改判要點：土地承租一方在未經(jīng)土地使用權(quán)人同意的情況下，對承租的部分房屋進(jìn)行拆除或者擴(kuò)建的，待日后承租房屋拆遷后，不得就擅自拆除或擴(kuò)建部分主張拆遷補償權(quán)益

案情簡介：

福建省水利廳為訴爭土地使用權(quán)人，其授予水利水電研究院代管訴爭土地，并負(fù)責(zé)訴爭土地占用問題。2010年水利水電研究院與張麗簽訂《租賃合同》并約定租賃期限。期間，張麗拆除水利水電研究院原有建筑并加以擴(kuò)建，最終拆遷時合計該地塊面積157.94平方米。本案訴爭所在地因拆遷引起糾紛，原被告雙方未能協(xié)商訂立補充合同，現(xiàn)訴爭所在地已實際拆遷。

一審鼓樓區(qū)法院觀點：

自2001年起張麗就承租訴爭場地進(jìn)行管理建設(shè)，其作為實際承租人及管理人，對訴爭場地進(jìn)行了建設(shè)及維護(hù)，雖其并非訴爭所在土地所有權(quán)人，但其對其承租至今在訴爭場地上多所獨立建設(shè)的房屋和廠房等的拆遷補償權(quán)益享有權(quán)利。一審法院認(rèn)為，拆遷補償中張麗在租賃場地中享有157.94平方米的拆遷補償權(quán)益。

二審中，水利水電研究院提交訴爭場地1998年影像圖，張麗提供訴爭場地2006年航空攝影測量圖。

二審福州中院觀點：

由雙方在二審期間提交的證據(jù)，僅能體現(xiàn)當(dāng)時訴爭場地的建筑情況，亦不能證明訴爭的157.94平方米建筑系張麗于2000年上半年入場所建。即便張麗主張的事實存在，但因其未舉證證明拆除原有建筑前已取得水利水電研究院的同意，故對于張麗要求水利水電研究院返還相應(yīng)面積拆遷補償款的反訴不予支持。

評析：

土地承租一方在未經(jīng)土地使用權(quán)人同意的情況下，對承租的部分房屋進(jìn)行拆除或者擴(kuò)建的，待日后承租房屋拆遷后，不得就擅自拆除或擴(kuò)建部分主張拆遷補償權(quán)益。結(jié)合本案中張麗未告知土地使用權(quán)人便對承租房屋改造的行為，二審法院認(rèn)定其在此部分不能主張返還相應(yīng)面積拆遷補償款的觀點正確，有效地保障了土地所有權(quán)人的權(quán)利。

以此案為警示，承租人若需要對承租房屋進(jìn)行相應(yīng)的改造，應(yīng)及時與土地使用權(quán)人進(jìn)行磋商，得到其同意后方可改造。?

案例索引：(2019)閩01民終2863號，以上涉及人名均為化名。