??物權(quán)法生效前的農(nóng)村房屋善意取得的效力認定——山東日照中院判決王某某與秦某某、厲某某房屋買賣合同糾紛案
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裁判要旨
農(nóng)村房屋買賣行為發(fā)生在物權(quán)法生效以前，在不違反其他法律禁止性規(guī)定的前提下，農(nóng)村房屋滿足善意取得制度構(gòu)成要件，亦產(chǎn)生物權(quán)變動的法律后果。
案情
王某某（女）與厲某某（男）于1979年結(jié)婚，1982年，雙方在厲某某所在村建造平房五間，該房屋印契載明該房屋所有權(quán)人為厲某某。后雙方因感情不合于1988年離婚，并約定婚內(nèi)建造房屋歸女方王某某所有，但王某某離婚后改嫁并未在此房屋居住。2002年底，厲某某將該房屋轉(zhuǎn)讓與秦某某（非城鎮(zhèn)居民），雙方簽訂房屋買賣合同，約定房款為34000元，后秦某某交付房款取得房屋印契并搬到該房屋居住至今。期間，秦某某及妻子戶口均遷至厲某某所在村，并向村委交納房屋轉(zhuǎn)讓土地使用費10000元。王某某于2017年2月向法院起訴，請求確認厲某某與秦某某簽訂的房屋買賣合同無效，并返還涉案房屋及相關(guān)手續(xù)。
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裁判
山東省日照市東港區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，厲某某與秦某某簽訂的房屋買賣協(xié)議系雙方真實意思表示，合法有效。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條關(guān)于善意取得的有關(guān)規(guī)定,秦某某已經(jīng)向厲某某支付合理價格的購房款34000元，厲某某亦將房屋以及印契等相關(guān)手續(xù)交付給秦某某，秦某某購買涉案房屋系出于善意，秦某某購買涉案房屋應(yīng)系善意取得,故判決：駁回王某某要求確認厲某某與秦某某簽訂的房屋買賣合同無效的訴訟請求；駁回王某某要求厲某某與秦某某返還涉案房屋及相關(guān)手續(xù)的訴訟請求。
王某某不服一審判決，提起上訴。日照市中級人民法院經(jīng)審理認為，該案中房屋買賣行為發(fā)生在2002年，而當時物權(quán)法尚未實施故不應(yīng)適用于該案審理，按照“法不溯及既往”的原則，一審法院適用物權(quán)法審理本案確屬不當，本院予以糾正。一審法院根據(jù)查明的案件事實，適用合同法及土地管理法的相關(guān)規(guī)定，認定涉案房屋買賣合同有效，并判決駁回上訴人王某某的訴訟請求，判決結(jié)果正確，本院予以維持。遂于2017年9月15日作出判決：駁回上訴，維持原判。
評析
1.按照法不溯及既往原則，物權(quán)法實施以前的民事法律行為不應(yīng)適用物權(quán)法加以調(diào)整
本案中的農(nóng)村房屋買賣行為發(fā)生在2002年，當時物權(quán)法并未施行。我國物權(quán)法自2007年10月1日起施行，嚴格按照法不溯及既往原則，物權(quán)法只能適用于其生效后發(fā)生的法律行為，因此，該案的審理不應(yīng)該適用物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定。
2.本案系農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，重點是確定房屋買賣合同的效力
通過法院審理認定的事實看，厲某某和秦某某簽訂房屋買賣合同后，厲某某將登記在其名下的房屋轉(zhuǎn)讓給秦某某，并將房屋印契等相關(guān)手續(xù)予以交付，秦某某支付厲某某34000元房款，且根據(jù)當時市場價格該價格亦屬合理對價，秦某某交付房款后一直居住至今，厲某某與秦某某之間簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，符合合同法和土地管理法的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)予認可。另外，雙方的農(nóng)村房屋買賣行為與民法通則第四條規(guī)定的“自愿、平等、等價有償、誠實信用”原則亦相契合，根據(jù)民法通則第五條規(guī)定的“公民的合法的民事權(quán)益受法律保護”等內(nèi)容，該買賣行為應(yīng)受法律保護，且《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》已就共有人無權(quán)處分中的善意取得問題進行了規(guī)定，雖然房屋買賣行為發(fā)生時不動產(chǎn)善意取得制度尚未全面法定化，但面臨所有權(quán)人與善意第三人進行利益衡量時，本案遵循保護善意第三人的合法權(quán)益，維護交易安全和維護社會經(jīng)濟秩序的宗旨，判定該農(nóng)村房屋買賣合同有效。
3.該案農(nóng)村房屋買賣合同效力的認定，還取決于成員身份和不動產(chǎn)登記兩個因素
本案中，2002年簽訂農(nóng)村房屋買賣合同時，秦某某不是村集體經(jīng)濟組織成員，但是在一審起訴前已取得村集體經(jīng)濟組織成員資格。另外，本案還應(yīng)考慮到當時農(nóng)村房屋登記制度的特殊性，即2002年農(nóng)村房屋并沒有進行不動產(chǎn)的權(quán)屬登記，該案中房屋權(quán)屬的分配只是在離婚證上手寫該房屋離婚后歸女方所有，因此在沒有有效的權(quán)屬登記的情況下，占有成為重要的公示形式，秦某某自房屋買賣后一直居住在該房屋，此兩點也成為綜合認定本案農(nóng)村房屋買賣合同有效、駁回王某某訴訟請求的重要因素。
此外，本案中農(nóng)村房屋買賣合同認定為有效，是具備一定條件的，如買賣行為發(fā)生時間為2002年、買受人是非城鎮(zhèn)居民、買受人獲得了該村村集體經(jīng)濟組織成員資格等，在現(xiàn)實生活中，農(nóng)村房屋買賣合同的情況非常復(fù)雜，效力認定不能一概而論，需考量個案情況。
本案案號：（2017）魯1102民初1659號，（2017）魯11民終1230號
案例編寫人：山東省日照市中級人民法院?張閏婷
來源：人民法院報；福州律師網(wǎng)分享
