改判要點：大福公司作為出賣人應當履行按時交付房屋的義務，根據合同約定，大福公司應在規定期限內將符合條件的案涉房屋交付給小琴，但根據大福公司的陳述，其逾期才具備交房條件，大福公司的行為亦構成違約。大福公司抗辯因小琴逾期付款，其無需交房。但拒絕交房與是否達到交房條件屬于兩個不同的問題，即使大福公司確因小琴逾期付款拒絕交付房屋，也應按法律規定及時告知買受人。因此，鑒于合同履行過程中雙方均存在違約行為，結合本案實際情況和目前房地產市場行情，基于公平、利益均衡原則，亦考慮到大福公司和其他業主的類似案件的處理情況，對雙方提出的違約金主張均不予支持。

案情簡介：

2013年10月31日，大福公司開具銷售不動產統一發票，確認向小琴預收大福麒麟海灣#11房的購房款442539元。2014年11月16日，小琴（買受人）與與大福公司（出賣人）簽訂編號為MF-2007-01的《商品房買賣合同》（以下簡稱合同）、買賣合同補充協議（以下簡稱補充協議）等，約定小琴向大福公司購買位于平潭縣大福麒麟海灣一期[位于編號為2011G020地塊]#11房，總價1292539元。合同第六條約定：買受人應在簽訂合同之日向出賣人支付首期房款442539元，余款85萬元由買受人辦理銀行按揭貸款。合同第七條約定：買受人未按合同約定時間付款，按逾期時間分別處理不作累加，（1）逾期不超過15日，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之三的違約金，合同繼續履行；逾期超過30日后，買受人在出賣人書面催告3日后仍未支付應付款的，出賣人有權解除合同，出賣人解除合同的買受人按累計應付款的20%向出賣人支付違約金；買受人愿意繼續履行合同的，經出賣人同意，合同繼續履行，自本合同規定的應付款期限之第二天起至實際全額支付應付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應付款萬分之五的違約金；本條中的逾期應付款指依照本合同第六條規定的到期應付款與該期實際已付款的差額，采取分期付款的按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。合同第八條約定：出賣人應當在2015年12月1日前，將符合約定條件的商品房交付買受人使用。合同第九條約定出賣人逾期交房的違約責任。合同第十條約定：包含變更小區總體規劃設計和基礎設施、公共配套設施等在內的經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內書面通知買受人，買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復，買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受變更不退房，出賣人未在規定時限內通知買受人的買受人有權退房；買受人退房的，出賣人須在買受人書面提出退房要求之日起30日內將買受人已付款退還給買受人，并按人民銀行同期活期利率給付利息；買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議，因出賣人原因造成買受人損失的，出賣人應當給予合理補償。合同第二十條約定，本合同確定的聯系地址為各類通知、文書送達的地址，如有變動應及時通知對方當事人和登記機構，否則造成相關通知文書無法送達的，將視同已經送達，由此產生的法律責任由當事人自行承擔。合同第二十四條約定，合同一式四份，出賣人二份、買受人一份、相關部門一份。補充協議第五條約定：“關于合同第六、第七條付款特別約定……5.3如買受人選擇按揭付款的：5.3.1買受人應在下述時間內辦理完畢相關手續并提供相關資料（以銀行規定為準，下同），否則買受人應當承擔延遲付款的責任，出賣人有權要求買受人在出賣人通知后3日內付清全部剩余未付購房款項，每逾期一日，買受人應按所購商品房總價款未付部分的日萬分之三向出賣人承擔違約金，逾期超過30日的出賣人有權解除買賣合同，買受人應按購房總價款20%向出賣人承擔違約金：(1)買受人應于雙方簽訂《商品房買賣合同》之日向銀行提供完成相關按揭材料供銀行審查，如銀行要求買受人補充按揭資料的，買受人應于收到銀行或者出賣人發出的補充材料通知書后3日內補齊資料；（2）買受人的按揭貸款申請或按揭銀行批準之后……5.3.2發生如下情形之一的，買受人應在接到按揭銀行或出賣人書面通知后3日內無條件向出賣人補足差額款，否則，每逾期一日買受人應按日向出賣人支付逾期應付款萬分之三的違約金，逾期超過30日的出賣人有權解除本合同，買受人應按購房總價款20%向出賣人承擔違約金，（1）非出賣人原因，導致買受人無法辦理按揭或銀行準予辦理的按揭成數、年限有所降低……（3）非出賣人原因造成按揭銀行不能在雙方簽訂本合同之日起45日內向出賣人賬戶足額發放全部按揭貸款……”。補充協議第六條約定，買受人尚未依合同約定繳清全額房款、面積差異房價款、因違約產生的全部違約金等情形，出賣人有權拒絕向買受人交付所購商品房，且不承擔逾期交房責任。補充協議第七條約定，合同第十條中“該商品房項目的規劃、設計”是指買受人所購商品房所在樓宇的規劃、設計，該商品房所在樓宇之外的本項目范圍內其他用地，出賣人可依據政府部門最終批準的規劃和使用功能開發、建設及使用。補充協議第十條約定，本合同依約定或者法律規定解除的，買受人與產權共有人均必須在一方提出解除合同之日起7日內，備齊并簽署申請資料向有關部門辦妥以下事項的申請手續，否則每逾期一日買受人應每日以房價總額的萬分之一向出賣人支付違約金，且出賣人有權不退還全部已付房款：本合同已經在房管部門備案的，必須經房管部門批準解除備等；按照本合同約定出賣人享有解除本合同權利時，若出賣人選擇解除本合同的，出賣人有權在買受人已交款項中直接扣除其應承擔之違約金，及出賣人因簽署本合同及本補充協議而承擔的全部稅費、銷售傭金、簽約律師費及因此而產生的其他費用均由買受人承擔，出賣人有權在退還買受人購房款（無息）前將違約金和上述稅費先行予以扣除，買受人購房款不足以抵扣違約賠償金和前述稅費的，出賣人有權繼續向買受人追償等。補充協議第十一條約定，除合同約定特殊情形外，出賣人和買受人相互送達與本合同有關的文件，均應當面簽收或以書面形式掛號郵寄或特快專遞送達，一方寄出函件之日起的第5日，視為該函件已送達對方且生效（包括被退件或他人簽收等），送達地址以合同記載的通信地址為準，一方若變更通信地址應及時書面通知另一方，否則應自行承擔由此引起的無法通知、延遲通知等不利后果等。案涉合同于2014年11月20日辦理合同登記備案（嵐綜實房地交第（20142678）號）。2014年11月29日，大福公司通過郵政快遞向地址為平潭縣城關臺亞嵐大風車幼兒園的收件人小琴寄送辦理按揭通知書，經查詢為他人收。2015年11月27日、2017年2月17日，大福公司二次通過郵政快遞向地址為“平潭縣萬豪匯景城B區? 林小花收（轉小琴）”（《商品房買賣合同》上載明的小琴地址）的收件人小琴寄送通知函，告知小琴其未按《商品房買賣合同》約定辦妥銀行按揭貸款手續已構成違約，要求小琴在收到函件后限期辦妥銀行按揭貸款手續并完成付款義務等內容，經查詢二份郵件分別為本人收（2015年11月29日）、他人收（2017年2月18日）。2017年3月6日，大福公司將案涉合同交予小琴。另查，小琴曾于2014年1月就購買大福公司的商品房向中國工商銀行股份有限公司福建自貿試驗區平潭片區分行申請按揭貸款，但未獲審批通過。此外，小琴曾就案涉糾紛向一審法院起訴訴訟，請求判令解除案涉《商品房買賣合同》、判令大福公司返還已付購房款并支付占用期間利息，一審法院于2017年3月29日立案。期間大福公司提起反訴，請求判令小琴向大福公司支付違約金。2017年6月13日，小琴申請撤訴并獲一審法院準許，大福公司未撤訴，一審法院作出（2017）閩0128民初X號民事判決書，以大福公司未訴請解除合同而要求小琴支付違約金，依據不足為由，駁回大福公司的訴訟請求。大福公司不服該判決，提起上訴，福州市中級人民法院經審理后判決駁回大福公司的上訴，維持原判。?

一審平潭法院觀點：

一、案涉商品房所在的2011Ｇ020地塊是否存在規劃變更。小琴主張2011Ｇ020地塊存在規劃變更而大福公司未履行書面通知，并提交建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、《平潭綜合實驗區環境與國土資源局關于批復的函》、《平潭綜合實驗區規劃局關于確認平潭大福文化地產有限公司2011Ｇ020地塊和2011Ｇ021地塊技術經濟指標的函》、《總平規劃方案變更公示》、平潭綜合實驗區管委會《關于平潭綜合實驗區萬北路與平嵐二路交叉口東北側2011Ｇ020號地塊國有建設用地使用權的批復》、《關于大福公司2011Ｇ020地塊規劃條件變更事宜的批復》等一系列證據，一審法院組織雙方進行證據交換和質證后，鑒于小琴提交的證據無法直接證明2011Ｇ020地塊存在規劃變更，為查明事實，一審法院向平潭綜合實驗區規劃局函詢大福麒麟海灣一期自2013年10月起是否存在規劃變更情況，平潭綜合實驗區規劃局于2018年8月3日復函稱：大福麒麟海灣房地產項目位于平潭嵐城片區交叉口東北側，項目分為北地塊、南地塊建設。項目設計方案（含總平面圖）于2013年4月18日批復，北地塊一、二期建設工程規劃許可證于2013年7月17日核發。2014年11月12日，該項目業主平潭大福文化地產有限公司向規劃局提交《關于2011Ｇ020地塊方案變更的申請報告》，申請在規劃條件允許的范圍內對2011Ｇ020地塊方案進行相應變更，規劃局收到申請后，依據《中華人民共和國城鄉規劃法》第五十條第二款規定，于2014年12月17日進行《總平規劃方案變更公示》，征求各利益相關人及周邊相關人的意見，公示期間為2014年12月17日至2014年12月26日。因公示期間收到多個利益相關人及周邊相關人的反對意見，經規劃局研究，決定不同意該變更申請。故大福麒麟海灣一期項目為大福麒麟海灣房地產北地塊項目，自2013年10月起至今，不存在變更規劃情況。一審法院將規劃局復函交原被告雙方進行質證，大福公司對該復函無異議，小琴仍堅持認為2011Ｇ020地塊存在規劃變更而大福公司未履行書面通知。一審法院認為，平潭綜合實驗區規劃局的復函對2011Ｇ020地塊是否存在規劃變更進行了詳細說明，對大福公司曾申請規劃變更而未獲批準的情況亦進行了一并說明，小琴堅稱該地塊存在規劃變更但已提交的證據無法進行反駁，一審法院對2011Ｇ020地塊自2013年10月起未存在規劃變更的事實予以確認，小琴關于案涉商品房所在的2011Ｇ020地塊存在規劃變更而大福公司未履行書面通知的主張，沒有事實依據，不予支持。

二、大福公司是否進行虛假廣告宣傳。小琴主張大福公司進行虛假廣告宣傳，違約在先，大福公司則辯稱大福公司并未虛假宣傳，且雙方已在補充協議中明確約定廣告不作為合同要約。一審法院認為，小琴提交的廣告宣傳冊等并不能直接認定為大福公司虛假宣傳，而且，根據補充協議第十三條約定，買受人已知悉出賣人所作的售樓書、售樓廣告、沙盤、產品模型或其他宣傳資料僅作為展示設計思路而設立或提供，并同意不作為本合同的要約、附件或組成部分，任何一方不得原因任何其他書面的、口頭的或其他形式的承諾、聲明、告示、宣傳資料，買受人與出賣人的權利義務以本合同及相關書面協議的約定為準，小琴在補充協議上簽字認可。故小琴主張大福公司進行虛假廣告宣傳，一審法院不予支持。

三、小琴關于行使不安抗辯權的抗辯能否成立。小琴抗辯大福公司開發的地塊被政府收回、法定代表人去世、降價售房、公司股份被凍結，被工商部門處罰等種種經營異常和危機狀況另其產生不安，有權行使不安抗辯權。一審法院認為，根據《中華人民共和國合同法》第六十八條“應當先履行債務的當事人，有確切證據證明對方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）經營狀況嚴重惡化；（二）轉移財產、抽逃資金，以逃避債務；（三）喪失商業信譽；（四）有喪失或者可能喪失履行債務能力的其他情形。當事人沒有確切證據中止履行的，應當承擔違約責任”，首先，小琴辯稱其已辦理銀行按揭貸款手續且從未要求銀行停止辦理按揭，但卻提出不安抗辯權，和基于不安抗辯權的中止履行行為矛盾；其次小琴提交的證據并不足以證明大福公司經營狀況嚴重異常等有喪失或可能喪失履行職務情形。作為市場經營主體，降價售房系企業自主經營行為，并不能直接推導出大福公司經營狀況嚴重異常，小琴主張的開發地塊被收回、公司股份凍結、拖欠工程款被行政處罰等亦無法直接認定大福公司經營狀況已經達到嚴重異常程度，況且大福公司股份被凍結、拖欠工程款被行政處罰等均發生在2015年年底、2016年，而合同雙方約定小琴應在領取合同后45日內辦結銀行按揭，亦不能以事后發生的行為作為其當時中止履行的依據。綜上，小琴關于行使不安抗辯權的抗辯，不予支持。

四、大福公司是否應當賠償逾期交房違約金。小琴主張大福公司未按合同約定期限交房，應承擔逾期交房違約金，大福公司則辯稱根據補充協議約定，在小琴付清購房款之前，其有權拒絕交房，不存在逾期交房違約金。一審法院認為，補充協議第六條約定買受人付清購房款義務應當先于出賣人的交房義務履行，小琴逾期支付購房余款，本案小琴始終未付清購房余款，大福公司主張行使先履行抗辯權，無須向小琴交付案涉房產、無須支付逾期交房違約金，一審法院予以支持。綜上，案涉合同、補充協議均系大福公司與小琴真實意思表示，未違反法律、行政法規的禁止性規定，應認定為合法有效，雙方當事人均應按照合同約定履行各自的義務。對于大福公司要求解除《商品房買賣合同》的主張，一審法院認為，根據合同第七條、補充協議第五條，非出賣人原因造成按揭銀行不能在《商品房買賣合同》簽訂之日起45日向出賣人賬戶足額發放全部按揭貸款，買受人在接到按揭銀行或出賣人書面通知后3日內未補足差額款的，出賣人有權解除合同，本案中，小琴既未舉證在簽訂案涉合同（2014年11月16日）后向銀行申請按揭貸款，又未能舉證因大福公司原因致使銀行停止審批按揭貸款，而大福公司向一審法院提交的郵政特快專遞寄件單及查詢結果證實大福公司于2015年11月28日、2017年2月17日二次以《商品房買賣合同》所載地址為寄件地址向小琴寄送通知函，告知小琴未按約辦理銀行按揭致使大福公司未在期限內收到足額款項，要求小琴及時辦理銀行按揭，且2015年11月28日郵件顯示為本人收，而小琴并未能舉證其在接到通知后及時辦理銀行按揭或自行補足款項，反而于2017年3月向一審法院起訴訴訟要求解除合同、撤訴之后亦未采取措施補足余款。因此，一審法院認為，根據《中華人民共和國合同法》第九十四條：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行……”，本案小琴遲延履行付款義務，經催告后又長時間未履行，大福公司訴請解除案涉合同，于法有據，予以支持。大福公司主張的合同解除違約金，根據合同第七條約定，小琴逾期付款超過30日且經出賣人書面催告3日內仍未支付應付款而致使出賣人解除，應按累計應付款的20%向大福公司支付違約金，即258407.8元（1292539×20%），但考慮到從合同簽訂之日至今，平潭地區的房價呈現漲勢，解除合同于大福公司有利，亦可彌補部分損失，再按上述約定的20%計收違約金確屬過高，應予調整，綜合本案的實際情況，調整為按10%計取違約金即129253.9（1292539×10%）予以支持。對于大福公司主張的逾期付款違約金，根據合同第七條約定的按逾期時間分別處理不作累加，大福公司已主張解除合同的情況下再行要求逾期付款違約金和該條約定相悖，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第九十七條規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀。合同解除，雙方互負返還責任，大福公司要求小琴協助辦理合同備案登記注銷手續的同時亦應當履行退還購房款的義務，基于公平原則以及減少不必要的重復、繁瑣及當事人訴累，一審法院一并予以處理，小琴應協助大福公司辦理合同備案登記注銷手續，而大福公司亦應向小琴返還已付購房款442539元。對于大福公司主張的依據補充協議第十條其有權從小琴已付的首期房款中直接劃扣合同解除違約金，一審法院認為，大福公司對小琴享有的債權屬于普通債權，并無法定優先受償權，直接抵扣將可能損害小琴其他債權人的合法權益，大福公司該主張不予支持。綜上，判決：一、解除平潭大福文化地產有限公司與小琴簽訂的《商品房買賣合同》（合同編號：MF-2007-01）；二、小琴應于本判決生效之日起十日內協助平潭大福文化地產有限公司辦理《商品房買賣合同》（合同編號：MF-2007-01）的備案登記注銷手續；三、小琴應于本判決生效之日起十日內向平潭大福文化地產有限公司支付合同解除的違約金129253.9元；四、平潭大福文化地產有限公司應于小琴履行本判決確定的第二項義務后向小琴返還購房款442539元；五、駁回平潭大福文化地產有限公司、小琴其他訴訟請求。

二審福州中院觀點：

本案為商品房預售合同糾紛，基于商品房預售合同的特性，雙方當事人的主要義務是：購房人按時支付購房款、出賣人按時交付房屋。本案中，小琴未按合同約定支付購房余款，在大福公司兩次向其發函要求及時辦理銀行按揭貸款手續并完成付款義務后，其至今仍未能履行付款義務（期間曾提起訴訟要求解除合同、后又撤訴）。一審法院根據合同約定條款認定小琴的行為構成違約，對大福公司要求解除案涉《商品房買賣合同》予以支持符合規定。關于小琴主張的大福公司未依約告知規劃變更事宜、大福公司進行虛假廣告宣傳、小琴可行使不安抗辯權等問題。在一審訴訟中，一審法院向平潭綜合實驗區規劃局發函調查，規劃局復函詳細說明了情況，明確案涉商品房所在2011G020地塊不存在變更規劃情況；對于相關職能部門作出的說明，小琴未能提供足以推翻的相反證據，一審法院采信規劃局的復函符合規定。小琴主張大福公司未依約告知規劃變更事宜構成違約，不能成立。開發商所作的售樓廣告宣傳冊等資料一般為要約邀請，且大福公司與小琴在《商品房買賣合同》補充協議中也約定了大福公司的售樓書等宣傳資料不作為合同要約或組成部分，故小琴主張大福公司進行虛假廣告宣傳構成違約，不能成立。一審訴訟中小琴提供的證據不能充分證明大福公司具有《中華人民共和國合同法》規定的經營情況嚴重惡化、喪失商業信譽、喪失履行債務能力等可以令其中止履行合同義務的情形，故小琴主張其有權依法行使不安抗辯權不能成立。如前所述，大福公司作為出賣人應當履行按時交付房屋的義務，根據合同約定，大福公司本應于2015年12月1日前將符合條件的案涉房屋交付給小琴，但根據大福公司的陳述，其至2017年1月才具備交房條件，大福公司的該行為亦構成違約。大福公司抗辯因小琴逾期付款，其無需交房。但拒絕交房與是否達到交房條件屬于兩個不同的問題，即使大福公司確因小琴逾期付款拒絕交付房屋，也應按法律規定及時告知買受人。因此，鑒于合同履行過程中雙方均存在違約行為，結合本案實際情況和目前房地產市場行情，基于公平、利益均衡原則，亦考慮到大福公司和其他業主的類似案件的處理情況，對雙方提出的違約金主張均不予支持。另，大福公司于2017年2月17日發函小琴要求其履行付款義務。小琴于2017年3月28日向一審法院起訴要求解除合同、大福公司退還購房款等，大福公司于2017年5月24日提起反訴要求小琴支付違約金。后小琴申請撤訴，一審法院對大福公司的反訴繼續審理，認為大福公司未訴請解除合同，其要求違約金計算至合同解除之日沒有依據，判決駁回大福公司的訴訟請求。本院于2018年3月27日作出終審判決，駁回上訴，維持原判。此后，大福公司于2018年7月提起本案訴訟要求解除合同等事項。因此，大福公司的合同解除權并未消滅。小琴主張大福公司無權解除合同不能成立，本院不予采納。綜上所述，小琴的上訴請求部分成立，判決如下：一、維持福建省平潭縣人民法院（2018）閩0128民初3669號民事判決第一項、第二項、第四項；二、撤銷福建省平潭縣人民法院（2018）閩0128民初3669號民事判決第三項、第五項；三、駁回小琴的一審其他訴訟請求和二審其他上訴請求。四、駁回平潭大福文化地產有限公司的一審其他訴訟請求。本判決為終審判決。

福州律師蔡思斌評析：

現實生活中，開發商的宣傳廣告可能存在夸大成分，購房人在購房時應注意查心儀房屋的實際情況，并關注所簽合同的具體內容。購房人草率簽署《商品房買賣合同》的后果，便是日后發現所購房屋與開發商宣傳廣告內容不符，并以此訴至法院要求解除合同，可能難獲支持。

此外，購房人需結合自身經濟狀況予以購房。若購房人出現逾期還貸的情形，通常開發商需為購房人承擔擔保還款責任。但開發商會按照其與購房人的《商品房買賣合同》，要求購房人承擔返還所購房屋、支付違約金的違約責任。基于當前房價普遍溢價的客觀實際，這對逾期還貸的購房人而言是明顯不利的。但是，若開發商在此過程中確有逾期交房、房屋質量瑕疵等過錯，購房人亦可積極收集證據提交法院進行抗辯，法院會依據公平、利益均衡原則作出依法判決。

案例索引：(2019)閩01民終1479號，以上涉及人名均為化名。