改判要點：

父母在未獲得子女授權(quán)的情況下，以子女名義與購房者簽訂《房屋買賣合同》，屬無權(quán)代理，子女明確拒絕追認，《房屋買賣合同》自始不產(chǎn)生法律約束力，合同不存在解除問題，無權(quán)代理人應(yīng)仿照約定全額賠償。

案情簡介：

何華系訴爭房屋的所有權(quán)人。

2016年4月30日，劉方（買方）與何華（賣方）簽訂《房屋買賣合同》。劉方作為乙方、何華作為甲方以及第三人中介所作為丙方簽訂《居間服務(wù)合同》。劉方作為乙方、何華作為甲方以及第三人小白公司作為丙方簽訂《交易服務(wù)合同》。上述三份合同尾部甲方處“何華”的名字系何珠代簽。代理人處有何珠的簽名及手印。

同日，何珠出具《產(chǎn)權(quán)人及共有人未到場聲明》，內(nèi)容載明：“本人代表產(chǎn)權(quán)人何華及其配偶的真實意愿與劉方就買賣訴爭房屋簽訂《房屋買賣合同》《居間服務(wù)合同》《交易服務(wù)合同》以及其他相關(guān)合同文件等。……因有其他共有權(quán)人對該房屋主張權(quán)利而導(dǎo)致前述合同被認定無效的，……，本人應(yīng)向買方支付賠償金600000.00元整。”。

截至起訴之日，何珠始終未取得何華的授權(quán)確認函或公證委托書。

因何珠未履約，劉方于2018年1月2日向何珠發(fā)出《解除合同通知書》，后又再次發(fā)出《解除合同通知書》。上述信件因何珠未實際接收均被退回。

庭審中，何華表示對何珠未經(jīng)授權(quán)將何華名下房屋轉(zhuǎn)讓給劉方的行為拒絕追認。

劉方向一審法院起訴請求：1.確認劉方與何珠簽訂的《房屋買賣合同》于2018年1月2日解除；2.判令何珠、何華賠償劉方損失評估費及律師代理費。

一審馬尾法院觀點：

關(guān)于案涉《房屋買賣合同》是否有效。劉方與何珠簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，理由如下：首先，劉方與何珠簽訂的《房屋買賣合同》不具備法律規(guī)定的無效情形。其次，《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》明確一方締約時不具有所有權(quán)或處分權(quán)，不影響買賣合同的效力。第三，何珠、何華辯稱《房屋買賣合同》系附生效條件的合同。分析：第一，《房屋買賣合同》中并未明確約定該合同系附生效條件合同及所附的生效條件；第二，從《產(chǎn)權(quán)人及共有人未到場聲明》的作用來看，該聲明旨在明確何珠的后續(xù)義務(wù)以及限制劉方行使撤銷權(quán)的時間，何珠向劉方提供何華的授權(quán)確認函或公證委托書，系何珠必須履行的約定義務(wù)，也是《房屋買賣合同》的履行環(huán)節(jié)，并非合同生效條件，也與合同效力無關(guān)，僅僅影響物權(quán)變動結(jié)果。綜上，本案中劉方與何珠簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》合法有效。但是由于何華在庭審中拒絕追認代理權(quán)，導(dǎo)致案涉合同陷入履行不能的狀態(tài)，劉方的購房目的無法實現(xiàn)，何珠亦構(gòu)成違約，已達到劉方行使合同解除權(quán)的條件，故劉方有權(quán)要求解除《房屋買賣合同》。《房屋買賣合同》的解除時間為2018年1月25日。

關(guān)于何華是否承擔(dān)法律責(zé)任的問題。何珠未持有何華的書面授權(quán)材料，且何華拒絕追認，該《房屋買賣合同》對何華不發(fā)生法律效力，應(yīng)當(dāng)由何珠承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。在簽訂合同時，劉方主張其基于何珠、何華之間的父女關(guān)系以及何珠持有房產(chǎn)材料而相信何珠享有代理權(quán)。然司法實踐中，即使是享有日常家事代理權(quán)的夫妻一方對不動產(chǎn)的處分，也不應(yīng)納入日常家事范圍。此外，父母與子女間關(guān)于房屋有關(guān)證書如何保管的約定外人亦無從知曉，父母保管子女的證書并不必然能夠代表子女處分房屋，外人通常只能通過不動產(chǎn)登記來判斷房屋的權(quán)屬情況。故劉方主張何珠的行為構(gòu)成表見代理，缺乏事實和法律依據(jù)。綜上，《房屋買賣合同》對何華不發(fā)生法律效力，對于合同無法履行的后果和責(zé)任應(yīng)由何珠個人承擔(dān)。

劉方要求賠償損失及支付律師代理費的訴請是否合法有據(jù)的問題。現(xiàn)合同因無法繼續(xù)履行而解除。在本案中，雙方在合同中明確約定合同解除適用違約金條款，故本案應(yīng)適用違約金條款。鑒于雙方對任何一方不簽約應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任已作出明確約定，劉方不能要求何珠支付賠償差價損失。另，劉方明知何珠并非房屋的實際產(chǎn)權(quán)人，在未看到任何何華書面授權(quán)證明的情況下，仍輕信何珠承諾，在不動產(chǎn)買賣居間協(xié)議簽訂時沒有盡到應(yīng)盡的合理注意義務(wù)，導(dǎo)致之后該協(xié)議無法繼續(xù)履行亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。一審法院斟酌將違約金酌定為合同總價款的3%計，即198000.00元。

另，因雙方約定合同解除適用違約金條款，故本案應(yīng)適用違約金條款，而不適用損害賠償，因此劉方評估費理應(yīng)由其自行承擔(dān)。同時何珠作為違約方，應(yīng)向劉方支付律師代理費用。

綜上所述，判決：一、確認劉方與何珠簽訂的《房屋買賣合同》于2018年1月25日解除；二、何珠向劉方支付違約金及律師費。

二審福州中院觀點：

何珠在未獲得何華授權(quán)的情況下，以何華名義與劉方簽訂案涉《房屋買賣合同》，屬無權(quán)代理，何華明確拒絕追認，故對于劉方要求解除案涉《房屋買賣合同》的訴請，不予支持。

本案《產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》應(yīng)視為雙方已就何珠無法獲得何華追認導(dǎo)致合同無法履行的情形下何珠所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任進行約定，該約定合法有效，何珠應(yīng)按照約定支付賠償金600000元。此外，劉方支出的評估費用系其自行擴大的損失，自行承擔(dān)。

綜上，改判：何珠應(yīng)向劉方支付賠償金600000元。

福州律師蔡思斌評析：

一、父母買賣子女房屋系表見代理還是無權(quán)處分，合同是否有效？

一審認為即使是享有日常家事代理權(quán)的夫妻一方對不動產(chǎn)的處分，也不應(yīng)納入日常家事范圍，更何況是父母子女關(guān)系。父母保管子女的證書并不必然能夠代表子女處分房屋，故何珠的行為不構(gòu)成表見代理。案涉合同無法律無效事由且系無權(quán)處分據(jù)買賣合同司法解釋可得合同有效。

二審認為何珠在未獲得何華授權(quán)的情況下，以何華名義與劉方簽訂案涉《房屋買賣合同》，屬無權(quán)代理，而非無權(quán)處分。本案《房屋買賣合同》對何華不發(fā)生效力，對何珠亦不發(fā)生效力。【類似案例：(2019)閩01民終968號 連士琪、閩侯縣南嶼高岐麥田房產(chǎn)中介所房屋買賣合同糾紛二審民事判決書 判決內(nèi)容：在未獲得所有權(quán)人授權(quán)的情況下以其的名義簽訂了《房屋買賣合同》，事后所有權(quán)人表示不同意追認，故前述合同對所有權(quán)人不發(fā)生法律效力，確認合同無效。】

父母買賣子女房屋一般系無權(quán)處分，但本案情形中有代替簽字的情節(jié)，且買方明知對方系產(chǎn)權(quán)人的父母，故綜合分析賣方行為更接近于無權(quán)代理。

二、房產(chǎn)權(quán)人拒絕追認，買方損失何人承擔(dān)？

二審根據(jù)雙方自愿簽署的《產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》，判定何珠支付賠償金600000元。而對于評估費用，因雙方已就何珠無法獲得何華授權(quán)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任進行了約定，該筆支出系其自行擴大的損失，無須何珠賠償。【類似案例：(2019)閩01民終968號 連士琪、閩侯縣南嶼高岐麥田房產(chǎn)中介所房屋買賣合同糾紛二審民事判決書 判決內(nèi)容：《房屋買賣合同》無效并不影響《產(chǎn)權(quán)人及共有產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》的效力。】

以此案警示買方：

在明知對方無權(quán)代理買賣房屋時，應(yīng)像本案當(dāng)事人一樣簽署《產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》，明確約定對方未能獲得授權(quán)所應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，否則一旦被代理人未追認買賣房屋的效力，而自身也有錯在先，可能會被酌定減少可得的違約金數(shù)額。

案例索引：(2019)閩01民終5578號，以上涉及人名均為化名。