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離婚時如何分割房產是實踐中一個很重要的問題，幾乎每一個離婚案子都會涉及。解決房產分割問題之前，要先解決房產權屬問題。
現行婚姻法司法解釋對夫妻房產權屬及房產分割問題給出了一些規定，但是由于實踐中的情況多種多樣，現有的條文并不能完全涵蓋所有的情形。對于條文沒有明確規定的情形，我們應該根據現有條文的立法精神，來尋找適用的裁判規則。
本文先將涉及到夫妻房產權屬及房產分割問題的司法解釋羅列如下：
《最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋二》（以下簡稱《婚姻法解釋二》）第19條 由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。
第22條 當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。
當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
《最高人民法院關于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋三》（以下簡稱《婚姻法解釋三》）第6條 婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。
第7條 婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。
由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。
第10條 夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。
依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。
對上面條文的關鍵詞及邏輯關系進行分析，可以得到如下結論：
判斷房產權利歸屬，重要的變量有三個，第一個是房產購買于婚前還是婚后，第二個是房產登記在一方名下還是雙方名下，第三個是父母是否出資。上述三個變量不同情況的組合，就會產生不同的權屬認定。
下文論述的結構，先區分婚前和婚后這個變量，然后在每個變量下面，區分產權登記在一方名下還是雙方名下，以及父母是否出資，分別對權屬如何認定進行分析。最后再分析一下，權屬登記由一人變更為兩人時，是否構成不可撤銷的贈與，導致權屬變動為共同共有。
一、婚前，雙方出資購房，產權登記在雙方名下，離婚時如何分割？若產權登記在一方名下時，有何影響？包含雙方父母出資時，有何影響？
解決房產如何分割的問題，首先要解決產權歸屬問題。對于此種情形下的產權歸屬問題，《最高人民法院婚姻法司法解釋三理解與適用》（以下簡稱《婚姻法解釋三理解與適用》）一書有如下論述：
“《婚姻法解釋二》第二十二條第一款規定：當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。細究該條文，其明確的僅僅是婚前雙方父母的出資歸屬，并未涉及所購置房屋的所有權歸屬問題。但既然該出資應認定為對子女的個人贈與，那么雙方子女用該贈與資金購買房屋的行為自然等同于個人出資行為。相應的，不管事后雙方子女有無婚姻關系抑或該房屋所有權登記者是誰，都應視為子女雙方按各自的出資份額共有該房屋的所有權。”（參見該書第124頁）
根據上述觀點闡述的精神，婚前購買房屋的，雙方應按各自的出資份額，按份共有該房屋。如果有父母出資的，子女的份額上加上各自父母的出資。至于產權登記在雙方名下，還是登記在一方名下，不影響對產權的定性。按份共有，離婚分割時，一般應按各自擁有的份額分割。
對于這個問題，實踐中基于上述理論判決的案例，可舉例如下。北京市第二中級人民法院(2015)二中民終字第05777號李某與孫某離婚糾紛二審民事判決書認為：
“2011年12月18日（婚前），孫某以自己名義與北京金融街奕興置業有限公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，約定孫某以1682715元的價格購買×××號房屋。2013年5月6日，北京市大興區住房和城鄉建設委員會核發X京房權證字第×××號房屋所有權證，其上載明×××號房屋為孫某單獨所有。原審庭審中，孫某主張×××號房屋系其婚前個人財產，李某對此不認可，主張李某父母對×××號房屋出資470000元，李某本人亦支付購房款30000元（李某上述主張，經法院查明確認）。法院認為：《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十二條之規定：“當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。”李某已經提交證據證明其父母曾于雙方婚前給付李某470000元用于購房，故該給付之款項應認定為系對李某個人的贈與，且孫某亦認可購買×××號房屋時李某本人出資30000元，故對×××號房屋應認定為雙方按各自出資額按份共有。故法院確認李某婚前為購買×××號房屋出資數額為500000元；對×××號房屋應按雙方各自出資額按份共有處理。”
這個案例中，是婚前購房，雙方均出資，其中還有一方父母出資，產權登記在一人名下。法院的處理結果是雙方按各自的出資份額——其中一方加上了父母出資，按份共有房屋，與上文所述理論完全吻合。
當然，實踐中也有不是全然按上述理論來操作的案例，例如上海市第二中級人民法院(2009)滬二中民一(民)終字第3873號高某與張甲離婚糾紛二審民事判決書認為：
“關于購買上海市寶山區聯誼路×××弄某號×××室房屋時，張甲父母通過銀行轉給張甲首付款320500元。高某認為是張甲的出資，購房時產權登記為高某、張甲，屬共同共有，高某同意給付張甲房屋折價款52萬元。張甲認為，婚前購房時張甲父母匯給張甲320500元用于購房，屬張甲父母贈與給張甲錢款，現同意房屋歸高某所有，由高某給付張甲房屋折價款80萬元。本院認為，系爭房屋雖登記在高某、張甲名下，但在分割該財產時應該考慮貢獻大小，原審法院根據法律規定將張甲婚前財產320500元從現有房價扣除，剩余款再減去尚欠銀行貸款，由高某、張甲各分得二分之一并無不當。”
法院的上述裁判思路，是將一方父母的購房款出資視為對一方的金錢贈與，從房屋總價中扣除后，將剩余部分按共同共有來平均分割。在房屋有巨大升值的情況，按法院的上述裁判思路，由于從房屋總價中僅僅扣除了一方父母出資的原始數額，使得一方父母的出資享受不到房屋升值的收益；而按份共有的分割思路，可以使一方父母的出資享受到升值收益。這是兩種分割思路在實踐中的不同。
由于上述第二個案例作出時間在《婚姻法解釋三》之前，參考效力較弱。而且從法理上講，婚前購房，由于尚未存在婚姻關系，還不存在夫妻共同財產制的問題，按份共有應是大原則。從情理上講，雙方離婚已經是不講感情只講利益了，房屋價值分割還是要考慮投入與產出的公平。因此，筆者較為同意上述第一個案例中按份共有的分割思路。
對于這個問題，可以再與一些地方性司法解釋對比一下。《上海市高級人民法院關于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》第13條規定，夫妻一方婚前出資購置房屋，權利登記在雙方名下的，為夫妻雙方共有財產。如未約定按份共有，可認定共同共有，但在離婚分割該房產時，出資一方可適當多分。《深圳市中級人民法院關于婚姻家庭糾紛案件的裁判指引（2014修訂）》第26條規定，夫妻一方婚前出資購買房產，登記在夫妻雙方名下，如雙方未對該房產作出特別約定，應認定該房產為夫妻共同所有，但在離婚分割該房產時，出資一方可適當多分。
上面這兩個規定，與本文上面贊成的婚前購房雙方按份共有的觀點，似乎是有些矛盾的。比如一方出資占比30%，依上文觀點，雙方就是按份共有了；但若一分錢不出，按上述兩個規定，就是共同共有，出資的一方只是適當多分。要調和這個矛盾，一個比較合理的解釋是：若婚前購房，只有一方出資，還愿意登記兩個人的姓名，就含有贈與的意思，這種婚姻形態，是一方依附型婚姻，對依附型婚姻，為了適當保護依附方，認定為共同共有。而如果婚前購房，兩人均出資，則不論出資比例為多少，都可以視為平等型婚姻，就如同舒婷在《致橡樹》中所言的“我必須是你近旁的一株木棉，作為樹的形象和你站在一起”，法律此時認定為按份共有，從精神層面上是對雙方的尊重。
二、婚前，一方出資購房，產權登記在自己名下，婚后另一方參與還貸款的情形，分割方法《婚姻法解釋三》第10條規定的非常明確，實踐中不存在爭議。但是對于補償數額如何計算，實踐中爭議很大，本文限于篇幅不詳述。
對于這個問題的詳細論述，大家可參考兩篇文章，一篇是最高院民一庭吳曉芳法官的《不動產婚內共同還貸及增值計算》，載《民事審判指導與參考》2016年第1輯，另一篇是郭璇玲律師的《離婚時共同還貸房產如何分割》，「高杉LEGAL」2016年7月13日推文。應當說明的是，婚前一方出資購房，出資中可以包含父母對其的贈與，這一點應當沒有爭議。
三、婚后，雙方出資購房，產權登記在雙方名下，離婚時如何分割？若產權登記在一方名下時，有何影響？父母全額出資或部分出資，有何影響？
相比于婚前購房，婚后購房的問題復雜得多，本文依由簡到繁的順序依次分析。
第一，婚后，用雙方共同財產購房，產權登記在雙方名下，房屋屬于雙方共同共有，即便產權登記在一方名下時，房屋也屬于雙方共同共有。這個結論可以從《婚姻法解釋二》第19條推導出來，第19條規定由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產，雖然條文中有一方婚前承租的表述，但從法理的角度探究，去掉承租這一限制條件，也不影響將房屋定性為共同共有。
“用雙方共同財產購買”如何界定，其與雙方出資是否有區別？舉個例子來說，甲乙夫妻二人，婚后，甲以婚后所得50萬元，乙以婚后所得30萬元，共80萬元購買房屋，則房屋應當認定為共同共有。但若甲以婚前財產50萬元和婚后所得50萬元，乙以婚前財產100萬元和婚后所得30萬元，共230萬元購買房屋，則房屋產權的定性是否有不同呢？本文認為，上述兩種情況無需分別對待，均應認定為共同共有。雖然第二種情況，雙方購房款中夾雜了部分婚前財產，但是雙方共同購房，并且婚前財產與婚后財產混用的行為，就表明雙方愿意將取得的房屋作為共同共有，這符合夫妻共同財產制的一般原理，也與普通人的情感認識相吻合。如果雙方有按份共有的意思，需要進行特別的約定或進行按份共有登記。
對于這個問題，可參考《上海市高級人民法院關于審理婚姻家庭糾紛若干問題的意見》第12條的規定：夫妻雙方婚后共同出資購買的產權房，無論登記為夫妻雙方或一方，均為夫妻共同財產。在產權登記中未約定按份共有的，應認定共同共有。
對此還可以參考《江蘇省高級人民法院婚姻家庭案件審理指南》的解釋：對登記在一方名下的房屋性質認定：由于我國法定夫妻財產制是婚后所得共同制，因此婚姻關系存續期間購買的房屋，原則上首先應認定為夫妻共有。但如登記方主張房屋歸其所有，必須承擔舉證責任，證明該房屋系其個人出資所購，或符合《婚姻法解釋三》第七條規定的其父母出資為其購買等情況。
第二，婚后，雙方父母出資為子女購房，產權登記在雙方名下的，視為對雙方的贈與。產權登記在一方名下的，視為按份共有。這個結論可以參考《婚姻法解釋三理解與適用》一書的論述：
“《婚姻法解釋二》第二十二條第二款規定，當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。根據該法條的立法精神可推知，雙方父母均為子女購置不動產出資的，一般應認定為對夫妻雙方的贈與，除非父母明確表示贈與給一方。特別是當出現不動產所有權登記在雙方子女名下這一事實時，除非當事人能夠提供其他證據證明該出資僅為父母對其子女一方的贈與。否則，依據這一事實對雙方父母出資的真實意思表示更合理的解釋為，雙方父母對雙方子女的贈與而不是父母贈與給一方子女。……當購買的不動產登記在一方子女名下時，則不論該出資發生在婚前抑或婚后，該不動產都可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。”（參見該書第125頁）
此時如果既有雙方父母出資，又有雙方自己的出資，混在一起時，如果產權登記在一方名下時，如何認定產權歸屬？對于這個問題，將上述1、2兩部分的論述結合起來，符合邏輯的結果就是，父母出資部分，雙方按份共有，個人出資部分，雙方共同共有。最終計算份額時，一般按雙方自己出資的總額一人一半，再加上各自父母出資的數額，來最終確定雙方應得的分割比例。
第三，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產，這種情況屬于《婚姻法解釋三》第7條第1款明確規定的情形。但是在適用這個法條時，需要辨析的一個問題是，一方父母出資為子女購買不動產，支付全款購買房產自然是應有之義，但若一方父母出資僅為部分房款，比如首付款，則此時房屋產權如何認定，如何分割呢？
觀點一：對于這個問題，《婚姻法解釋三理解與適用》一書是這樣論述的：
“在父母只支付不動產部分價款且不動產登記在出資人子女名下的情形下，則根據本條的立法原意，該部分出資亦應視為對自己子女一方的贈與。既然父母的該部分出資屬于其子女一方的個人財產，那么其子女以該個人財產出資購買房屋時，根據本司法解釋第十條關于離婚時一方婚前貸款所購不動產的處理的規定，亦應認定該不動產為夫妻一方的個人財產。只不過在以夫妻共同財產還貸的情形下，離婚時應給予另一方補償。”
按照這個思路，一方父母出資的首付款，視為對自己子女的贈與，房屋分割問題就轉到按《婚姻法解釋三》第10條規定的方法來分割。也就是說，婚后一方父母出資支付首付款購房，產權登記在自己子女名下，雙方共同還貸的問題，和婚前一方支付首付款購房，產權登記在自己名下，雙方婚后共同還貸的問題，處理結果是相同的。
觀點二：就這個問題，最高院民一庭編《民事審判指導與參考》2013年第2輯民事審判信箱欄目給過一個解答：
“婚后一方父母部分出資給子女購房的認定問題？……如果父母只是支付了房屋價款的一部分，其余款項由夫妻雙方共同支付，則父母出資并不能取得房屋的所有權，也就無法決定將房屋贈與自己子女并將房屋登記在自己子女名下。父母部分出資時一般只能決定其出資份額贈與何方，在欠缺出資時間而非離婚訴訟時“確定”贈與一方的有關證據的情況下，按照婚姻法婚后所得贈與歸夫妻雙方共有的原則，將父母出資部分認定為向夫妻雙方的贈與更加合理合法。……總之，婚后一方父母部分出資為子女購買不動產，夫妻雙方支付其余款項，產權登記在出資人子女名下的，其不符合《婚姻法司法解釋（三）》第7條規定的情形。對父母出資部分應按照《婚姻法司法解釋（二）》第22條的規定處理，當事人另有約定的除外；在具體分割訴爭不動產時，可對出資父母的子女一方予以適當多分。”（該書第240頁）
同樣的，《北京市高級人民法院民一庭關于審理婚姻糾紛案件若干疑難問題的參考意見》第27條規定：婚后由一方父母支付首付款為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下，由夫妻共同償還余款的，不屬于《婚姻法司法解釋三》第七條第一款規定的情形，該不動產應作為夫妻共有財產，在離婚時綜合考慮出資來源、裝修情況等因素予以公平分割。
北京高院對此問題，還作出了一個參閱案例，即《北京法院參閱案例第19號：陳某某訴薛某某離婚糾紛案》：
基本案情：2004年10月，陳某某與北京××房地產開發有限責任公司簽訂《商品房買賣合同》，購買位于北京市豐臺區××園××號樓204號房屋（以下簡稱204號房屋），該房屋于2010年4月27日取得《房屋所有權證》。204號房屋的首付款18萬元由陳某某父母出資，剩余房款以陳某某的名義按揭貸款，陳某某、薛某某共同償還貸款24萬余元，尚欠貸款374239.18元未還。此外，204號房屋的裝修款10萬元由薛某某之母出資。庭審中，陳某某稱因首付款為其父母出資，并登記在其個人名下，故204號房屋應為其個人財產，不同意作為共同財產予以分割。薛某某則主張，因后續貸款為雙方共同償還，且借款合同中寫明其為共有人，故要求將204號房屋作為共同財產依法進行分割，并向法院提交房屋評估申請。訴訟中，法院委托北京市金利安房地產咨詢評估有限責任公司對204號房屋市場價格進行評估，確定該房屋現公開市場總價為3262700元。法院裁判：坐落于北京市豐臺區××園××號樓204號房屋歸原告陳某某所有，該房屋的剩余貸款由陳某某自行償還。原告陳某某于本判決生效后十日內給付被告薛某某房屋折價款一百四十八萬元。
上述案例中，購房時一方父母出資18萬，而另一方父母花費裝修費10萬元，從公平角度講，確實將房屋認定為共同共有，平均分割較為公平，法院也提到了公平原則。但是如果案例的情形中，去掉裝修費10萬元這一情節，或者如果一方父母支付首付款并非18萬，而是100萬，離婚時房屋價格還是330萬，平均分割的結果就未必公平了。但是按照上述參閱案例確定的裁判思路，不管情況如何，只要一方父母支付的并非全款，則產權都要確定為共同共有，原則上平均分割。
再進一步，一方父母支付首付款比例未必都是30%，也可能會達到50%、60%、甚至70%，此時按上述思路處理問題，結果未必公平，恐怕也不符合一方父母的本意。要求一方父母必須付全款購房，才能視為對子女一方的贈與，在現實生活中，確實有點強人所難。父母無力付清全款，只能支持首付款的情況下，最有可能的本意也是要對自己的子女進行贈與。而按上述觀點二，要達到贈與子女一方的目的，就要做出特別約定，這恰恰又不符合中國的現實情況。本來《婚姻法解釋三》第7條的立法精神，就是要從產權登記上，客觀推斷父母的贈與本意，因為父母這種贈與本意，在子女婚姻關系尚圓滿的情況下，是不太好意思作出特別約定的，第7條正是要解決這個問題。而上述觀點二，恰恰違背了上述立法精神。
因此，筆者認為，不論是從法理、情理還是邏輯一貫性上，上文的觀點一都要優于觀點二，但是在目前的實踐中，觀點二恐怕還是要占上風。
四、在一方沒有出資的情況下，產權登記從登記在一人名下，變更為登記在二人名下，是否能夠視為房屋變為共同共有。
對于這個問題，可以舉一例子，例如《婚姻法解釋三》第10條規定的情況，裁判規則是對參與共同還款的一方給予補償。但是如果在該條規定的情形之外，增加一個雙方共同還貸一段時間后，產權登記由一方變更為雙方，是否可以認為此時房屋變為共同共有了呢？對于這個問題，答案應該是肯定的，一般認定為是原登記人對加名人的贈與，贈與后，房屋變成了共同共有，實務中爭議不大。
例如，北京市懷柔區人民法院（2016）京0116民初3344號何某與郭某1離婚后財產糾紛一審民事判決書認為：
“依據我國物權法的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。夫妻雙方婚后對房屋產權登記的加名行為，視為是一方對另一方的贈與行為，房屋轉為雙方共同共有。本案中，在何某與郭某1結婚前，訴爭房屋產權登記為何某個人所有，雙方結婚后向房屋登記部門申請加名，現訴爭房屋產權變更登記為何某、郭某1共同共有，已發生了房屋產權變動的法律效力。在何×無充分有效證據證明該贈與行為存在可撤銷的情形下，何某要求確認訴爭房屋歸其所有的訴訟請求，并無事實和法律依據，本院不予支持。”
又例如，北京市西城區人民法院（2013）西民初字第10827號靳某與楊某贈與合同糾紛一審民事判決書認為：
“贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同。贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。贈與的財產依法需要辦理登記等手續的，應當辦理有關手續。本案中，北京市西城區西站南路xx號院xx號樓xx層xx號房屋系靳某婚前購買，依據相關規定房屋所有權亦將登記在靳某名下，靳某依法享有對房屋處分的權利。靳某與楊某登記結婚后，在辦理房屋所有權證書前重新約定各自對于房屋的共有份額，并共同領取了房屋所有權證書，靳某對于訴爭房屋份額的自愿處分行為可視為夫妻間的贈與行為，依據贈與合同和不動產法定登記制度的相關規定，訴爭房屋在雙方達成贈與合意并辦理了房屋登記手續后，贈與行為已全部履行完畢。靳某現以楊某在領取房屋所有權證書后4個月即提出離婚違背其善意贈與的初衷為由主張撤銷贈與，需要說明的是，靳某的自愿無償贈與行為發生在夫妻之間，其維護家庭穩定的初衷是好的，但該贈與行為并未明確約定附隨義務，且靳某與楊某離婚的判斷標準是以雙方的感情是否破裂作為基礎。綜上，靳某主張撤銷贈與楊某西城區（原宣武區）北京西站南路xx號院xx號樓xx層xx號房屋50%的行為，本院不予支持。”（作者注：北京市第二中級人民法院作出了（2013）二中民終字第16450號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。該二審文書尚未能從裁判文書網上查到。）
五、反思
從上面對離婚房產分割的司法實務觀點的梳理中，我們看到，這個問題是比較復雜的。不同情形下的產權認定規則，排列組合在一起形成體系時，我們會發現邏輯的不一貫，尤其是在處理婚后一方父母為子女購房部分出資的情況時。實踐中的情況更是千變萬化，比本文所歸納的上述幾種典型情況要復雜的多，但本文討論的這幾種典型情況，是綱要性質的。處理變化的情況時，要在上面的幾個大原則上，根據公平的標準，進行適當變化。
我們同時會發現，在離婚房產分割問題上，實務中不同法院可能就同一情形作出不同的判斷，希望最高院能就此類問題發布更多的指導案例，以統一裁判尺度。
至此，就結束了本文的全部內容，由于作者水平有限，思慮不足在所難免，真誠希望讀者提出批評意見。
