改判要點(diǎn)：

預(yù)查封雖然可以限制任何單位和個(gè)人擅自處分被預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，但不能改變被預(yù)查封不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，亦不禁止當(dāng)事人依法對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)上原有基礎(chǔ)法律關(guān)系進(jìn)行變更或解除

案情簡(jiǎn)介

2013年2月18日，吳宏強(qiáng)、林奕宏就購(gòu)買訟爭(zhēng)房屋與A公司簽訂《商品房買賣合同》，并支付首付款項(xiàng)。訟爭(zhēng)房已辦理預(yù)售合同備案登記并交房，未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記。二人就剩余房款通過銀行貸款方式支付，A公司作為保證人，提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。后因二人未及時(shí)償付按揭貸款，致使A公司承擔(dān)保證責(zé)任，多次為二人代償銀行貸款。2017年A公司訴請(qǐng)二人償還貸款，并解除《商品房買賣合同》，連江縣法院予以支持。執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)訴爭(zhēng)房屋于2014年已被預(yù)查封。而后A公司向一審法院提起執(zhí)行異議，要求解除對(duì)訟爭(zhēng)房的查封并將該房屋予以返還。

一審鼓樓法院

依據(jù)最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第十五條第三項(xiàng)規(guī)定，被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋，雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封。第十八條規(guī)定，預(yù)查封的效力等同于正式查封。法院裁定查封訟爭(zhēng)房在前，連江縣人民法院判令解除合同在后。A公司的合同解除權(quán)及要求吳宏強(qiáng)、林奕宏返還房屋的請(qǐng)求權(quán)并不屬于物權(quán)，并不優(yōu)先于已進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段的債權(quán)。

二審福州中院

二審認(rèn)為法院基于預(yù)告登記而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)采取的預(yù)查封措施，僅是一種預(yù)先限制性登記。在轉(zhuǎn)為正式查封之前，預(yù)查封雖然可以限制任何單位和個(gè)人擅自處分被預(yù)查封的財(cái)產(chǎn)，但不能改變被預(yù)查封不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，亦不禁止當(dāng)事人依法對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)上原有基礎(chǔ)法律關(guān)系進(jìn)行變更或解除。故本案中，預(yù)查封并不影響A公司合同解除權(quán)的行使。A公司在向銀行實(shí)際承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)解除其與吳宏強(qiáng)、林奕宏簽訂的《商品房買賣合同》。

本案中涉及到《商品房買賣合同》后的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記問題。我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的認(rèn)定上采取嚴(yán)格的登記生效主義，但該案特殊之處在于買賣雙方雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，但已辦理預(yù)告登記。商品房預(yù)告登記的所登記的，并非不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是對(duì)將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，其所產(chǎn)生的法律效力，除限制預(yù)告登記義務(wù)人的物權(quán)處分行為外，還導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)權(quán)能發(fā)生分離，預(yù)告登記權(quán)利人實(shí)際享有了該不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益及事實(shí)上的處分權(quán)（例如添附等），而不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)仍由預(yù)告登記義務(wù)人保留。故訴爭(zhēng)房屋所有權(quán)仍應(yīng)歸A公司。

本案中一審法院首先根據(jù)最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的轉(zhuǎn)移、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。結(jié)合訴爭(zhēng)房屋的預(yù)查封與訴爭(zhēng)房屋買賣合同解除的時(shí)間先后順序分析，認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋已進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段的債權(quán)優(yōu)先于A公司要求房屋的請(qǐng)求權(quán)。但其對(duì)于預(yù)查封的效力理解尚不明確。預(yù)查封在轉(zhuǎn)為正式查封之前，不能改變被預(yù)查封不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)，亦不禁止當(dāng)事人依法對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)上原有基礎(chǔ)法律關(guān)系進(jìn)行變更或解除。此即為本案改判要點(diǎn)所在。

案例索引：(2019)閩01民終7312號(hào)，以上涉及人名均為化名。