內(nèi)共同還貸額作為分割房屋價(jià)值的參與分割對(duì)象，將利息部分也作為參與分割對(duì)象錯(cuò)誤；方法一把房屋購(gòu)買價(jià)值加上按揭貸款總利息之和作為全部分割對(duì)象，方法二把房屋購(gòu)買價(jià)值加上已償還的按揭貸款利息之和作為全部分割對(duì)象，并不是增值起始時(shí)間的房屋價(jià)值。以錯(cuò)誤的參與分割對(duì)象與錯(cuò)誤的全部分割對(duì)象之比作為用以分割的比例，分割比例必然錯(cuò)誤。

方法三分割的是房屋總價(jià)值扣減未償還貸款本息，即扣減按揭貸款賬戶余額，再減去未來(lái)的按揭貸款利息。未來(lái)的按揭貸款利息不屬于房屋當(dāng)前的債務(wù)，不應(yīng)該扣減，分割范圍錯(cuò)誤；以婚內(nèi)共同還貸額作為參與分割對(duì)象，將利息部分也作為參與分割對(duì)象錯(cuò)誤；把房屋購(gòu)買價(jià)值加上按揭貸款總利息之和作為全部分割對(duì)象，并不是增值起始時(shí)間的房屋價(jià)值。以錯(cuò)誤的參與分割對(duì)象與錯(cuò)誤的全部分割對(duì)象之比作為用以分割的比例，分割比例必然錯(cuò)誤。

方法四的分割范圍包括兩部分，一部分是共同還貸額，一部分是婚內(nèi)房屋增值。需要指出的是，這兩部分有重疊的部分，而且沒(méi)有排除婚內(nèi)房屋增值額中專屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)的部分，所以分割范圍錯(cuò)誤；以婚內(nèi)共同還貸額作為參與分割對(duì)象，將利息部分也作為參與分割對(duì)象錯(cuò)誤；把實(shí)際已付款作為全部參與分割對(duì)象，并不是增值起始時(shí)間的房屋價(jià)值。

以錯(cuò)誤的參與分割對(duì)象與錯(cuò)誤的全部分割對(duì)象之比作為用以分割的比例，分割比例必然錯(cuò)誤。所以，審判實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的上述4種計(jì)算方法，分割范圍、參與分割對(duì)象、分割比例都存在錯(cuò)誤，因此計(jì)算結(jié)果必定是錯(cuò)誤的。

舉一個(gè)案例，從計(jì)算結(jié)果一看便知計(jì)算方法的正確與否。

案例二：甲婚前個(gè)人支付首付款，按揭貸款購(gòu)買房屋，貸款期限25年，采用等額本息還款方式。甲在償還第一期銀行按揭貸款前與乙結(jié)婚，結(jié)婚后用了25年的時(shí)間，用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還了全部銀行貸款。清償貸款后甲乙離婚。主要數(shù)據(jù)見下表：

調(diào)整后，沒(méi)有婚前還貸，房屋沒(méi)有婚前增值，貸款已經(jīng)全部清償，在這種情況下，通過(guò)口算就能得知房屋中共同財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。甲婚前個(gè)人支付首付款30萬(wàn)元，占房屋總價(jià)款的30％，屬于甲個(gè)人應(yīng)得的房屋價(jià)值就是300萬(wàn)元的30％，即90萬(wàn)元，剩余210萬(wàn)元就是房屋中甲乙應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，即210萬(wàn)元。

用前述4種計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，分別是：方法一＝241.93萬(wàn)元、方法二＝241.93萬(wàn)元、方法三＝241.93萬(wàn)元、方法四二254.03萬(wàn)元。用條塊分割法計(jì)算應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的財(cái)產(chǎn)價(jià)值則正好是210萬(wàn)元。

為了更好地看出前述4種計(jì)算方法的錯(cuò)誤程度，再舉一個(gè)案例：

案例三：甲婚前個(gè)人商業(yè)按揭貸款購(gòu)買房屋，甲在購(gòu)買房屋7年后與乙結(jié)婚，婚前個(gè)人還貸84期；結(jié)婚18年后離婚，夫妻共同還貸216期；采用等額本息還款方式。主要數(shù)據(jù)見下表：

用條款分割法計(jì)算房屋中應(yīng)當(dāng)按照共同財(cái)產(chǎn)分割的財(cái)產(chǎn)價(jià)值＝153.82萬(wàn)元。用前述4種計(jì)算方法，結(jié)果分別是：方法一＝522.58萬(wàn)元、方法二＝522.58萬(wàn)元、方法三二522.58萬(wàn)元、方法四二438.387萬(wàn)元。從這個(gè)案例的計(jì)算結(jié)果看，前述4種計(jì)算方法不僅錯(cuò)誤，而且錯(cuò)誤的程度還比較大。

五、對(duì)條塊分割法的幾點(diǎn)說(shuō)明

?? 數(shù)據(jù)的取得?

條塊分割法：

條塊法共需要7個(gè)數(shù)據(jù)：B＝結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值，C＝離婚時(shí)房屋價(jià)值，E＝按揭貸款金額，H＝婚前個(gè)人還貸金額，J＝結(jié)婚時(shí)賬戶余額，K＝婚內(nèi)夫妻共同還貸金額，L＝離婚時(shí)賬戶余額。

上述數(shù)據(jù)共來(lái)自3種途徑，第一種來(lái)自當(dāng)事人提供的證據(jù)，即房屋買賣合同或按揭貸款合同，如按揭貸款金額；第二種是當(dāng)事人自行或法院到按揭貸款銀行查詢?nèi)〉茫?/strong>如婚前個(gè)人還貸金額、結(jié)婚時(shí)賬戶余額、婚內(nèi)夫妻共同還貸金額、離婚時(shí)賬戶余額；第三種是通過(guò)評(píng)估或雙方協(xié)商確定，如結(jié)婚時(shí)房屋價(jià)值、離婚時(shí)房屋價(jià)值。在評(píng)估時(shí)，一次評(píng)估即可得到離婚和結(jié)婚兩個(gè)時(shí)間結(jié)點(diǎn)的房屋價(jià)值。