居住權(quán)最早源于羅馬法，是指以居住為目的，對(duì)他人的住房及其附屬設(shè)施所享有的占有、使用的權(quán)利。關(guān)于居住權(quán)早在2001年就曾出現(xiàn)在《關(guān)于適用婚姻法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?7條第3款規(guī)定：“離婚時(shí)，一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)中的住房對(duì)生活困難者進(jìn)行幫助的形式，可以是房屋的居住權(quán)或者房屋的所有權(quán)。”《物權(quán)法》（2007年）立法過(guò)程中對(duì)居住權(quán)曾有過(guò)廣泛爭(zhēng)議，但最終沒(méi)能寫(xiě)入《物權(quán)法》。
由于《物權(quán)法》第五條物權(quán)法定原則存在，司法實(shí)踐中當(dāng)事人主張居住權(quán)時(shí)，不少法院往往會(huì)以“我國(guó)法律并未規(guī)定居住權(quán)的設(shè)立、行使等相關(guān)內(nèi)容，故主張行使居住權(quán)依法無(wú)據(jù)”駁回訴訟請(qǐng)求。現(xiàn)《民法典》將居住權(quán)作為物權(quán)編一章單列，我國(guó)住宅“兩權(quán)”分離時(shí)代即將開(kāi)啟。
居住權(quán)概述：
1、居住權(quán)可以通過(guò)書(shū)面合同設(shè)定，但以登記為權(quán)利設(shè)立的要件，也可以遺囑設(shè)定。
2、原則上無(wú)償。
3、居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，原則上不得出租。
4、居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。
居住權(quán)和租賃權(quán)的對(duì)比：
居住權(quán)與房屋租賃權(quán)都是對(duì)他人房屋所享有的使用權(quán)，二者具有一定的相似性，主要存在以下差別。
1、居住權(quán)屬于用益物權(quán)是絕對(duì)權(quán)，必須要通過(guò)登記而設(shè)立，可以對(duì)抗房屋所有權(quán)人之外的任何第三人，享有的是物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。而租賃權(quán)是作為債權(quán)屬于相對(duì)權(quán)，依據(jù)合同相對(duì)性，承租人只能對(duì)出租人享有租賃權(quán)，不具有對(duì)世性，除“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”等情形外，不能對(duì)抗第三人，享有的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。顯然，法律對(duì)其居住權(quán)的保護(hù)要遠(yuǎn)強(qiáng)于租賃權(quán)。
2、居住權(quán)原則上無(wú)償，而租賃權(quán)設(shè)立基于租賃合同，是一種雙務(wù)、有償?shù)姆尚袨椋赓U權(quán)取得必須以支付租金為條件。
3、依據(jù)《合同法》第214條規(guī)定，租賃合同期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。而居住權(quán)沒(méi)有期限限制，最長(zhǎng)可以是居住權(quán)人出生至死亡，一生的時(shí)間。
居住權(quán)將帶來(lái)的影響
1、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)
過(guò)去房產(chǎn)交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租賃。《民法典》生效后，還應(yīng)當(dāng)查詢是否存在居住權(quán)。居住權(quán)設(shè)立之后，即便房產(chǎn)在居住權(quán)年限內(nèi)被原所有權(quán)人轉(zhuǎn)手賣(mài)掉，買(mǎi)家事后獲得不動(dòng)產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，但此時(shí)買(mǎi)家取得所有權(quán)并非完整的，無(wú)法對(duì)抗已設(shè)立的居住權(quán)，無(wú)權(quán)趕走居住權(quán)人，類(lèi)似于“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。
但如上所述，法律上對(duì)居住權(quán)保護(hù)要遠(yuǎn)甚于租賃權(quán)，租賃只是合同關(guān)系，最高租賃期限不得超過(guò)20年，且新房主可以依據(jù)租賃關(guān)系取得房屋收益。而居住權(quán)的時(shí)間期限，理論上可以無(wú)限長(zhǎng)、直至居住權(quán)去世才會(huì)消失。同時(shí)，居住權(quán)無(wú)償是原則、有償為例外，不約定就不會(huì)存在租金收益。因此設(shè)立了居住權(quán)的房屋流通屬性和價(jià)值將大打折扣，甚至可能是花錢(qián)買(mǎi)了一套“無(wú)法使用”的房子。
因此2020年1月1日后，購(gòu)買(mǎi)房屋一定要前往不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查明所購(gòu)房屋是否存在居住權(quán)負(fù)擔(dān)。
2、租賃市場(chǎng)
對(duì)于長(zhǎng)期租賃合同，在租房合同中，給租客設(shè)立租賃年限等同時(shí)間的居住權(quán)，將進(jìn)一步保障租客的權(quán)益。不少房東往往會(huì)隨著租住年限的增加要求上漲房租，如果不同意就通過(guò)其他手段逼迫租客退租解除合同。
《民法典》生效后，如果租客想要長(zhǎng)期租房，可以與房東額外再簽訂《居住權(quán)合同》，這樣即便房東想漲租金解除《租賃合同》，但如果居住權(quán)期限未滿，即便《租賃合同》解除房東也無(wú)法再次出租獲利，這可以從根本上解決壞房東的不軌之心。
居住權(quán)在實(shí)踐中的適用
1、為結(jié)婚時(shí)到底加名不加名提供一個(gè)變通的方式
不少人結(jié)婚時(shí)往往會(huì)要求另一方在其個(gè)人房屋中加上名字。但加名即意味著贈(zèng)與完成，如二人婚后感情不和離婚，那么一方可以依據(jù)產(chǎn)權(quán)證登記分得房屋相應(yīng)份額。而在房?jī)r(jià)高昂的今天，房子往往是家庭共同出資購(gòu)買(mǎi)，如果加名后離婚將導(dǎo)致家庭財(cái)產(chǎn)大大減損，因此部分人往往會(huì)拒絕加名，最終導(dǎo)致許多情侶一拍兩散。
而加名方之所以要求加名是缺乏安全感，擔(dān)心婚后二人不和感情破裂最終導(dǎo)致除了付出青春什么都沒(méi)有得到，甚至連個(gè)住的地方都沒(méi)有。《民法典》生效后，雙方可以通過(guò)簽訂一個(gè)長(zhǎng)期或是附條件《居住權(quán)合同》解決該問(wèn)題，由于居住權(quán)能夠?qū)顾袡?quán)，如此即便雙方感情破裂離婚，也能使得另一方居住權(quán)得到保障。
2、為以房養(yǎng)老制度提供支持
我國(guó)正逐漸步入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老已經(jīng)成為重要社會(huì)問(wèn)題。《民法典》生效后，自己擁有房屋但無(wú)子孫或子孫不孝的老人，可以將房屋所有權(quán)出讓與金融機(jī)構(gòu)，獲得經(jīng)濟(jì)收入，再與金融機(jī)構(gòu)設(shè)立一個(gè)終生居住的居住權(quán)，這樣金融機(jī)構(gòu)既能以一個(gè)較低的價(jià)格獲得房屋所有權(quán)，另一方面又能使得老人有穩(wěn)定的收入使其老有所養(yǎng)。
3、避免子女因房產(chǎn)繼承產(chǎn)生矛盾
出于對(duì)子女取得財(cái)產(chǎn)后就不孝順的擔(dān)憂，有些老人往往不會(huì)直接將自身所有的房屋直接過(guò)戶與子女，而是通過(guò)遺囑的方式。但遺囑可能導(dǎo)致老人過(guò)世后，子女因?yàn)榉慨a(chǎn)分配產(chǎn)生矛盾，影響家庭和睦，《民法典》生效后，老人可以通過(guò)事先將房屋所有權(quán)分配與子女，再與子女簽訂《居住權(quán)合同》設(shè)立居住權(quán)，如此即可提前解決身后事。
?4、避免父母為子女買(mǎi)房子女卻成白眼狼
由于現(xiàn)房?jī)r(jià)高昂，往往是由父母直接出資為子女購(gòu)買(mǎi)房屋，房屋所有權(quán)登記于子女名下，但由此也帶來(lái)一個(gè)問(wèn)題，如果子女是白眼狼，將導(dǎo)致父母老無(wú)所依，為解決這種問(wèn)題，父母可以和子女約定，父母在世期間對(duì)所購(gòu)房屋享有永久居住權(quán)。
居住權(quán)可能帶來(lái)的問(wèn)題
1、如果老賴把自己已經(jīng)資不抵債的房子設(shè)置一個(gè)終生“居住權(quán)”，該怎么辦？
2、居住權(quán)與所有權(quán)分離，那么新設(shè)居住權(quán)的房子，其入學(xué)權(quán)益、落戶權(quán)益歸誰(shuí)所有？
3、居住權(quán)存續(xù)期間，是否有權(quán)進(jìn)行裝修？裝修附加價(jià)值如何處理？
一個(gè)新制度設(shè)立，必然帶來(lái)許多新的問(wèn)題，具體如何解釋還得看最高院司法解釋?zhuān)蠹仪沂媚恳源?/p>
