改判要點(diǎn)：可以辦理產(chǎn)權(quán)證和辦妥產(chǎn)權(quán)證含義并不相同，開發(fā)商應(yīng)支付違約金至實(shí)際辦妥案涉房屋的《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日為止?

案情簡介：

2011年，張琳（買受人）與福州大白實(shí)業(yè)有限公司（出賣人）簽訂了《商品房買賣合同》。2017年9月4日，雙方對案涉房屋辦證事宜另簽訂了《協(xié)議書》，約定福州大白實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于2018年4月20日前辦妥案涉房屋的房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)登記手續(xù)。若逾期，則東興龍居應(yīng)自協(xié)議簽訂之日起按張琳所購商品房總價款的日萬分之一向張琳支付違約金。2018年7月31日，福州大白實(shí)業(yè)有限公司按照張琳在《合同》中確認(rèn)的地址及聯(lián)系電話郵寄送達(dá)關(guān)于辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》登記的通知，郵件于2018年8月1日妥投，2018年8月2日寄達(dá)，2018年8月27日張琳取得案涉房屋《不動產(chǎn)權(quán)證書》

一審平潭法院觀點(diǎn)：

依據(jù)案涉《合同》、《協(xié)議書》約定，福州大白實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)負(fù)辦妥權(quán)屬登記手續(xù)的義務(wù)，現(xiàn)福州大白實(shí)業(yè)有限公司未在《協(xié)議書》期限內(nèi)代為辦妥權(quán)屬登記，構(gòu)成違約，依約應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。福州大白實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)自2017年9月4日起至具備辦證之日止，按張琳已付款的日萬分之一支付違約金。為此違約金應(yīng)自2017年9月4日計(jì)至2018年8月2日止，共計(jì)332天，即福州大白實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)向張琳支付逾期辦證違約金為1157364元×332日×0.01％計(jì)38424元。

二審福州中院觀點(diǎn)：

雙方于2017年9月4日簽訂的《協(xié)議書》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)依約嚴(yán)格履行。《協(xié)議書》明確約定，福州大白實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于2018年4月20日前辦妥案涉房屋的房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)登記手續(xù)并交付給張琳。若逾期，則福州大白實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)自該協(xié)議簽訂之日起按張琳所購商品房總價款的日萬分之一向張琳支付違約金，直至辦妥案涉房屋的《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日為止。張琳于2018年8月27日才取得案涉房屋的《不動產(chǎn)權(quán)證書》，其要求福州大白實(shí)業(yè)有限公司支付自2017年9月4日起至2018年8月15日止的逾期辦證違約金，有事實(shí)和合同依據(jù)，應(yīng)予支持。一審將逾期辦證違約金計(jì)至2018年8月2日止，有違雙方合同約定，本院予以糾正。

福州律師蔡思斌評析：

一審法院認(rèn)為，福州大白實(shí)業(yè)有限公司于2018年8月2日將辦理產(chǎn)權(quán)證的通知手續(xù)送達(dá)張琳即已經(jīng)履行了合同義務(wù)，因此違約金只需計(jì)算至8月2日。一審法院實(shí)際混淆了通知辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》和辦妥《不動產(chǎn)權(quán)證書》的區(qū)別，二人的《協(xié)議》約定福州大白實(shí)業(yè)有限公司應(yīng)于2018年4月20日前辦妥案涉房屋的權(quán)屬證書手續(xù)并交付給張琳，所謂辦妥產(chǎn)權(quán)證顯然不是可以辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》也不是通知辦理《不動產(chǎn)權(quán)證書》，而是實(shí)際取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》。因此本案違約金應(yīng)當(dāng)計(jì)算至張琳實(shí)際取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》即2018年8月27日，但張琳出于訴訟策略和訴訟風(fēng)險的考量，最終只要求支付違約金至房屋實(shí)際能夠可以辦理產(chǎn)權(quán)證的時間即2018年8月15日，因此二審法院將違約金實(shí)際支持至2018年8月15日。

案例索引：(2019)閩01民終28號，以上涉及人名均為化名。