改判要點(diǎn)：

二手房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂協(xié)議時(shí)所有權(quán)人尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，但在案證據(jù)體現(xiàn)其系訟爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)屬于未來(lái)可期待的事項(xiàng)，其有義務(wù)配合辦理房屋登記手續(xù)并過(guò)戶(hù)。

案情簡(jiǎn)介：

陳慶與林力、程意于2002年2月22日簽訂了《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》一份，協(xié)議約定：林力將訴爭(zhēng)房屋以140000元賣(mài)給陳慶，付款方式為現(xiàn)金，協(xié)議簽訂之日陳慶支付現(xiàn)金130000元，余款10000元待房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理完成之日再支付給林力，協(xié)議簽訂之日林力將房屋交給陳慶。協(xié)議第五條還約定房屋所有權(quán)歸林力及林力女兒享有，無(wú)論發(fā)生任何情況都不會(huì)影響房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)手續(xù)。協(xié)議簽訂當(dāng)日，陳慶向林力支付了現(xiàn)金130000元。林力于2002年2月22日向陳慶交付房屋，陳慶居住至今。

另查，林力至今未取得訟爭(zhēng)房屋權(quán)屬證書(shū)。

陳慶向一審法院起訴請(qǐng)求：一、判令林力、程意辦理訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)登記手續(xù)；二、判令林力、程意將訴爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)移登記給陳慶；三、判令林力、程意共同賠償陳慶逾期登記造成的損失。

一審倉(cāng)山區(qū)法院觀點(diǎn)：

原、林力簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》合法有效。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該法律條款的立法目的就是為制止權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。本案買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的為尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的房屋，較之明確產(chǎn)權(quán)的房屋買(mǎi)賣(mài)有較高的交易風(fēng)險(xiǎn)。《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事實(shí)上不能履行……。即使如林力在庭審中所述訟爭(zhēng)房屋來(lái)源于單位房改房，但其也僅取得了房屋的占有使用權(quán)，尚未登記取得房屋的物權(quán)，尚不能處分該房屋即辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)，陳慶要求履行尚不具備可執(zhí)行性。綜上判決：駁回陳慶的訴訟請(qǐng)求。

二審中，陳慶提交了位于同一樓棟的4樓業(yè)主林英于2014年8月13日取得的房屋產(chǎn)權(quán)證（復(fù)印件），即訟爭(zhēng)房屋辦理產(chǎn)權(quán)證并不存在法律上或事實(shí)上不能履行的情況。結(jié)合福州市住房保障和房產(chǎn)管理局《關(guān)于林英相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的函》及當(dāng)事人陳述，可以證實(shí)訟爭(zhēng)房屋已具備辦理產(chǎn)權(quán)登記條件。

林力原單位回函稱(chēng)訟爭(zhēng)房屋確系林力2002年出資購(gòu)買(mǎi)。

二審福州中院觀點(diǎn)：

陳慶和林力簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》合法有效。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條系對(duì)房屋權(quán)屬變更登記的行政管理性質(zhì)的規(guī)定，并非對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定。雖然雙方在簽訂協(xié)議時(shí)林力尚未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)，但在案證據(jù)體現(xiàn)林力系訟爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)屬于未來(lái)可期待的事項(xiàng)，且林力已收到協(xié)議約定的購(gòu)房款并將房屋交付給陳慶居住使用，應(yīng)當(dāng)在登記領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)后依約過(guò)戶(hù)至陳慶名下。現(xiàn)訟爭(zhēng)房屋已具備辦理產(chǎn)權(quán)登記和過(guò)戶(hù)條件，林力能夠履行而拒不履行合同義務(wù)，已構(gòu)成違約。但雙方買(mǎi)賣(mài)協(xié)議并未約定房屋辦理權(quán)屬過(guò)戶(hù)的具體時(shí)間，且陳慶亦未提供證據(jù)證明從2015年10月1日開(kāi)始陳慶即要求林力辦理訟爭(zhēng)房屋產(chǎn)權(quán)登記及過(guò)戶(hù)手續(xù)而遭到林力的拒絕，故陳慶要求賠償逾期登記的損失不予支持。綜上，改判：林力辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，并辦理變更登記手續(xù)，費(fèi)用均由陳慶承擔(dān)。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

• 法律規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。”房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力是否有影響？

一審認(rèn)為該法律條款的立法目的就是為制止權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。本案雙方買(mǎi)賣(mài)尚未進(jìn)行權(quán)屬登記的房屋有較高的交易風(fēng)險(xiǎn)，賣(mài)方尚未登記則尚未取得房屋的物權(quán)，其尚不能處分該房屋即辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)，故駁回買(mǎi)方要求賣(mài)方履行過(guò)戶(hù)手續(xù)的訴訟請(qǐng)求。二審認(rèn)為該法律條款的目的并非對(duì)房屋轉(zhuǎn)讓合同效力的強(qiáng)制性規(guī)定，本案房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效應(yīng)依法履行。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力不受房屋是否辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)的影響。

• 購(gòu)買(mǎi)未辦理登記的房屋，買(mǎi)方該如何救濟(jì)？

如本案當(dāng)事人所做，提交房屋買(mǎi)賣(mài)合同、占有房屋的事實(shí)、同一樓棟業(yè)主已經(jīng)取得房屋產(chǎn)證的證據(jù)以證明房屋已經(jīng)交付買(mǎi)方使用且訟爭(zhēng)房屋辦理產(chǎn)權(quán)證不存在法律上或事實(shí)上不能履行的情況，此時(shí)協(xié)助辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)則具備現(xiàn)實(shí)可能性，訴請(qǐng)便會(huì)被支持。

案例索引：(2019)閩01民終6235號(hào)，以上涉及人名均為化名。