《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》近日向社會征求意見,該辦法正式通過后,將幫助更多的人實現(xiàn)“住有所居”。但是,購買共有產(chǎn)權(quán)住房后能否租賃、抵押?此類房屋的車位、物業(yè)費如何分配和繳納?對于這些問題,西城法院法官進行了分析。福州房地產(chǎn)審判觀察系專業(yè)福州房產(chǎn)律師–蔡思斌律師在長期關(guān)注、搜集福州及其他地區(qū)法院房地產(chǎn)審判實例，并結(jié)合自身多年辦案經(jīng)驗的基礎(chǔ)上歸納、編輯而成。
共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)為按份共有
解讀共有產(chǎn)權(quán)住房一切問題的根源,在于此類房屋的性質(zhì),是按份共有還是共同共有。對此,該辦法指出,共有產(chǎn)權(quán)住房,是指政府提供政策支持,由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè),銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平,并限定使用和處分權(quán)利,實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
雖然該辦法禁止擅自出售、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)住房,但合法出售等行為,如何操作?物權(quán)法規(guī)定:處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。
因此,法官預(yù)判,將來共有產(chǎn)權(quán)家庭用房產(chǎn)進行貸款、抵押、出租、出讓或進行重大修繕時,可能會因產(chǎn)權(quán)權(quán)限不足三分之二與代持機構(gòu)間發(fā)生糾紛。法官建議,政府部門在制定相關(guān)配套規(guī)定或正式簽約時,應(yīng)對產(chǎn)權(quán)家庭的前述權(quán)限予以明確。
產(chǎn)權(quán)份額可能引發(fā)物業(yè)糾紛
該辦法規(guī)定,購房人產(chǎn)權(quán)份額,參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定。具體的比例確定方式需待辦法正式通過后,依據(jù)相關(guān)規(guī)定確定。
而物權(quán)法則明確規(guī)定:決定籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
法官分析,在購房人產(chǎn)權(quán)份額確定后,行使建筑物區(qū)分所有權(quán)時可能就車位、公用修繕、物業(yè)服務(wù)、業(yè)主委員會等問題與其他業(yè)主或代持機構(gòu)發(fā)生糾紛。因此,在出臺相關(guān)規(guī)定或正式簽約時,應(yīng)注意明確這些物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容。
應(yīng)明確約定購房人貸款權(quán)限
如果買房后,無力支付房款怎么辦?如果購房人把產(chǎn)權(quán)賣給第三人,第三人和代持機構(gòu)發(fā)生糾紛如何處理?這也是很多人關(guān)心的問題。
根據(jù)辦法規(guī)定:共有產(chǎn)權(quán)住房可經(jīng)購房人和代持機構(gòu)協(xié)商一致向符合條件家庭轉(zhuǎn)讓,按產(chǎn)權(quán)比例獲相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓款;共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得產(chǎn)權(quán)證未滿5年不允許轉(zhuǎn)讓。因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的,可向建委(房管局)提申請,由代持機構(gòu)回購;代持機構(gòu)擁有優(yōu)先購買權(quán)。
法官分析,在辦法征求意見稿中,購房人可按政策性住房有關(guān)貸款規(guī)定申請住房公積金、商業(yè)銀行等購房貸款,也可將其所有部分用于抵押。但這就會涉及購房人在無力還清貸款、抵押權(quán)實現(xiàn)或其他債務(wù)糾紛導(dǎo)致對房屋進行拍賣等處理時,代持機構(gòu)在維護國家社會利益的同時,與第三人法律關(guān)系的問題。
對此,法官建議,相關(guān)政府部門在制定相關(guān)規(guī)定或簽訂正式合同時,對購房人的貸款權(quán)限、能否二次抵押、拍賣是否設(shè)定基準(zhǔn)價等應(yīng)做出明確約定,并與相關(guān)部門出臺聯(lián)合規(guī)定,預(yù)防有關(guān)合同效力與撤銷權(quán)的糾紛。