一審法院觀點(diǎn)

原審法院于2013年6月18日作出（2013）思民初字第6060號(hào)民事判決判決：一、確認(rèn)《房產(chǎn)預(yù)約買賣協(xié)議書》合法有效；二、魏某協(xié)助將訟爭房產(chǎn)過戶至馬某名下；三、在辦理完過戶手續(xù)當(dāng)日將購房尾款83.6萬元支付魏某。

一審判決后，魏某不服該判決，提出上訴。

二審法院觀點(diǎn)

2013年9月15日，廈門市中級(jí)人民法院作出（2013）廈民終字第2684號(hào)民事判決書認(rèn)定，馬某提交的廈門市社會(huì)保險(xiǎn)管理中心社會(huì)保險(xiǎn)參保繳費(fèi)情況證明，不足以證明其符合廈門市購房條件，雙方簽訂《房產(chǎn)預(yù)約買賣協(xié)議書》存在客觀上履行不能，原審判決魏某協(xié)助馬某辦理過戶手續(xù)明顯不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以撤銷。因此判決維持上述第（一）項(xiàng)判決，撤銷第（二）、（三）項(xiàng)判決等。

二審宣判后，馬某向福建省高級(jí)人民法院提出再審申請。

再審觀點(diǎn)

2014年8月21日，福建省高級(jí)人民法院作出（2014）閩民申字第1225號(hào)民事裁定書認(rèn)定，馬某從2011年11月開始交社保，至魏某辦出產(chǎn)權(quán)證時(shí)，馬某繳納社保已超過一年。因此，二審以馬某違反限購政策為由，認(rèn)定雙方簽訂的購房協(xié)議存在客觀上履行不能雖有不妥，但二審認(rèn)定馬某未依合同約定付清購房款，并據(jù)此判決駁回馬某關(guān)于訟爭房產(chǎn)過戶的訴訟請求，并無不當(dāng)，故裁定駁回馬某的再審申請。

因此，結(jié)合本案，筆者想要就限購政策下房屋買賣合同效力認(rèn)定及責(zé)任分擔(dān)作如下延伸：

一、違反限購政策的房屋買賣合同有效。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，雙方意思表示真實(shí)一致且合同不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不損害社會(huì)公共利益和第三人利益，則房屋買賣合同有效。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一) 》第四條規(guī)定：“人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二) 》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。”因此，根據(jù)違反法律和行政法規(guī)導(dǎo)致合同無效的，僅限于全國人大及其常委會(huì)制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)，且強(qiáng)制性規(guī)定僅限于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

所以，限購政策并不屬于法律和行政法規(guī)范疇，故不能作為合同無效的理由。因此，違反限購政策的房屋買賣合同應(yīng)為有效。

二、違反限購政策的房屋買賣合同解除條件。

因違反限購政策而導(dǎo)致房屋無法過戶，屬于不能實(shí)現(xiàn)合同目的的情形。故當(dāng)事人就解除房屋買賣合同無法達(dá)成一致意見時(shí)，為了維護(hù)交易秩序，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的相關(guān)規(guī)定，如果限購政策導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度，則可以解除合同。但是，如果限購政策并未達(dá)到合同不能繼續(xù)履行、無法實(shí)現(xiàn)合同目的的程度，就不能解除合同。

三、房屋買賣合同解除后違約責(zé)任的分擔(dān)。

限購政策導(dǎo)致房屋買賣合同解除并不必然免除雙方的違約責(zé)任承擔(dān)。具體而言，單純因限購政策實(shí)施導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)而解除合同的，屬于不可抗力(也有觀點(diǎn)認(rèn)為屬于情勢變更)，雙方均無違約行為，雙方互不負(fù)違約責(zé)任。

但是，如果在合同訂立、履行過程中，因?yàn)橐环酱嬖谶`約行為而使房屋買賣違反限購政策導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，如惡意拖延付款時(shí)間或過戶時(shí)間，結(jié)果遭遇限購政策出臺(tái)；再比如惡意通過中斷繳納社會(huì)保險(xiǎn)或所得稅而使購房資格喪失等，在前述情形下，存在違約行為的一方在合同解除后仍需要承擔(dān)違約責(zé)任。

綜上所述，筆者認(rèn)為違反限購政策的房屋買賣合同仍為有效，但是若因限購政策導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，雙方可以解除合同。合同解除后，若雙方均無違約行為，則雙方互不負(fù)違約責(zé)任，若系因一方違約而導(dǎo)致違反限購政策使合同目的無法實(shí)現(xiàn)而解除合同的，違約方不可免除違約責(zé)任。