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福州律師蔡思斌原創(chuàng)–商品房售后包租違法,能否以此主張解除商品房買賣合同?

福州律師蔡思斌原創(chuàng)–商品房售后包租違法,能否以此主張解除商品房買賣合同?

案例參考

售后包租是房地產(chǎn)開發(fā)商為了促進銷售,在商品房出售時與買受人約定,在出售后的一定期限內(nèi)由該開發(fā)商以代理出租的方式進行出租,以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。然而,此種行為被《商品房銷售管理辦法》明令制止。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第11條:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”的規(guī)定,是否可以訴之法院,請求解除商品房買賣合同呢?

縱觀多數(shù)案件,裁判觀點均認(rèn)為建設(shè)部出臺的《商品房銷售管理辦法》屬于管理性規(guī)定,非法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定,售后包租及《商品房買賣合同》的效力不因違法而無效。若無法定解除與約定解除的相關(guān)事由,解除合同的訴求不會被法院支持。

案例參考一:(2017)蘇0803民初4088號

法院觀點:《商品房銷售管理辦法》屬于管理性規(guī)定,非法律和行政法規(guī),不影響售后包租行為的效力。原告購買商鋪以其三年應(yīng)得房屋租金抵扣其應(yīng)付購房款,系雙方真實意思表示,并不違反我國法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定,故合同合法、有效。

原被告對于合同所涉及的三年期限有不同觀點,原告認(rèn)為系委托租賃及經(jīng)營期限,三年后合同應(yīng)予解除。被告認(rèn)為“三年”系對房屋租金抵扣購房款的年限,合同約定租賃及經(jīng)營期限應(yīng)為20年。

裁判觀點為:從合同約定中可以確定雙方的委托租賃及經(jīng)營期限并非三年,原告無證據(jù)證明系受欺騙或受脅迫而簽訂合同,即便如此也已超過撤銷期間,該條款具有法律約束力。合同另約,除法定情形外,甲乙雙方均不得單方解除本合同的內(nèi)容,現(xiàn)原告不能舉證證明存在法定解除事由,故不予支持原告解除合同的訴訟請求。

案例參考二:(2016)晉02民終784號

一二審觀點基本一致,均認(rèn)為:原、被告在簽訂《京都國際廣場商鋪認(rèn)購協(xié)議書》時,已在協(xié)議書中記載“已返三年租金61534元”,并以此抵頂了部分購房款。雖未簽訂商鋪租賃合同,但從協(xié)議書內(nèi)容能夠認(rèn)定簽協(xié)議時原告知曉商鋪將由他人租賃經(jīng)營的事實。協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實意思表示,并不違反強制性規(guī)定,協(xié)議合法有效。因雙方未約定合同解除條款,且原告主張解除合同證據(jù)不力、不屬于法定解除事由,不予支持解除合同。

裁判要旨:包租銷售行為以及被上訴人在具體項目運營過程中的具體經(jīng)營行為是否符合管理規(guī)定并不影響協(xié)議效力。

案例參考三:(2015)潭中民一初字第44號

法院觀點:《商品房銷售管理辦法》屬于行政管理性規(guī)定,并非法律和行政法規(guī),因此不影響被告與第三人所簽《商品房買賣合同》、《金榮·國際商品城商鋪委托經(jīng)營管理合同》的法律效力。根據(jù)目前證據(jù)顯示,被告與第三人簽訂相關(guān)合同,買賣房屋的真實意圖明確,沒有證據(jù)表明該房屋買賣涉及非法吸收公眾存款的情況。房屋買賣行為合法有效。

參考案例三中,“房屋買賣涉及非法吸收公眾存款”指的是:當(dāng)事人訂立售后包租合同的主要目的并不是為了銷售房產(chǎn),而是以售后包租的方式進行非法吸收資金的借貸融資,此種情形下,房地產(chǎn)開發(fā)商的行為則涉嫌非法吸收公眾存款罪,其所訂立的售后包租合同無效。既然無效,當(dāng)事人可以隨時請求法院解除合同。

法條依據(jù):《最高人民法院發(fā)布關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條第一款。

參考案例:(2018)陜01刑終369號

如若房地產(chǎn)開發(fā)商誠然是以買賣房產(chǎn)為目的,商品房買賣合同無法解除,繼續(xù)履行,那么,實施售后包租行為的房地產(chǎn)開發(fā)商并沒有得到懲罰,是否意味著《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定成為一紙空文,被束之高閣了呢?其實不然,實踐中房產(chǎn)商售后包租或者變相售后包租,相關(guān)部門可給予行政處罰

案例參考:(2013)常行終字第72號

案情簡介:2012年4月9日,澧縣房管局認(rèn)定凌云公司存在采取售后包租方式銷售未竣工商品房的違法行為,遂對該公司作出行政處罰決定,責(zé)令凌云公司60日內(nèi)改正違規(guī)行為,并對其處以罰款60000元。

一二審法院觀點:凌云公司“售后包租”的違法事實清楚。凌云公司在未解除商品房買賣合同前,采取售后包租方式銷售未竣工商品房的違法事實清楚,違反《商品房銷售管理辦法》。澧縣房管局是法定的房屋登記行政管理機關(guān),主體適格。其作出的行政處罰決定程序合法、認(rèn)定事實清楚、處罰幅度適當(dāng),依法應(yīng)予支持。判決:維持行政處罰決定。

蔡思斌

2019年11月15日

菜驢雜錄:所有糾結(jié)做選擇的人心里早就有了答案,咨詢只是想得到心里內(nèi)心所傾向的選擇。

—東野圭吾

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