借名買(mǎi)房下的權(quán)利歸屬之爭(zhēng)||商品房買(mǎi)賣合同福州律師分享
【案情】
趙某與吳某系夫妻關(guān)系，趙某某系二人長(zhǎng)子，趙某玲系二人女兒，葉某系趙某某妻子。2010年9月30日原告趙某玲與新城公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，經(jīng)趙某某和葉某銀行卡轉(zhuǎn)賬10萬(wàn)元支付定金，相關(guān)發(fā)票付款方名稱系趙某玲。2010年10月3日通過(guò)葉某銀行卡轉(zhuǎn)賬支付預(yù)售定金182122元，發(fā)票付款方名稱則為趙某。2010年10月3日趙某作為買(mǎi)受人簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》。涉案房屋通過(guò)銀行貸款63萬(wàn)元，之后按揭還款均通過(guò)趙某銀行卡償還。2015年4月涉案房屋辦理產(chǎn)權(quán)證，登記權(quán)利人為趙某、吳某。
2009年朱某與趙某及案外人張某合伙經(jīng)營(yíng)挖掘機(jī)，2010年5月，朱某與趙某產(chǎn)生糾紛。2012年底朱某起訴趙某，法院判令趙某償還朱某合伙轉(zhuǎn)讓款28萬(wàn)元及利息。2015年朱某提出執(zhí)行申請(qǐng)，同年9月30日法院裁定查封涉案房屋。后趙某玲提出異議，該院執(zhí)行裁決庭裁定駁回趙某玲異議請(qǐng)求。
趙某玲遂提起執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求停止對(duì)涉案房屋的查封、拍賣等強(qiáng)制執(zhí)行措施并確認(rèn)房屋的所有權(quán)歸原告趙某玲享有。
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【分歧】
借名買(mǎi)房行為是因?yàn)閷?shí)際出資人不符合某種資格，或是不方便以本人的名義購(gòu)房時(shí),與登記名義人約定借用其名買(mǎi)房,將房屋登記在出名人名下,但仍保留房屋的使用權(quán)限。借名房屋的權(quán)屬變動(dòng)形式不滿足物權(quán)法對(duì)房屋權(quán)屬的形式要求,造成法律層面的產(chǎn)權(quán)人和實(shí)際層面的產(chǎn)權(quán)人不一致的形態(tài),從而引起諸多糾紛。目前問(wèn)題在于，對(duì)此類糾紛的處理，法律并沒(méi)有提供清晰的裁判規(guī)則供實(shí)踐參考,給法官適用法律造成極大困惑,導(dǎo)致了標(biāo)準(zhǔn)不一的裁判可能。對(duì)于借名購(gòu)買(mǎi)的房屋，在是否存在房屋所有權(quán)的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致，是否借名人實(shí)際上應(yīng)為該房屋的真實(shí)權(quán)利人，從而應(yīng)當(dāng)據(jù)此確認(rèn)借名人為房屋所有權(quán)人的問(wèn)題上，主要存在兩種意見(jiàn)。
第一種意見(jiàn)認(rèn)為，如根據(jù)當(dāng)事人提供的購(gòu)房款支付、房貸的償還、雙方之間關(guān)于借名買(mǎi)房及所有權(quán)歸屬的約定等證據(jù)，能夠證明在雙方之間形成了借名買(mǎi)房關(guān)系，則當(dāng)事人之間的真實(shí)意思是借名人購(gòu)買(mǎi)房屋并取得所有權(quán)，被借名人雖然根據(jù)相應(yīng)的房屋買(mǎi)賣合同等文件被登記為房屋所有權(quán)人，但這并非當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，據(jù)此作出的權(quán)屬登記不具有原因行為基礎(chǔ)，故而導(dǎo)致登記權(quán)利狀態(tài)與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致，此種情況應(yīng)回歸真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，故當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)的，應(yīng)予支持。這種觀點(diǎn)被稱為“物權(quán)說(shuō)”。
第二種意見(jiàn)認(rèn)為，在借名買(mǎi)房中，登記權(quán)利人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣合同是真實(shí)有效的，并且已經(jīng)基于這一基礎(chǔ)法律關(guān)系完成了房屋所有權(quán)登記，故登記權(quán)利人是唯一合法的房屋所有權(quán)人，借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當(dāng)事人，沒(méi)有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力。借名人不能根據(jù)借名買(mǎi)房協(xié)議的約定直接取得房屋的所有權(quán)。這一觀點(diǎn)被稱為“債權(quán)說(shuō)”。
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【解析】
筆者同意第二種意見(jiàn)，理由如下：
首先，對(duì)于該類糾紛的處理，本質(zhì)上應(yīng)取決于對(duì)物權(quán)關(guān)系和債權(quán)關(guān)系的區(qū)分以及不動(dòng)產(chǎn)登記在該法律行為中的認(rèn)識(shí)。借名買(mǎi)房關(guān)系中，實(shí)際存在兩個(gè)合意：一是存在于借名人與被借名人之間的關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的合意；另一個(gè)是借名人與第三人之間達(dá)成的房屋買(mǎi)賣，并據(jù)此向登記機(jī)關(guān)表達(dá)的關(guān)于房屋所有權(quán)登記的合意。這兩個(gè)合意在一般情況下是一致的，但在特定情形下則出現(xiàn)分離。就本案而言，涉案房屋登記在第三人趙某名下作為執(zhí)行標(biāo)的，趙某玲提出異議認(rèn)為房屋系歸其所有。假設(shè)趙某玲亦同樣系履行義務(wù)人，則其相對(duì)應(yīng)的權(quán)利人就無(wú)法執(zhí)行登記在本案第三人趙某名下的涉案房產(chǎn)，該房產(chǎn)將形成權(quán)利真空，嚴(yán)重影響正常的交易秩序。
其次，因我國(guó)物權(quán)法就不動(dòng)產(chǎn)的交易以登記為要件，故房屋權(quán)屬不能僅僅依據(jù)當(dāng)事人約定而發(fā)生物權(quán)效力。房屋所有權(quán)因此并未轉(zhuǎn)移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產(chǎn)生了特定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，該約定僅具有債權(quán)效力。被借名人因此對(duì)借名人負(fù)有相應(yīng)的協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，借名人因此而成為這一關(guān)系下的債權(quán)人。
再次，我國(guó)物權(quán)法第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定從外部關(guān)系的角度闡述不動(dòng)產(chǎn)爭(zhēng)議的處理規(guī)則，即在存在其他交易主體的外部關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記發(fā)生公信力，其功能在于保護(hù)交易安全，即交易主體合理信賴?yán)娴陌踩嗉唇灰渍吒鶕?jù)一般的判斷標(biāo)準(zhǔn)，在外觀為正常的條件下進(jìn)行的交易行為，其期待利益應(yīng)受法律保護(hù)。具體到本案中，即便趙某玲借名買(mǎi)房事實(shí)存在，但借名人只享有對(duì)登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對(duì)涉案房屋享有所有權(quán)，故其在本案中的主張不能得到法院支持。
（作者：張 衡；單位：江蘇省徐州市銅山區(qū)人民法院）
