關(guān)鍵詞：公房改制、受理范圍、違約金、初始登記、過戶?

案情簡介：

訟爭房屋位于福州市白馬北路173號藝術(shù)家園內(nèi)，該樓系由福建省文化廳報批，福建省直住房制度改革辦公室批準集資建設(shè)。2005年7月10日，宋芳芳與福建省文化廳簽訂《藝術(shù)家園5號樓頂層余房集資協(xié)議》，該協(xié)議約定：宋芳芳自愿參加福建省文化廳組織位于福州市白馬北路173號藝術(shù)家園訟爭房屋全額集資，建筑面積376.12平方米，每平方米出資3509.65元，合計出資1320050元。后因產(chǎn)權(quán)證遲遲無法辦理引起爭議。

宋芳芳向法院起訴請求：1.判令福建省文化廳為宋芳芳辦理訟爭房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書；2.判令福建省文化廳向宋芳芳支付逾期辦證違約金（以購房款1320050元為基數(shù)，自2015年10月1日起至辦理上述房屋的不動產(chǎn)權(quán)證書之日止，按中國人民銀行同期貸款基準利率計算）。

一審福州鼓樓法院：

本案訴爭房屋由福建省文化廳報批建設(shè)，宋芳芳雖有出資，但性質(zhì)仍屬于公房改制，其房屋權(quán)屬的變更、登記應(yīng)根據(jù)國家相關(guān)房改政策由有權(quán)機關(guān)執(zhí)行辦理，不屬于人民法院民事訴訟受理范圍，故一審法院依法予以駁回起訴。

二審福州中院觀點：

關(guān)于本案是否屬于房屋買賣合同糾紛的問題。

首先，宋芳芳與福建省文化廳所簽訂的合同是余房集資協(xié)議，從合同的內(nèi)容來看，無論是從房屋出售主體還是交易的標的物性質(zhì)，不屬于嚴格意義上的房屋買賣，故雙方當事人之間的爭議依法不受《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律的調(diào)整。

其次，案涉余房集資協(xié)議對于辦理不動產(chǎn)權(quán)證書的時間和類型均未作出約定，宋芳芳在一審提出的訴請缺乏合同依據(jù)，一審法院對此不予支持并無不當。宋芳芳依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》來主張權(quán)利，而該解釋只是調(diào)整商品房買賣糾紛，集資房的交易是受國家政策的調(diào)整，故一審法院認為本案不屬于人民法院民事訴訟受理范圍，并無不當。

蔡律師評析：

房改房帶有福利性質(zhì)，屬于單位根據(jù)國家有關(guān)房改政策分配，并不是按照商品房進行交易。

依照《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第三條“凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺留的落實政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛…因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管的范圍，當事人為此而提起的訴訟、人民法院依法不予受理或駁回起訴。”

本案訟爭房產(chǎn)應(yīng)屬于政策性房改房，其房屋權(quán)屬的變更、登記應(yīng)根據(jù)國家相關(guān)房改政策由有權(quán)機關(guān)執(zhí)行辦理，不應(yīng)按照一般房屋買賣合同糾紛或商品房買賣合同糾紛進行審理，不屬于人民法院民事訴訟受理范圍，故予以駁回起訴。

實務(wù)中，相關(guān)公房分配、公房產(chǎn)權(quán)辦理、公房騰房、公房私下買賣等案件法院一般均認為應(yīng)歸屬于行政部門管轄，不屬于法院受理范圍，常有被法院裁定駁回起訴的風(fēng)險，律師在接受委托此類案件中應(yīng)慎重。

以上當事人系化名。

索引案例：福州市中級人民法院（2019）閩01民終1456號

蔡思斌

2020年4月3日